База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Строительный рынок вновь лихорадит: одно за другим следуют сообщения о митингах и голодовках несостоявшихся новоселов, оставшихся и без денег, и без квартир, оплаченных на стадии котлована.
Прокуратура Москвы возбудила несколько уголовных дел в отношении руководителей строительных фирм по статье `мошенничество в особо крупном размере`. Ведутся аналогичные расследования в Красноярске, Ноябрьске (Ямало-Ненецкий автономный округ) и других регионах.
Ситуацией озаботилась администрация президента. Управление по работе с обращениями граждан констатировало, что в этом году увеличилось количество жалоб на коммерческие фирмы, занимающиеся долевым строительством. Помимо Московской области, где без квартир и денег осталось, по подсчетам инициативной группы соинвесторов, около 19 тысяч человек, в `черный список` попали Самара, Санкт-Петербург, Ставрополь, Оренбург, Калининградская и Тюменская области - всего 24 региона.
Между тем привлечением денежных средств будущих жильцов еще на стадии котлована занимается абсолютное большинство строительных фирм, работающих в жилищном строительстве. По данным аналитического центра `Индикаторы рынка недвижимости`, из выставленных на продажу в прошлом году новых домов 20 процентов составляли еще даже не подготовленные для строительства площадки, а 55 процентов - новостройки, основная масса квартир в которых раскупалась на ранних стадиях строительства. Таким образом, российский строительный бизнес сегодня преимущественно ориентирован именно на привлечение средств дольщиков, большинство из которых граждане. Такие способы, как использование собственных средств и привлечение банковских кредитов, практикуются в меньшем объеме.
В то же время один из главных приоритетов широко обсуждаемого сейчас национального проекта по доступному жилью - это увеличение объемов жилищного строительства. И вряд ли возможно реально нарастить количество построенных в стране жилых метров, если не навести порядок с долевой застройкой.
Насколько серьезна ситуация, видимо, еще предстоит выяснять. Во всяком случае, сводных данных по стране о том, какое количество из строящихся метров ежегодно `зависает` из-за срывов сроков сдачи домов и какое теряется безвозвратно из-за откровенного мошенничества, нет ни в строительных ведомствах, ни у независимых экспертов.
`По моим оценкам, большинство строительных компаний стараются работать добросовестно`, - считает Дмитрий Гордеев, эксперт фонда `Институт экономики города`.- `Но строительный бизнес относится к числу наиболее высокорискованных - это объективно. К сожалению, экономическая нестабильность и зависимость от муниципальных властей серьезно увеличивают риски участников строительного рынка`.
При выделении земельного участка под жилой микрорайон муниципалитет не только получает некоторую долю квартир, но и оговаривает с застройщиками `социальную составляющую` проекта - строительство инженерных сетей, например, или детского сада. Это, естественно, удорожает строительство и в конечном итоге оплачивается покупателями квартир. Причем `правила игры` нередко меняются по ходу дела. Показателен недавний скандал в подмосковных Химках, когда вновь избранный глава города объявил, что подписанный прежней администрацией договор о возведении жилого комплекса был заключен с нарушениями закона. В результате строительство уже практически возведенных корпусов было заморожено, а несколько сотен дольщиков оказались перед угрозой того, что их договоры об инвестировании окажутся недействительными.
Начальник управления по экономической безопасности Москвы Александр Корсак в свою очередь считает, что на рынке до сих пор встречаются и заведомо недобросовестные организации. Чисто мошеннические, так называемые `фантомные` фирмы предъявляют потенциальным покупателям квартир чужие площадки и дома в качестве своих и собирают деньги. Защититься от попадания в сети таких мошенников можно: в столице любое строительство осуществляется на основании постановления правительства Москвы и инвестиционного контракта по каждому конкретному адресу. Если эти документы имеются, - значит фирма действительно собирается строить.
Вторая категория - это компании, действия которых формально укладываются в правовое поле. Выиграв конкурс на строительство дома, компания привлекает соинвесторов, получает с них деньги, но со строительством не спешит. Получая все новые и новые площадки и выставляя будущую новостройку на продажу, эти компании аккумулируют огромные средства, `прокручивают` их, не тратясь на стройку, и зарабатывают именно на этом. Спустя какое-то время фирма может вернуть дольщикам уплаченные несколько лет назад суммы, но без процентов и штрафных санкций.
Понятно, что существование такого способа `зарабатывания` тоже косвенно поддерживается городскими администрациями, которые продолжают выделять землю и не контролируют, как осваиваются старые площадки.
Кардинально улучшить ситуацию на рынке правительство предполагало, инициировав принятие 214-го Федерального закона об участии в долевом строительстве, который вступил в силу с 1 апреля нынешнего года. Дмитрий Гордеев, участвовавший в его подготовке, считает, что этот закон вместе с некоторыми положениями нового Градостроительного кодекса серьезно защищает права дольщиков. Закон ввел обязательную регистрацию договоров долевого участия, что должно предотвратить двойную-тройную продажу одного и того же жилья. (Подобная норма в Москве, например, действует уже несколько лет, и результаты положительные). Кроме того, закон требует, чтобы в договоре с будущим жильцом обязательно указывался срок сдачи дома, оговаривались условия по качеству будущего жилья. При их нарушении застройщик несет ответственность перед дольщиком рублем. Кроме того, закон разрешает строителям начинать рекламу новостройки и выставлять ее на продажу только после получения разрешения на строительство и прав на земельный участок под застройку. То есть застройщик прежде чем начать продавать будущий `котлован`, должен уже серьезно потратиться и на оформление земельного участка, и на подготовку проектно-сметной документации. Важно также, что с октября 2005 года, после того как вступили в силу определенные положения Градостроительного кодекса, муниципалитеты обязаны предоставлять строителям уже полностью подготовленные участки, а не требовать от них дополнительных трат.
Стройбизнес принял закон в нынешнем его виде в штыки. Во всех дискуссиях строители теоретически признают, что закон необходим, однако настаивают, что он `перекошен` в сторону интересов дольщиков. По мнению Артема Эйрамджанца, возглавляющего крупную группу строительных компаний, `особое внимание следует уделить пункту о солидарной ответственности банков и кредитуемых застройщиков в случае сроков строительства. Если этот вопрос не откорректировать, это оттолкнет банки от кредитования строительных компаний`. Настаивают строители и на снижении штрафных санкций, и на смягчении гарантийных обязательств.
Со многими предложениями стройбизнеса законодатели, кстати, согласились. Рабочей группой, возглавляемой вице-спикером Георгием Боосом, подготовлены поправки в закон.
Но по большому счету настораживает, что многие, в том числе и хорошо зарекомендовавшие себя строительные компании, не спешат встраиваться в правовое поле закона. Выступая во время одной из дискуссий по долевому строительству, глава Ассоциации строителей России Николай Кошман признал, что многие компании `обходят` закон путем альтернативных схем привлечения денег граждан. Наиболее распространенными схемами, по словам Кошмана, являются вексельная схема и модель предварительного договора купли-продажи.
Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором в принципе оговариваются характеристики квартиры, ее стоимость и условия оформления, но при этом ничего не сказано о финансовых обязательствах сторон. Гражданин вносит деньги, а взамен получает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры. Если строительство срывается, велик риск оказаться у разбитого корыта: суд может признать сделку притворной.
Модель предварительного договора предполагает, что в нем прописывается обязательство заключить договор о купле-продаже квартиры, когда дом будет построен. Но деньги-то человек вносит уже сейчас, хотя по предварительному договору застройщик принимать их не имеет права.
Дмитрий Гордеев к этим самым распространенным сейчас на рынке вариантам добавил еще вариант: когда застройщик предлагает заключить гражданину договор займа. Название другое. А суть все та же - предварительная оплата жилья без гарантий его получения.
Все нынешние скандалы - это взорвавшиеся `мины замедленного действия` - все стройки начинались несколько лет назад, когда 214-го закона не было еще и в проекте. Когда после поправок закон наконец начнет работать в полную силу, ситуация должна улучшиться. Однако потенциальным покупателям квартир стоит запомнить: хотя закон действует уже полгода, его нормы распространяются только на сделки по новостройкам, разрешение на которые получено после 1 апреля 2005 года. Приобретение жилья на старых площадках происходит, увы, по старым `диким` правилам. Между тем вчера на пресс-конференции, посвященной вопросу готовности отечественного строительного комплекса к выполнению национального проекта по доступному жилью президент Российского союза строителей Виктор Забелин снова критиковал Закон о долевом строительстве. По его мнению, положение, в которое новый закон поставил стройкомпании, делает задачу вдвое увеличить темпы ввода жилья к 2010 году трудновыполнимой. В ответ глава Росстроя Сергей Круглик признал, что в Законе существуют некоторые `перегибы`. Однако, по его словам, `строители страдают вполне заслуженно`, поскольку до введения закона покупатели жилья были практически никак не защищены. Хотя, соглашается Круглик, закон надо будет в ближайшее время доработать так, чтобы он обеспечил равновесие между правами строителей и граждан, вкладывающих деньги в постройку квартир.
Справка
На что обратить внимание, заключая договор на инвестирование строительства жилья
1. Для проектов, реализация которых началась до введения в действие 214-го Федерального закона, убедиться, что имеются постановление городской администрации и инвестиционный контракт на строительство жилого дома по конкретному адресу.
2. В договоре должны указываться обоюдоприемлемые обязательства дольщика и застройщика, четкие сроки строительства, требования к качеству.
3. Если ваши обязанности расписаны подробно, а обязательства строительной компании размыты, если в отношении вас предусмотрены штрафные санкции, а в отношении застройщика - нет, это должно насторожить.
4. В `плюс` строительной компании - ее долгая работа на рынке, хорошая репутация, участие в профессиональных общественных организациях.
5. В `минус` - если вам предлагают `альтернативные`, `серые` варианты вместо заключения договора участия в долевом строительстве.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
