База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Рост деловой активности в крупных городах России ведет к оживлению рынка коммерческой недвижимости. Обзор его различных сегментов за II квартал 2005 г. представляет компания Swiss Realty Group.
Если говорить об общих моментах состояния коммерческой недвижимости в регионах, то следует отметить лидирующее положение торговых помещений. Повышение доходов населения, активизация торговли, изменение структуры предложения способствуют развитию этого сегмента рынка. Практически в каждом регионе страны вводят новые проекты, большинство из которых реализуют зарубежные компании. Вместе с тем рынок торговых площадей далек от насыщения.
С большим отставанием от сегмента торговых объектов идет формирование складской, офисной и гостиничной недвижимости. Хотя и здесь появляются возможности для реализации серьезных проектов.
Центральный федеральный округ
ЦФО является географическим и финансовым центром России. Здесь сосредоточено до 50 % всех инвестиций в отечественную экономику. Большая их часть поступает в столицу.
Уровень рынка коммерческой недвижимости в Москве и Московской области несопоставим с другими городами ЦФО, такими, как Воронеж, Ярославль, Рязань, Брянск и прочие. Тем не менее в отличие от остальных федеральных округов в ЦФО функционируют многие сегменты рынка коммерческих площадей, в особенности торговая недвижимость.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Для офисной недвижимости большинства городов ЦФО (за исключением Москвы и области) характерно отсутствие специализированных офисных центров. Самые крупные проекты представлены перепрофилированными под офис гостиницами, общежитиями и так далее. Специализированные комплексы, как правило, представляют собой проекты built-to-suit, их строят на средства и под нужды крупных финансовых холдингов, сырьевых компаний и тому подобного. Новые офисные помещения, выходящие на рынок, размещают в многофункциональных центрах, где первые два-три этажа отданы под торговлю, а остальные — под административную деятельность. Кроме того, предложение пополняют за счет жилых новостроек, где на стадии проектирования помещения на первых этажах переводят в нежилой фонд.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Сектор торговой недвижимости в ЦФО развивается интенсивнее, чем офисной. Наибольшая активность отмечена в Ярославле, Воронеже, Рязани. Несмотря на сложившуюся в Центральном федеральном округе общую тенденцию строительства современных концептуальных торговых центров, во многом предложение торговых площадей сформировано за счет первых этажей и пристроенных помещений в жилых объектах, реконструированных площадей в зданиях универсамов.
Характеристика рынка складской недвижимости. Цивилизованный рынок складской недвижимости в ЦФО находится на стадии формирования. Склады представлены в основном старыми производственными помещениями, торговыми базами, ангарами и так далее. Производители, как правило, используют существующие площади, а торговые организации — самые разнообразные нежилые объекты, гаражи, полуподвальные и подвальные помещения.
Характеристика рынка гостиничной недвижимости. Рынок гостиничной недвижимости Центрального федерального округа развивается в городах Золотого кольца: Ярославле, Владимире, Суздале, Сергиевом Посаде, Переславле-Залесском, Ростове, Александрове. Годовая емкость туристического рынка Ярославля, например, составляет 39,6 млн. долл. Дальнейший рост потока туристов зависит от строительства качественных гостиниц и повышения уровня сервиса.
В Ярославле в ноябре 2004 г. открыт первый 4-звездочный отель на Золотом кольце — Ring Premier Hotel на 122 номера. Владимирская гостиница «Золотое кольцо» вошла в первую российскую сеть отелей AMAKS Grand hotels, объединяющую 13 гостиниц в крупных городах России.
В августе 2005 г. начнет работать отель в Ростове Великом, в сентябре — «Москва» в Угличе, в конце года — в Переславле-Залесском.
Краткая характеристика Северо-Западного федерального округа
Характеристика рынка офисной недвижимости. Рынок офисной недвижимости в небольших городах СЗФО развит слабо. Исключением стали наиболее крупные региональные города: Калининград, Мурманск, Архангельск, Череповец. Основной объем офисных помещений в них представлен реконструированными зданиями и помещениями на первых этажах жилых домов. Наблюдается тенденция роста спроса на качественные офисные помещения.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Рынок торговых помещений в СЗФО формируется более активно. Ярким примером является Калининград, что можно объяснить в первую очередь его уникальным расположением и стремительным развитием внешнеэкономических связей. Так, арендные ставки на торговые площади в ведущих торговых коридорах достигают 3000 долл. США за кв. м в год. В настоящее время в городе возводят несколько крупных офисно-торговых комплексов, срок ввода в эксплуатацию — 2006–2007 гг.
В целом в регионе ожидают стабилизацию арендных ставок и плавного роста цен на высококачественную коммерческую недвижимость.
Характеристика рынка складской недвижимости. Сектор производственной и складской недвижимости обладает большим потенциалом развития в Калининграде и Калининградской области: особая экономическая зона в сочетании с льготным таможенным режимом дает предпринимателям огромные преимущества. Однако пока рынок складских и производственных помещений Калининграда остается довольно хаотичным. Площадей современного уровня крайне мало, в основном представлены устаревшие комплексы с изношенным инженерным обеспечением. Складские (производственные) объекты высокого уровня практически не попадают в свободное обращение, поскольку почти все они построены компаниями для собственных нужд. Средние арендные ставки в промышленно-складском секторе сложились на уровне 50–80 долл. за кв. м в год. На продажу такие помещения предлагают по цене 150–400 долл. за кв. м.
В Мурманске минимальная арендная ставка составляет 25 долл. за кв. м в год. Стоимость продажи — 100–365 долл. за кв. м.
Спрос на производственно-складские площади остается стабильным и достаточно высоким. Однако это относится к сравнительно небольшим объектам (до 300–500 кв. м).
Характеристика рынка гостиничной недвижимости. В 2004-м и в первой половине 2005 г. было анонсировано рекордное количество проектов в области гостиничной недвижимости в городах Золотого кольца. Однако до их реализации пока еще далеко.
Лучшая на сегодняшний день гостиница Пскова «Рижская» предоставляет номера по цене от 33 до 90 долл. Другие отели предлагают номера стоимостью от 6 долл.
Гостиницы Калининграда в летний период переполнены, что говорит о неудовлетворенном спросе. В ближайшие годы можно ожидать развития данного сектора недвижимости.
Краткая характеристика Южного федерального округа
Крупные города ЮФО в силу индивидуальных особенностей являются точками роста различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Так, в Ростове-на-Дону идет активное строительство офисных объектов, в Краснодаре развивается торговая недвижимость, в Сочи и в городах Кавказских Минеральных Вод — гостиничная, рекреационная и санаторно-курортная отрасль.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Наиболее активное развитие рынка офисной недвижимости происходит в Ростове-на-Дону. Рынок офисных помещений ЮФО находится на стадии становления, идет процесс нового строительства объектов в крупнейших городах. Большую часть офисных площадей в Южном федеральном округе можно отнести к классу С. Объекты классов А и В, представленные на рынке, — это проекты built-to-suit (офис компании «Филипп Моррис» в Ростове-на-Дону, здание компании «Роснефть» в Краснодаре).
Средний уровень арендных ставок на офисные помещения в Краснодаре и Ростове-на-Дону для класса С составляет 120–180 долл. США в год, включая НДС, а для классов А и В — 240–500 долл. в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Цена продажи варьируется в пределах 550–3000 долл. США за кв. м.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость Южного федерального округа находится в стадии бурного формирования. В Краснодаре, Ростове-на-Дону, Волгограде и всех крупных городах округа идет активная реконструкция старых торговых площадей и строительство новых. С приходом крупных сетей и ростом местных возникает устойчивый спрос на торговые помещения высокого класса. Пока что основной объем этого рынка представлен нецивилизованными форматами: открытыми рынками и ярмарками. Однако в 2006 г. ожидают ввода более 300 000 кв. м качественных объектов. Уже сейчас есть примеры успешных проектов. Так, по результатам «Рейтинга торговых центров России — 2004» PARK HOUSE в Волгограде удостоен звания «Российский торговый центр — 2004».
Характеристика рынка складской недвижимости. Развитие рынка складской недвижимости в ЮФО определено наличием в регионе крупных морских портов на Черном, Азовском и Каспийском морях. Через порты округа проходит до 50 % грузов России. Крупнейший по грузообороту российский порт — Новороссийск.
До последнего времени новые складские площади практически не строили. Формирование торговых сетей в ЮФО выявило несоответствие развития секторов торговых и складских площадей. Нехватка отапливаемых складов в целом и отсутствие объектов класса А, предоставляющих услуги ответственного хранения в городах ЮФО, вынудило ряд производителей и торговых компаний осуществить проекты по возведению складских комплексов для собственных нужд.
Характеристика рынка гостиничной недвижимости. В ЮФО основными городами, где развивается сектор гостиничной недвижимости, являются Сочи и города Кавказских Минеральных Вод. Количество гостиниц в Сочи и Красной Поляне достигает 240 (включая мини-отели). Средняя стоимость проживания в гостинице высокого уровня в сезон составляет 200 — 400 долл. США в день. Существует стабильно высокий спрос на номера повышенной комфортности.
Огромный туристический потенциал курортных городов сделал их особенно привлекательными для инвестиций со стороны российских и зарубежных компаний. Гостиничный сектор будет одним из самых быстроразвивающихся на рынке коммерческой недвижимости в Южном федеральном округе.
Краткая характеристика Приволжского федерального округа
Приволжский федеральный округ (ПФО) является перспективным с точки зрения развития коммерческой недвижимости. В Самаре и Казани строят большое количество торговых центров, в Нижнем Новгороде формируется складская недвижимость. Данная ситуация обусловлена улучшением экономического состояния округа, ростом промышленного производства и доходов населения.
Основные инвестиции в ПФО поступают в нефтеперерабатывающий, автомобильный и пищевой секторы. В округе расположены заводы крупнейших иностранных компаний и российских автогигантов.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классу С: это реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий.
Крупнейшие бизнес-центры округа расположены в Нижнем Новгороде, Казани, Уфе, Самаре, Тольятти. Самые высокие ставки аренды на офисные помещения отмечены в Нижнем Новгороде и достигают 400 долл. за кв. м в год.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Торговая недвижимость — наиболее интенсивно формирующийся сектор коммерческой недвижимости в ПФО, особенно в Самаре. В структуре предложения торговых объектов превалируют открытые рынки и ярмарки, а также встроенные площади на первых этажах жилых домов. В ближайшие два года ситуация может измениться за счет введения в эксплуатацию современных торговых центров общей площадью порядка 500 000 кв. м.
Характеристика рынка складской недвижимости. Активное развитие ритейла стимулирует формирование рынка складской недвижимости. В ПФО представлено значительное количество складских площадей различной инфраструктуры, начиная от ангаров и открытых площадок и заканчивая технически оснащенными складами категории В.
Большинство объектов являются преемниками старых производственных корпусов и оптовых баз либо построены производственными компаниями под собственные нужды (например, современный склад компании Nestle в городе Кинель).
Нижний Новгород благодаря своему местоположению быстро превращается в грузоперерабатывающий центр. Здесь отмечен самый высокий в ПФО уровень арендных ставок, сопоставимый с московским: 110 долл. за кв. м в год. Несколько крупных проектов по созданию логистических центров в Нижнем Новгороде и Самаре находятся на стадии строительства.
Краткая характеристика Уральского федерального округа
Уральский федеральный округ (УрФО) является одним из наиболее привлекательных регионов для финансовых вложений в сферу коммерческой недвижимости. Благоприятный инвестиционный климат региона обусловлен экономическим ростом и политической стабильностью.
Екатеринбург, имеющий статус столицы округа и прилегающий к международному транспортному коридору, аккумулирует основные денежные потоки региона и развивается как евроазиатский деловой и логистический центр. В Челябинске отмечают активность в сегментах офисной и жилой недвижимости за счет финансирования из промышленной и строительной отраслей. Сырьевые компании нефтегазового сектора во многом способствуют развитию Тюмени. Наибольший интерес для инвесторов представляет сектор коммерческой недвижимости потребительской сферы. Значительно ниже инвестиционная привлекательность офисной недвижимости: количество малых и средних предприятий Тюменской области невелико, крупные компании имеют свои офисные комплексы.
Характеристика рынка офисной недвижимости. Наиболее активно рынок офисной недвижимости формируется в Екатеринбурге и Челябинске. По объему строительства офисных площадей Екатеринбург уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Спрос формируют местные фирмы, а также крупнейшие компании УрФО, России и зарубежья. В Сургуте, Салехарде, Нефтеюганске, Ханты-Мансийске и других городах офисные комплексы возводят за счет компаний нефтегазового сектора для собственного использования.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Сектор торговли, а соответственно и торговой недвижимости, Уральского федерального округа интенсивно развивается. В УрФО уже открыты или планируют открыть свои магазины крупнейшие торговые сети, среди которых «Патэрсон», «Пятерочка», «Спортмастер», «М.Видео», «Мир», «Снежная королева», «Техносила», «Дикси», «Чудо-доктор», «Перекресток», «Копейка», «Эльдорадо», «Шатура Мебель», «Старик Хоттабыч», «Л’Этуаль». Наиболее активен сектор торговой недвижимости в Екатеринбурге и Челябинске.
Администрация Екатеринбурга при поддержке компании «Урал-Гермес» реализует программу «Центральная торговая зона», направленную на вывод промышленных предприятий из центра города, увеличение количества продовольственных магазинов, а также программу «Торговые узлы Екатеринбурга», способствующую созданию торговых центров на пересечении крупнейших магистралей города и в спальных районах.
Характеристика рынка складской недвижимости. Спрос на складские помещения в Екатеринбурге и Челябинске существенно превышает предложение, что обусловлено бурным развитием розничной торговли. Рынок характеризует практически полное отсутствие свободных складских помещений класса А/В+ и В при постоянно растущей потребности со стороны потенциальных арендаторов (производители, торговые сети, логистические операторы). Уровень арендных ставок на качественные помещения (класс А и В) практически не уступает московскому.
Администрация Екатеринбурга планирует сформировать крупнейший в регионе транспортно-логистический центр, который будет востребован в связи с возможным продлением до Екатеринбурга второго Международного транспортного коридора (Берлин —Варшава — Минск — Москва — Нижний Новгород).
Характеристика рынка гостиничной недвижимости. Сектор гостиничной недвижимости в УрФО в целом и в Екатеринбурге в частности обладает большим потенциалом для развития. Общий поток прибывающих в регион иностранных гостей, в том числе и с деловыми целями, продолжает увеличиваться. Отмечена высокая стоимость гостиничных мест, а также их нехватка. В 2004 г. введены в эксплуатацию четыре отеля, в результате чего общее количество мест в гостиницах города на конец прошлого года составило 4273 единицы.
Краткая характеристика Сибирского федерального округа
Сибирский федеральный округ (СФО) чрезвычайно богат полезными ископаемыми. Здесь добывают 90 % российского природного газа, 70 % нефти и угля. В Сибири сосредоточена преобладающая доля российских запасов цветных и редких металлов, в связи с чем этот регион интересен для крупных бизнес-структур.
Наибольший рост количества офисов и торговых площадей зафиксирован в Новосибирске. В Красноярске, Иркутске и Омске рынок коммерческих объектов представлен слабее. Складская и гостиничная недвижимость в крупных городах СФО отстает в развитии по сравнению с офисной, поскольку инвестиции в эти сегменты менее прибыльны.
Характеристика рынка офисной недвижимости. При высоком инвестиционном потенциале крупные города Сибири испытывают острый недостаток в качественных офисных помещениях.
Ситуация на рынке офисов в СФО довольно противоречива: с одной стороны, существует неудовлетворенный спрос на площади, с другой стороны, при выводе на рынок всех заявленных объектов могут появиться вакантные помещения, и их количество будет расти, так как компаний, работающих в СФО и нуждающихся в офисах, не так много.
Общее количество качественных офисных площадей в Новосибирске на начало 2005 г. составило около 200 000 кв. м, при этом дефицит сохраняется на уровне 100 000 кв. м. Большинство офисов в Красноярске, Кемерове, Омске представляют собой переоборудованные помещения в гостиницах.
В Иркутске ставки аренды и цены продажи несколько выше, чем в других городах округа, что связано с острым дефицитом площадей и отсутствием строительства.
Характеристика рынка торговой недвижимости. В СФО планируют открыть магазины такие крупнейшие зарубежные компании, как IKEA, «Рамстор», но пока они не нашли площадок для реализации своих проектов. Наиболее активно развиваются два крупнейших города округа — Новосибирск и Красноярск.
Число торговых точек быстро увеличивается, причем в округе представлены все форматы торговли: организованные рынки, «магазины у дома», крупные торговые центры, оптово-розничные магазины. На территории округа открыли свои торговые точки сети «Эльдорадо», «Мир», «Пятерочка», «Патэрсон».
Бурное развитие розничной торговли привело к дефициту помещений. Общая площадь объектов торговой недвижимости Новосибирска приближается к 1 млн. кв. м, но их большая часть не отвечает требованиям рынка.
Характеристика рынка складской недвижимости. В 2004 г. единственным значимым проектом по строительству складских помещений в Новосибирске был терминальный комплекс дистрибьютора алкогольной продукции компании «Септима».
Сейчас к современным складам помимо СГТ относится и реконструированный комплекс Tablogix площадью 10,8 тыс. кв. м в Новосибирске. Медленное формирование сегмента логистических комплексов можно объяснить дороговизной и долгой окупаемостью проектов. Спрос в этом сегменте коммерческой недвижимости значительно превышает предложение. Поэтому ряд крупных российских компаний, среди которых РЛС («Русская логистическая служба»), планируют строительство складских терминалов в СФО.
Краткая характеристика Дальневосточного федерального округа
Экономика Дальневосточного федерального округа (ДФО) тесно связана с имеющимися в регионе запасами природных ресурсов, поскольку большие расстояния и, соответственно, транспортные расходы делают импорт сырья в округ для дальнейшей переработки нерентабельным.
Характеристикой, определяющей развитие Дальнего Востока, является сочетание уникальных природных богатств (лесные массивы, рыба и морепродукты, олово, золото, алмазы) с чрезвычайно низкой плотностью населения (1,14 человека на кв. км). Железнодорожный транспорт играет огромную роль в экономике округа (80 % грузооборота).
Характеристика рынка офисной недвижимости. Формирование рынка офисной недвижимости ДФО определяют два фактора: высокая себе-стоимость строительства (на острове Сахалин и в Чукотском автономном округе она более чем в три раза выше, нежели в Приморском крае) и привлечение общероссийских и иностранных инвестиций.
Лидером ДФО по уровню развития рынка офисной недвижимости является Владивосток. Однако и здесь доля качественных помещений классов А и В составляет приблизительно 5 % от всего рынка. Небольшие офисы, претендующие на классы А и В, представлены в некоторых отелях и жилых новостройках. Арендные ставки в классе А составляют 420–450 долл. США за кв. м в год, класса В — 210–360 долл. США за кв. м в год. Арендные ставки на помещения класса С (бывшие госучреждения) находятся в диапазоне 180–300 долл. США за кв. м в год.
Основные арендаторы офисов во Владивостоке — компании, осуществляющие банковскую деятельность, предоставляющие адвокатские, юридические, страховые услуги, торговые представительства и судоходные компании.
Характеристика рынка торговой недвижимости. Рынок торговой недвижимости формируется более активно по сравнению с рынком офисных площадей. Наибольшее развитие он получил в Хабаровске.
Активизация рынка торговых помещений в Приморском крае обусловлена ростом реальных доходов населения и розничного товарооборота на 20–30 % ежегодно, а также увеличивающимся въездным турпотоком из Китая.
Спрос на торговые площади в центре Хабаровска значительно превосходит предложение. При средней ставке аренды 600 долл. США за кв. м в год торговые комплексы в центре города не испытывают недостатка в арендаторах.
Иностранные инвесторы проявляют интерес к рынку торговой недвижимости Хабаровска. Так, в 2007–2008 гг. в городе при участии Китая возведут крупный международный многофунк-циональный центр, в который войдут несколько очередей торгового центра, 8-этажная гостиница, парковка, складские помещения, таможенный пункт. К торговому центру будут подведены железнодорожные пути.
Характеристика рынка гостиничной недвижимости. Расценки на гостиничные номера в Сахалинской области близки к московским. Разработан план строительства пятизвездочного отеля «Марриот» в центре Южно-Сахалинска. При этом себестоимость возведения гостиничных объектов намного выше московской. Затраты на перевозки и высокая стоимость рабочей силы также влияют на уровень цен на недвижимость в округе, тем самым замедляя развитие рынка гостиничной недвижимости.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
