База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Московские депутаты и их помощники, вконец запутавшись в изменениях жилищного законодательства, попросили провести с ними "ликбез". 26 апреля заместитель руководителя департамента жилищной политики Москвы Николай Федосеев довел до их сведения "особенности жилищной политики города Москвы в связи с введением Жилищного Кодекса Российской Федерации".
Корреспонденту "Газеты.Ru" удалось проникнуть на эту встречу и узнать немало интересного не только для депутатов, но и для наших читателей.
Как объяснил Николай Федосеев, на территории Москвы новый Жилищный кодекс заработает только после того, как в соответствие с ним будет приведено все столичное жилищное законодательство. А это более 1000 различных нормативных актов, включая 30 законов города Москвы. При этом главная задача городских властей – "не допустить революций". "При резких изменениях городской жилищной политики заплачут и бедные, и богатые", – сказал Федосеев.
Тем, кто готов купить квартиру
Итак, от чего заплачут "богатые" – московский "средний класс", способный сам о себе позаботиться.
Как считает Николай Федосеев, причиной многих проблем для покупателей новостроек станет закон "О долевом участии в строительстве", призванный защитить частных инвесторов. Создавая серьезную нагрузку для непривыкших к этому отечественных застройщиков, этот закон толкает их к созданию "серых схем", жертвами которых и станут эти самые частные инвесторы.
Во-первых, новый закон запрещает застройщику заключать договора с гражданами до получения всей разрешительной документации. (На практике, и это подтвердил сам чиновник, к моменту начала строительства разрешения имеются не более чем на 20% объектов). Во-вторых, закон "О долевом участии" предполагает солидарную ответственность банков с кредитующимися у них застройщиками. По мнению Федосеева, на это не пойдет ни один банк. В лучшем случае, банк потребует от застройщика создания страхового фонда. Но у застройщика нет никакого интереса замораживать оборотные средства, гораздо дешевле просто "уйти в тень".
"Не прошло и месяца со дня вступления в силу закона о "Долевом участии", а многие крупные компании уже перешли на "вексельные схемы,
-- заявил Николай Федосеев. – Эти совершенно простенькие схемы снимают всякую ответственность с застройщиков и лишают граждан даже тех гарантий, которые у них имелись прежде". Суть "вексельной схемы", объяснил он, заключается в том, что граждане не заключают вообще никаких договоров, содержащих обязательства по конкретной квартире, имеющей адрес, метраж и другие отличительные признаки. Они просто покупают у компании "вексель" - квази-ценную бумагу, "случайным образом" равную по стоимости будущей квартире. В спорных случаях, а таких, надо понимать будет немало, граждане не смогут предъявить в суд ничего, кроме самого векселя, и самое большее, что смогут отсудить - свои деньги по номиналу".
Понятно, что недобросовестной компании-застройщику будет очень выгодно, вернув по суду деньги владельцам векселей, продать квартиры в уже построенном доме еще раз - за гораздо большую цену.
Кроме того, считает Федосеев, "переход на вексельные схемы - это крах ипотеки, предполагающей залог жилья. Под залог векселя будет невозможно получить ипотечный кредит, банки не станут так рисковать. Например, "Сбербанк" выдает в таких случаях простые потребительские кредиты, а это уже совсем другие, куда менее выгодные, и сроки, и проценты". Столичный департамент жилищной политики пока не видит выхода из создавшейся ситуации. Чиновникам остается лишь ждать корректировки федерального закона.
Тем, кто мог бы заплатить часть
Закончив с "богатыми", Федосеев перешел к другой категории москвичей, менее обеспеченной, но не "бедной".
"Наша задача - вывести из очереди платежеспособную часть этой очереди",
-- заявил Николай Федосеев. На сегодняшний день в очереди на получение жилья стоит 199 400 московских семей (7% населения города). Почти треть из них готова поучаствовать в решение своей жилищной проблемы собственными деньгами. Что может предложить им город?
Во-первых, безвозмездные субсидии на приобретение жилья. Средний размер такой субсидии составляет 40% от его фактической стоимости. Этого достаточно для первого взноса по ипотечному кредиту, не возбраняется также купить квартиру где-нибудь за МКАД, уложившись в субсидию полностью. Главное условие - приобретай жилье не меньше социальной нормы и уходи из очереди. Проблема в другом – уже четвертый год подряд из городского бюджета для предоставления субсидий очередникам выделяется одна и та же сумма в 1,12 млрд рублей. С учетом удорожания жилья, получить субсидию в 2005 году смогут получить в 2 раза меньше семей, чем 4 года назад. В то время как, по данным департамента экономической политики, претендуют на субсидии 20 000 очередников.
Во-вторых, покупка жилья в рассрочку по себестоимости. Здесь тоже не все так гладко. Прежде всего, само количество такого жилья. В то время, как на покупку квартиры в рассрочку сегодня, по данным департамента экономической политики, претендуют 15 000 семей, в 2005 году по такой схеме смогут приобрести квартиры не более тысячи очередников – департамент жилищной политики предложил для продажи в рассрочку всего 50 000 кв. м жилья. Кроме того,
под "себестоимостью" городские власти понимают не только затраты на строительство, но и на внутриквартальную инженерию. Включена сюда и стоимость земли, немалую цену на которую назначает та же самая мэрия.
"Реальная себестоимость будет рассчитываться конкретно по каждому дому, но в среднем речь идет о $600-700 за кв. м, – объяснил г-н Федосеев. – Последние два года, продавая квартиры в рассрочку участникам программы "Молодой семье – доступное жилье", мы держали просто нереальную цену – $350-450.
В результате столкнулись с тем, что многие семьи, досрочно погасив кредит, тут же продавали свои квартиры по рыночным ценам и покупали другие, меньшей площади, плюс машину и дачу.
В общем, делали неплохой бизнес за счет города. Поэтому мы ужесточаем условия и ограничиваем право досрочного выкупа. А чтобы подсластить пилюлю - увеличиваем рассрочку с 5 до 10 лет".
Тем, кто хочет встать в очередь
Но больше всего головной боли у департамента жилищной политики города с "бедными" – теми гражданами, которые никогда не справятся с жилищной проблемой самостоятельно.
Причем речь идет не об очередниках, с ними все ясно – сейчас получают квартиры очередники 1985 года, а те, кто стал в очередь в начале (до 1 марта) 2005 года, получат их лет через 20-25. Проблема в другом: в соответствии с новым Жилищным Кодексом, на жилье по социальному найму имеют право только "малоимущие граждане".
И теперь московским властям предстоит установить порядок признания граждан "малоимущими". А вот как это сделать, не знает никто.
В настоящее время Департамент жилищной политики разрабатывает механизмы "отфильтровывания" (как выразился Федосеев) малоимущих граждан: предполагается, что кроме уровня дохода будет учитываться стоимость имущества, подлежащего налогообложению (садовые участки, дачи, машины). Кроме того, время от времени придется проводить перерегистрацию стоящих в очереди малоимущих (ведь их финансовое положение за несколько лет может существенно измениться). Однако сам Федосеев настроен весьма пессимистично:
"Реального механизма учета имущества граждан и проверки представленных ими сведений у нас нет.
Данные по московской недвижимости мы еще можем получить в Мосрегистрации, но недвижимость в области уже не проверишь. Даже налоговики отказались предоставлять нам сведения, да и их собственная база данных далеко не совершенна. Что касается перечня налогооблагаемого имущества, утвержденного на федеральном уровне, то он вызвал у налоговиков нервную улыбку. Перечень на 6 листах включает, например, лом драгоценных металлов, антиквариат, произведения искусства. Непонятно даже, кто и как должен это оценивать".
Похоже, "отфильтровать" особенно много народу не удастся: и сами граждане постараются скрыть свое благосостояние, и чиновники-учетчики-оценщики при необходимости на многое глаза закроют. Да и само благосостояние – вещь очень ненадежная.
Может случиться, что лом цветных металлов у человека вдруг украдут, или Айвазовский окажется поддельным, и тогда можно смело становиться на очередь.
Желающие получить кваритру таким образом наверняка найдутся. В мэрии это понимают и задумываются над более действенными мерами, например, над тем, чтобы изменить норму, при которой можно встать на очередь, – с 10 кв.м на человека – до 7. "Это не людоедский подход, – заверил собравшихся Николай Федосеев. – Мы должны ограничить очередь. Нельзя быть добрыми, когда это не подкреплено никакими ресурсами". Звучит вполне солидно, можно при случае и процитировать. Действительно, если в Москве нормой постановки на очередь станет 7 кв.м на человека, надо же будет депутатам и их помощникам как-то объяснять этот удручающий факт населению.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
