База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Практика рынка недвижимости показывает, что примерно 70 % семей пытаются улучшить свои жилищные условия путем привлечения собственных средств. При этом существенную часть сделок составляют так называемые альтернативные. Наш журнал неоднократно обращался к этой теме, освещая различные аспекты, сложности и проблемы, возникающие при реализации данного способа изменения жилищных условий. Настоящая статья представляет собой продолжение разговора.
На рынке вторичного жилья, как правило, проводят следующие сделки с недвижимостью:
- покупка новой квартиры без одновременной продажи старой;
- продажа старой квартиры без приобретения новой;
- мена одной квартиры на другую;
- альтернативная сделка, предполагающая продажу старой квартиры с одновременной покупкой новой.
Расселение также представляет собой альтернативную сделку, но технологически более сложную. Оно предусматривает переселение граждан на отдельные площади.
В развитии отечественного рынка жилья с известной долей условности можно выделить три этапа, взяв за основу преобладание в общем обороте тех или иных видов сделок.
На первом этапе преимущественно шло расселение коммуналок. Данный период совпал с началом приватизации и продолжался до середины 90?х годов. Начало развития рыночных отношений и первоначальное накопление капитала позволило выкупать большие коммунальные квартиры, предоставляя владельцам комнат отдельное жилье. Второй этап (вторая половина 90?х) отличался преобладанием простых сделок купли-продажи и мены недвижимости. Основным фактором, повлиявшим на этот процесс, стало значительное накопление частью населения денежных средств. Оно дало возможность улучшать условия жизни через приобретение второго жилья, а также вкладывать свободные средства в недвижимость, ставшую активом финансового рынка. К тому времени запас коммуналок значительно сократился, что также способствовало переориентации рынка недвижимости.
В последние годы (третий этап) преобладают альтернативные сделки. Главная причина — в противоречии между возможностями и потребностями потенциальных клиентов. Стремительный рост цен на жилье значительно опережает доходы граждан, что крайне ограничивает их покупательную способность. Наиболее доступным способом решения жилищных проблем становится альтернативная сделка, позволяющая пустить в оборот уже имеющееся жилье без привлечения крупных денежных средств.
Каковы же плюсы и минусы альтернативной сделки?
Положительная ее сторона состоит в реальной возможности для множества людей улучшить условия жизни без больших затрат. Это фактически обмен, но в более эффективной форме купли-продажи. Технология проведения предполагает вариативность подходов, что тоже помогает найти приемлемое решение вопроса с учетом интересов всех сторон.
Как правило, большинству участников альтернативной сделки некуда выписаться из старой квартиры до получения новой. Однако это не мешает проведению процедуры, что также служит ее преимуществом. В качестве отрицательных сторон (рисков) альтернативной сделки можно указать следующие.
Длительность проведения, особенно если число участников постоянно увеличивается, причем цепочка может расти бесконечно. Все зависит от того, как скоро будет найдена юридически свободная квартира, которая завершит процесс. Участие множества людей, одновременно выступающих в качестве продавцов и покупателей, добавляет организационных и психологических трудностей. Только взаимный компромисс поможет найти правильное решение.
Очевидно, что чем больше квартир проходит по сделке, тем больше рисков. Они связаны с проверкой юридической чистоты недвижимости, с регистрацией персонажей, с участием в сделке несовершеннолетних и одиноко проживающих пожилых граждан и т. д. Технологическая сложность заключена в том, что при одновременной купле-продаже нескольких квартир усложняются денежные расчеты. Даже проведение их через депозитарные ячейки банка еще не гарантирует сохранности средств.
Приступая к процедуре, необходимо ясно представлять всю последовательность действий, особенно при финансовых расчетах. Помещая деньги в банковскую ячейку, следует четко прописать в договоре условия доступа к ней. При этом надо помнить, что наибольшие риски несет покупатель той квартиры, которая является первой в альтернативной цепочке. По сути, он оплачивают всю операцию, хотя возможна доплата других участников. В случае расторжения сделки участники получают в порядке компенсации свои прежние квартиры. Исключение составляет основной покупатель, участвовавший не жильем, а деньгами.
Обязательное условие подобной сделки — одновременная регистрация в органах юстиции договоров ее участников. Это же условие служит основанием доступа к банковской ячейке. При получении денег в банке каждый из продавцов обязан предъявить оригинал собственного договора и ксерокопию основного договора купли-продажи наряду с другими требованиями дополнительного соглашения.
Самое сложное в альтернативной сделке — ситуация, когда текущий рост цен на недвижимость не позволяет провести процедуру в указанные сроки и в объеме запланированного бюджета. При этом многие ошибочно полагают, что цены растут прямо пропорционально на все квартиры. Однако значительную роль в ценообразовании играет субъективный фактор, то есть желание хозяина жилья. Влиять на это практически невозможно, поэтому альтернативные сделки часто срываются.
Рассмотрим на конкретном примере последовательность такой сделки. Допустим, семье необходимо разъехаться на три площади. В активе они имеют хорошую трехкомнатную квартиру. С чего начать? Во?первых, членам семьи необходимо четко решить, какой вариант разъезда подойдет каждому из них, и обязательно зафиксировать эти требования в договоре между участниками сделки.
Во?вторых, семья должна оценить рыночную стоимость собственной квартиры и сопоставить ее с бюджетом будущего расселения (покупки трех новых квартир). Для этого нужно провести анализ рынка жилья (и при этом учесть дополнительные расходы на возможную доплату, ремонт, переезд, а также оформление сделки). Далее надо найти покупателя на квартиру и заключить с ним договор о намерениях с получением аванса в качестве гарантии будущей сделки.
Одновременно идет поиск новых квартир, в идеале юридически свободных. С их продавцами заключаются предварительные договоры, проплачиваются авансы.
В договоре о намерениях, как правило, оговаривают сроки, процедуру и финансовые условия проведения сделки. Пока для разъезда не подобраны юридически свободные квартиры, сделка носит характер цепной реакции.
Наконец квартиры найдены. После этого назначается время, место сделки и уточняются условия ее проведения. При этом важно обратить внимание на указанные риски и по возможности их предупредить. В заключение следует отметить, что при всей сложности альтернативной сделки ее результат во многом зависит от профессионализма риелтора, его опыта и квалификации.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
