База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
(продолжение, см. № 40 от 11 мая)
Продолжаем обсуждение темы о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде. Наш собеседник - Владимир Александрович Шомин, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Монолит»
- Владимир Александрович, как Вы могли бы охарактеризовать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости?
- В начале нашей беседы хотелось бы с удовлетворением отметить свершившийся факт – в Нижнем Новгороде трудом многих людей разных специальностей и направлений сформирован и успешно функционирует цивилизованный рынок коммерческой недвижимости. И всё возрастающее значение и влияние на этом рынке приобретают риэлторские компании.
Что происходит на этом рынке сейчас? Как он будет развиваться? В каких направлениях? Постараюсь изложить свою точку зрения:
В начале 2005года произошёл значительный спад активности как на рынке аренды, так и на рынке продаж недвижимости для бизнеса. Кстати, аналогичная ситуация на рынке вторичного жилья и продаже «долёвок». Это подтвердят если не все, то большинство непосредственных участников рынка. Чем объяснить стагнацию рынка недвижимости? Данный вопрос целесообразней, на мой взгляд, задать аналитикам, работающим в этом направлении, а также политикам и финансистам.
Если рассматривать отдельные сегменты рынка, то можно констатировать следующее:
- наблюдается сокращение бизнеса в секторе производства и продажи мебели. Это связано с тем, что произошло давно прогнозируемое затоваривание: мебели производится много и при этом цены на неё держатся высокие.
- с другой стороны растет, как на дрожжах, игровой бизнес. Парадокс: страна бедная, но народ настолько азартен (играют все – от бабушек-пенсионерок до крупных бизнесменов), что приносит огромные доходы владельцам этого бизнеса и побуждает их приобретать и арендовать все больше площадей, ориентированных на совершенно разные категории наших граждан: от уличных мини-игровых автоматов до масштабных супероборудованных игровых казино.
- продолжает расширяться аптечный бизнес, несмотря на то, что аптек в городе уже очень много. Мы работаем с несколькими аптечными сетями, но, тем не менее, в город приходят новые участники данного сектора рынка с соответствующими им требованиями по подбору помещений.
- открывается все больше продовольственных магазинов. Это не связано с тем, что нижегородцы стали покупать больше продуктов – происходит постоянное перераспределение покупательских потоков между торговыми точками. «Эконта», «Караван», «Райцентр» вынуждены проявлять большую активность и изобретательность, чтобы удержать своих клиентов. В ближайшее время в наш город ожидается приход таких брендов, как «Патэрсон», «Перекресток», «МОСМАРТ», что поставит на грань выживания наших (уже работающих на этом рынке) продавцов продовольственных товаров.
- «очень активным» можно охарактеризовать рынок по продаже автомобилей, запчастей к ним и автомобильного сервиса. Предприятия множатся, открываются новые автосалоны, автотехцентры; из других регионов приходят к нам продавцы дорогих иномарок и торговцы автомобилями среднего уровня; у владельцев этого бизнеса постоянно существует потребность в торгово-выставочных площадях, земельных участках под новое строительство.
- активно развивается индустрия развлечений: клубы, сауны, казино.
Попробую охарактеризовать тенденции в развитии отдельных секторов рынка.
Офисные помещения.
На мой взгляд, существует кажущаяся видимость большого и разнопланового предложения как по аренде, так и по продаже офисных площадей. Но в действительности, подобрать для клиента помещение по его потребностям и запросам оказывается довольно сложно. Спрос, на мой взгляд, в этом секторе рынка еще превышает предложение, но по-прежнему пустуют офисные помещения с необоснованно завышенной ценой на них. Правда, сейчас строится несколько крупных офисных центров, в том числе на улице Горького, где будут офисы класса «А» (22 тыс. кв.м). В то же время активно идёт перепрофилирование имеющихся производственных корпусов. Пример – основной корпус бывшего завода «Орбита» - полностью перепрофилируется в офисный центр.
Торговые помещения.
Я бы не рискнул сказать, что в нашем городе произошло насыщение торговыми площадями. По-прежнему потребность в небольших, ликвидных площадях очень велика. В ходу помещения средних форматов – 70-150 кв. м, расположенные на «красной линии». Все большее значение в выборе торговой площадки для наших клиентов приобретает возможность удобного подъезда и парковки к такому помещению потенциальных покупателей товаров. Это – одно из главных требований заказчиков. В центре города нашими городскими властями и застройщиками этот вопрос практически не решается. Экономя каждый квадратный метр площади, которую они отвоевали, строители лепят здания одно на другом. Это не только не украшает город, но и снижает инвестиционную привлекательность торгово-офисных площадей, расположенных, как правило, в нижних этажах каждого из вновь построенных зданий.
Исторически сложилось так, что городские рынки расположены в очень привлекательных для покупателей местах, но они уродуют вид города своей неблагоустроенностью и антисанитарией. Городская администрация и ряд крупных инвесторов собираются заменить некоторые существующие рынки торговыми центрами на месте существующих рынков. Сама идея, на мой взгляд, неплохая. Хотя часть городских рынков я бы предложил оставить, учитывая менталитет нашего российского покупателя, который на рынке хотел бы поторговаться с продавцом. Пример для наших городских властей – состояние рынков в г. Самара, - там они благоустроены и блещут чистотой.
Наблюдается постепенный процесс смещения торговых центров. Например, улица Белинского, с появлением «Этажей», «Спорт-мастера», «Шоколада», буквально на наших глазах превратилась в привлекательную в торговом плане улицу. То же происходит с улицей Бекетова в Советском районе. На улицах Родионова, Казанском шоссе планируется возведение 4 крупных торговых центров. Если это произойдёт, то в ближайшие 3-4 года ул. Родионова, ул. Казанское шоссе и их продолжение – участок трассы г.Н.Новгород – г. Казань («Икея», «Алиди» строят здесь крупные торгово-складские комплексы) станут центром крупной торговли в масштабе не только «верхней» части нашего города.
С вводом в эксплуатацию всех строящихся ТЦ, в ближайшие 3-4 года произойдёт насыщение, а затем и перенасыщение торговыми площадями. На мой взгляд, если в ближайшее время с нашим городом не решится окончательно вопрос с его «столичностью», если эту инициативу перехватит какой-то другой город, если в наш город перестанут приходить крупные инвесторы и мировые торговые брэнды, то отдельные торговые и офисные центры будут стоять полупустыми без арендаторов и покупателей товаров.
Когда произойдёт насыщение и перенасыщение офисными и торговыми помещениями, кардинально изменится и принцип работы собственников помещений с агентствами по недвижимости. При совершившейся сделке аренды сейчас комиссионные агентству платят арендаторы, но уже появилась устойчивая тенденция к тому, что арендодатели – собственники помещений, несущие большие убытки от их длительного простоя, берут оплату услуг агентства по скорейшему поиску столь необходимого арендатора на себя. Это отрадный для арендаторов факт.
Складская и индустриальная недвижимость.
С приходом крупных московских и мировых оптовых компаний, пользуются спросом современные складские терминалы с хорошим, удобным подъездом для крупнотоннажного автотранспорта. Таких объектов в городе немного. Есть крупные инвесторы, готовые вкладывать деньги в строительство таких терминалов, но, как правило, решение вопроса упирается в сложности, связанные с оформлением земельного участка, в проблемы с инженерной инфраструктурой. Здесь без помощи городских властей не обойтись.
Один из самых перспективных и интересных рынков – земельный. Сейчас о его скором развитии говорят очень много, но сделок по земле, даже в нашем крупном агентстве, происходит мало. Основной тормоз – сложность оформления документов, большое количество согласований. С выходом нового Земельного кодекса процесс должен быть упорядочен, но в настоящий момент технология пока не отработана.
- В чем заключается деятельность вашей компании на рынке, какова ее динамика, место на рынке, стратегия развития?
- «Монолит» – это одно из крупнейших и динамично развивающихся агентств недвижимости в г. Нижнем Новгороде. В нем работают 3 отдела коммерческой недвижимости, причем в разных районах города - в каждом филиале: Советский район – ул. Бекетова, 13; Сормовский район – ул.Ефремова, 2; Нижегородский район –
ул. Костина, 2.
Задача на ближайшие года два – освоить и удержать ту часть сегмента рынка недвижимости для бизнеса в таком же объеме и масштабе, которую наше агентство уже освоило и удерживает в области жилой недвижимости и продажи «долёвок». Иными словами - занять лидирующие позиции и на рынке коммерческой недвижимости.
Сейчас все больше агентств недвижимости заявляют о том, что они занимаются и коммерческой недвижимостью. Работать с каждым годом, с одной стороны, становится все труднее из-за обострения конкуренции. С другой стороны - легче и интереснее, потому что растет наш профессионализм в этом деле, нарабатывается столь необходимый опыт, увеличивается число клиентов, которые приходят к нам повторно и по рекомендации. А рекомендация – это результат наших успешных сделок.
На мой взгляд, 2/3 всех сделок с коммерческой недвижимостью идёт без участия агентств недвижимости непосредственно между аредатором и арендодателем, продавцом и покупателем. До аналогичной ситуации на вторичном рынке жилья, где рынок на 98 % монополизирован риэлторскими компаниями, еще далеко. С другой стороны надо отметить, что количество судебных разбирательств, связанных с данным сегментом недвижимости, растет с каждым годом. Лишь участие в сделке грамотных риэлторов с опытом работы, с именем, с так необходимым грамотным юридическим сопровождением практически сводит к нулю риски, всегда присутствующие в подобного рода сделках, как правило, с большими финансовыми вложениями.
Риск оказаться у «разбитого корыта» все чаще и чаще толкает наших потенциальных клиентов воспользоваться услугами риэлторов с рекомендациями. Заплатив риэлторам 3-6% от стоимости приобретаемой или продаваемой коммерческой недвижимости в зависимости от сложности сделки и объёма работ, а именно на таких невысоких и открытых комиссионных вознаграждениях работают основные риэлторские компании, наш клиент спит спокойно и с уверенностью смотрит в будущее.
- Можете ли Вы указать основных игроков рынка и отдельных его секторов?
- Наряду с «Монолитом» - это, безусловно, отдел индустриальной недвижимости ГК «Триумф»; давно и успешно на этом рынке работает АН «Адрес»; аренда жилой и коммерческой недвижимости хорошо поставлена в АН «Выбор – недвижимость».
- Какие проблемы существуют на рынке коммерческой недвижимости, с Вашей точки зрения, как участника рынка?
- Отсутствие в нашем городе единой информационной базы по коммерческой недвижимости, как в печатном, так и в электронном виде;
- отсутствие в нашем государстве так необходимой государственной правовой защищённости риэлторского бизнеса, общепринятого всеми как «социально значимого»;
- разный уровень профессионализма и разобщённость риэлторов, работающих на рынке коммерческой недвижимости.
Хотелось бы, чтобы объединяющим и связующим центром деятельности всех риэлторов, работающих в сфере недвижимости для бизнеса, являлась Нижегородская Гильдия Риэлтеров во главе с её Президентом - Ершовой Натальей Константиновной.
Беседовала Елена Лаптева
Опубликовано в газете «Полезная площадь. Недвижимость» 18 мая 2005г.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
