База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Развернувшаяся в середине июня баталия за деревянные дома в Южном Бутове отлично продемонстрировала качество работы столичной администрации в решении земельных вопросов. Мало того что решение о выселении оказалось юридически уязвимым, так даже судебный исполнительный лист приставам исполнить не удалось. В итоге конфликт жителей с властью загнан в тупик, а сроки застройки Бутова теперь будут значительно скорректированы.
Артподготовка История конфликта жителей Южного Бутова со столичными властями уходит корнями еще в середину XX века. Поселок Бутово был образован постановлением ЦИК и СНК СССР в июле 1936 года. Его заселили переселенцами из центра столицы, который к тому времени начали активно реконструировать, а переселять жителей, кроме как на окраины, было некуда. Спустя 12 лет указом Президиума Верховного совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" было установлено право граждан СССР купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом, при этом отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов производился в бессрочное пользование. Это прямым образом коснулось и бутовчан. На основе этого документа в поселке Бутово, который вплоть до 1984 года не считался территорией столицы, местными жителями и было построено несколько сотен домов. Больше полувека они не знали горя, однако в конце 1990-х москвичам в столице стало тесно. В 1999 году московское правительство приняло постановление "О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки и первого периода индустриального домостроения до 2010 года", а в 2002-м – "О программе жилищного строительства по городскому заказу до 2005 года и задачах по жилищному строительству на период до 2010 года". Смысл документов сводится к тому, что столице не хватает жилья, поэтому необходимо строить многоэтажки на месте сносимого ветхого жилья. Под это определение попадали в первую очередь пятиэтажные хрущевки, однако столичные чиновники приписали сюда и "непригодный для проживания", по их мнению, жилищный фонд – как раз те самые старые дома на окраинах Москвы, построенные на землях, отданных местным жителям в бессрочное пользование еще в конце 1940-х. При этом земля, на которой стоят дома, передается городу на основе статьи 49 Земельного кодекса, которая позволяет изымать участки "для государственных нужд", а конкретно для "размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов". В первые годы после появления этого документа столичные власти действительно занимались тем, что выселяли людей из пятиэтажек в самом городе, но спустя насколько лет взялись и за окраины. Таким образом появилось и знаменитое 837-е распоряжение правительства Москвы от 29 апреля 2004 года, уже ставшее за несколько недель конфликта в Бутове притчей во языцех. Суть его в следующем. Для выполнения госзаказа на строительство социального жилья на территории поселка площадью 54 га будет построен квартал многоэтажек. Для этого решено изъять земельные участки "для государственных нужд", снеся при этом около 300 частных домов, а собственникам, землевладельцам и землепользователям предложить компенсации "в одной из следующих форм: денежной или путем предоставления жилых помещений". Переговоры
Фото: ИЛЬЯ ПИТАЛЕВ
Московские власти предложили владельцам собственного дома с садом отдать его частной компании...
Диалог с жителями поселка столичные власти начали вести еще в начале 2005 года. За год префектуре удалось договориться с более чем 150 семьями в поселке (всего их 250) и переселить их в многоэтажки. Были и проблемные семьи, однако договориться столичные власти планировали рано или поздно со всеми. Среди них – семья Прокофьевых: мать Юлия и ее сын Михаил, собственник жилья, получивший жилую площадь от деда несколько лет назад. Примечательно, что до весны 2006 года в их огромном 120-метровом доме по адресу улица Богучарская, 19 на участке размером почти 30 соток проживало несколько собственников, включая семьи Семеновых и Петровых, получившие несколько квартир еще в начале весны. При их выселении значительная часть дома, в которой они проживали, перешла в собственность города. Понятно, что на освобожденной жилплощади никто не жил (ведь Прокофьевы остались последними в доме, который уже тогда стоял под снос), и фактически вся жилплощадь была в распоряжении Михаила Прокофьева, хотя официально он был собственником лишь 13 кв. м дома, куда он был прописан вместе с матерью. Это касается и огромного участка: официально Прокофьевым принадлежит около 260 кв. м земли, но пользовались они всей землей. Именно поэтому каждый раз, когда представители местной администрации посещали Михаила (в префектуре Ъ уверяют, что это было 15 раз только в течение 2005 года), переговоры заходили в тупик. Пресс-секретарь префектуры ЮЗАО Елена Никифорова рассказала Ъ, что пыталась сделать префектура, чтобы пойти навстречу Прокофьевым. "Для работы с жителями поселка была создана специальная рабочая группа,– рассказывает она.– Они наняли независимых оценщиков, которые устанавливали выкупную цену за землю и за недвижимость ней. И после этого в префектуре решали, как компенсировать жильцам убытки". Для проведения независимой экспертизы местная администрация обратилась в центр экономико-правовой экспертизы (ЦЭПЭС) АНО "Секция 'Инженерные проблемы стабильности и конверсии'". Как рассказали Ъ в ЦЭПЭС, выкупная цена дома с землей оценивалась по всем параметрам: реальное состояние домов (качество материалов, внутренняя отделка, качество крыши), стоимость деревьев на участке и даже потенциальные потери от невыросшего урожая фруктов, которые могли быть выращены на участке. Судя по всему, урожай фруктов ожидался невеликий, поскольку сам дом был оценен в $500 за метр, а земля – в $7,5 (именно так – семь с половиной долларов!) за сотку.
Фото: ИЛЬЯ ПИТАЛЕВ
...а самим перебратьсЯ в панельную новостройку
По мнению столичных риэлтеров, цена эта не имеет ничего общего с реальностью. Глава отдела продаж агентства "Кутузовский проспект" Вячеслав Зубов рассказал Ъ, что даже подмосковная земля в граничащих с Бутовом поселках стоит от $15 тыс. за сотку, а в самом Бутове – уже на территории Москвы – от $30 тыс. То есть только за одну свою часть участка семья должна была получить $65 тыс. Однако при расчете размера компенсации чиновники руководствовались не только выкупной ценой. Дело в том, что с 2003 года в столице действует закон "Об улучшении жилищных условий города Москвы", в котором прописаны в том числе и социальные нормы – какие квартиры должны получать москвичи при выселении и расселении. Исходя из закона подбирали варианты и для Прокофьевых. Первый – это две однокомнатные квартиры: одна – в собственность Михаилу, а другая – Юлии по социальному найму (правда, с возможностью приватизации). Второй вариант – это "двушка" по социальному найму, при этом семье предлагалось 700 тыс. рублей допкомпенсации. От обоих вариантов Прокофьевы отказались, при этом в префектуре утверждают, что Михаил и Юлия требовали по $100 тыс. и однокомнатную квартиру каждому. Сами жители этого не признают, но и не говорят, что именно они требовали от властей. Нападение В итоге префектура объявила жильцам войну. В начале весны префект ЮЗАО Алексей Челышев подал на Прокофьевых в Зюзинский суд (а также и на других жителей, отказывающихся от предложенных условий), который уже в конце мая постановил выселить семью из дома, предоставив им компенсацию. Судья Зюзинского суда Татьяна Соленая при вынесении решения руководствовалась существующим федеральным Жилищным кодексом, а не московскими нормами, которые существенно мягче кодекса. В результате семью Прокофьевых решили переселить в 40-метровую однокомнатную квартиру на улице Кадырова, 8 (в соседнем с Богучарской квартале Бутова). На этом история выселения могла бы закончиться, если бы не активность жителей. Еще 70 семей поселка находятся практически в положении, аналогичном Прокофьевым, при этом на каждого собственника в Зюзинском суде есть иск. Бутовчане учредили инициативную группу, она впоследствии и привлекла к конфликту общественность в лице целой армии адвокатов, Общественной палаты, депутатов и других правозащитников. Тут-то и выяснилось, что определяющее судьбу жителей решение Зюзинского суда, по сути, незаконно: 837-е распоряжение правительства, на которое ссылался суд, не было зарегистрировано в установленном порядке на тот момент, когда выносилось решение. Как рассказал Ъ член Общественной палаты Анатолий Кучерена, "распоряжение должно было пройти регистрацию в Мосрегистрации, как это написано в одном из первых пунктов документа, но это сделано не было. В регистрации документа отказали, так как у чиновников почему-то не оказалось кадастрового плана местности. При этом в распоряжении написано: после регистрации уведомить собственников, землепользователей в течение года, для того чтобы впоследствии снести или занять эти земли. И это тоже сделано не было. Получается, что документ является незаконным и необоснованным". Один из чиновников столичного правительства признался Ъ, что "отсутствие регистрации документа – самое слабое место властей". Правда, по мнению адвокатов бутовчан, регистрация документа – не самый главный аргумент для защиты жителей. Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть статья 234 "Приобретательная давность". Согласно ей, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, автоматически приобретает право собственности на это имущество. Данной статьей жители уже давно собирались воспользоваться и обращались в местные органы самоуправления, чтобы зарегистрировать землю на себя. Однако переоформить землю в собственность удалось всего лишь нескольким семьям в поселке; остальные столкнулись с бюрократией и нежеланием чиновников идти навстречу. Что логично, ведь жильцов надо будет в итоге выселить, а не помогать им оставаться на своих участках. Тем более что строительство на месте поселка уже началось. Функции заказчика строительства на территории осуществляет ОАО "Москапстрой" (эта же организация разрабатывает проектную документацию). Вся территория уже поделена на четыре сектора. В секторе #4 на свободных землях уже построены первые дома, здесь же находится дом Прокофьевых, из-за которого не может продолжаться строительство. Подрядчиком строительства в секторе #4 по результатам тендера стала компания "Моспромстройматериалы" (входит в корпорацию "Главстрой", принадлежащую Олегу Дерипаске), которая строит там дома своей серии П-46. Всего на территории деревни Бутово будет построено более 200 тыс. кв. м социального жилья. Примечательно, что именно эта цифра возмутила жителей поселка больше всего. В своем послании к президенту, которое они подписали еще в конце июня, они используют в качестве защитного аргумента ту же самую статью 49 Земельного кодекса, что используют московские чиновники в качестве аргумента, позволяющего сносить дома. По мнению бутовчан, статья позволяет изымать земли только "в исключительных случаях", а строительство многоэтажного квартала частной компанией под "государственные нужды" и "исключительные случаи" никак не подпадает. Иначе говоря, если бутовская практика будет продолжена, любого жителя столицы можно будет силой выселить из принадлежащей ему квартиры, если участок, на котором расположен дом, приглянулся какому-либо застройщику. Отступление Очевидно, если бы не силовые методы, которыми правительство Москвы решило выселить жителей из поселка (семья Прокофьевых выселялась с помощью ОМОНа и милиции, со взломом дверей), то все можно было бы решить мирным путем. Столичные чиновники уже испугались шумихи вокруг скандала и в конце июня отозвали остальные иски по 70 семьям в поселке из Зюзинского суда, а глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин неожиданно поднял цену за сотку земли в Бутове до $10 тыс. В переговорах с семьей Прокофьевых вернулись к самому первому варианту и предложили Юлии однокомнатную квартиру по социальному найму. Правда, как заявила госпожа Прокофьева Ъ, от квартиры и выкупа земли она, скорее всего, откажется и будет все же добиваться оформления земли в собственность, как и многие жители поселка. Окончательно точки на i были расставлены во время встречи бутовчан с главой столичного стройкомплекса Владимиром Ресиным 26 июня. К этому дню, по данным префектуры ЮЗАО, из 318 собственников жилья удалось договориться лишь с 211, при этом из оставшихся 93 человек 78 не могут разыскать физически. Но это не мешает столичной администрации быть твердой в своих намерениях. "Решение о постройке многоэтажек в этом районе было принято еще в 1970-х годах,– объявил господин Ресин жителям во время встречи.– Все это делается на основе градостроительного плана Москвы. Мы рассчитаемся с вами как с собственниками, дадим вам квартиры уровня XXI века. А те, кто хочет жить на своей земле, то пожалуйста – мы вам подберем хороший участок в Подмосковье. А в Москве у нас таких участков нет. Если бы здесь был цивилизованный поселок, то одно дело, а тут некоторые дома пришли в такую негодность, что в них и жизни не может быть". Такой вариант никоим образом не устроил жителей, которые сначала пытались предложить чиновнику "построить в поселке райский уголок своими силами", а затем уже в конце встречи возмущенно кричали вслед господину Ресину: "Зачем ты сюда приехал, король?" Таким образом, столичные власти потерпели фиаско в попытках найти общий язык в жителями, что в скором времени спровоцирует новую волну конфликта.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
