Удивляет этот призыв? Вам повезло. Значит, Вы никогда не сталкивались с мошенниками на рынке недвижимости. А если примете во внимание советы специалистов, то убережетесь и в дальнейшем от необдуманных поступков.
Наш собеседник – старший оперуполномоченный УБЭП ГУВД Нижегородской области Андрей Кислов.
- Андрей Владимирович, при каких сделках на рынке недвижимости (первичное, вторичное жилье, приватизация, найм, аренда, коммерческая недвижимость) чаще всего происходят правонарушения?
- По статистике, большее число правонарушений происходит на рынке вторичного жилья, хотя и на первичном рынке их тоже немало. По закону «О долевом участии в строительстве», действующем с 1 апреля 2005 года, все договоры долевого участия должны проходить обязательную регистрацию в Государственном управлении федеральной регистрационной службы (ГУФРС). В результате этого значительно уменьшилось число «двойных продаж» жилья в новостройках.
Но недобросовестные застройщики и здесь нашли способ нажиться за счет дольщиков. Схема такая: человек хочет купить квартиру, но у него нет полной уверенности, что он сможет внести всю сумму в строительство желанных квадратных метров. Строительная организация предлагает заключить предварительный договор. Этот вид договоров в ГУФРС не регистрируется. Через некоторое время человек, подписавший предварительный договор, действительно, может его расторгнуть и попросить вернуть деньги. Квартира остается свободной и предлагается другому дольщику. Но, поскольку регистрации предварительного договора не было, то с этой квартирой возможны варианты.
- На что обратить внимание при выборе строительной компании? Как обезопасить себя от недобросовестных застройщиков?
- Вот свежий пример. Материалы по этому уголовному делу переданы в суд в начале сентября 2006 года.
Некоторое время назад строительная компания «Велстрой» получила земельный участок под застройку в Кстовском районе. Привлекать дольщиков застройщик сам не стал – заключил договор с агентством недвижимости. Кстати, довольно известным в Нижнем Новгороде. Заручившись именем агентства недвижимости, застройщик выставил на продажу будущие квартиры по ценам в 2 раза ниже среднерыночных. Таким образом удалось собрать 30 миллионов рублей. Из них освоено 5 миллионов рублей. Следствием установлено, что остальные деньги были потрачены не на строительство. По делу проходит 48 потерпевших. Скорее всего, директора строительной компании будут судить по ст. 159 ч. 3 «Мошенничество».
Делаем выводы. Каким бы известным и уважаемым не было агентство недвижимости, оно только продает квартиры в новостройке. Необходимо получить подробную информацию о застройщике: как давно работает на строительном рынке, какие объекты уже сданы в эксплуатацию, где находятся эти реальные дома, можно ли посмотреть их, поговорить с жильцами и др.
- Чем вторичный рынок жилья особенно привлекателен для мошенников?
- Мошенников на вторичном рынке жилья гораздо больше. Здесь действуют так называемые «черные маклеры». Они пользуются элементарной безграмотностью людей в вопросах недвижимости. Жертвами мошенников, как правило, становятся люди, систематически употребляющие спиртные напитки, наркоманы, одинокие старики.
Вот типичная ситуация. Одинокий сильно пьющий мужчина, живет в двухкомнатной квартире. К нему приходят «случайные» знакомые, совместно с ним распивают спиртные напитки, входят в доверие. Дальше возможно такое развитие событий: «Да… Живешь ты плохо. Денег, поди, не хватает? Так у тебя 2-комнатная квартира есть! Давай ее продадим. Купишь себе однокомнатную. Еще и на жизнь куча денег останется». Хозяин «двушки» со всем соглашается. Его подпаивают, везут к нотариусу, где он подписывает доверенность на право полностью распоряжаться своим имуществом. Возможно, нотариус тоже находится в сговоре с мошенниками. Квартиру «добрые» знакомые продают на основании этой доверенности. А денег хозяин, скорее всего, не увидит никогда. Через некоторое время к продавцу приходят новые собственники и требуют покинуть помещение. Мужчина, протрезвев, бежит в милицию. На его заявление реагируют, приглашают покупателей. Те показывают документы купли-продажи, где стоит собственноручная подпись продавца. Тот утверждает, что ничего не подписывал. Документы направляются на исследование. В результате, почерковедческая экспертиза подтверждает, что доверенность, договор и прочие бумаги подписывал именно продавец. А в каком состоянии он в тот момент находился точно установить невозможно (может быть, волновался или писал в неудобной позе – стоя, например).
Люди, злоупотребляющие спиртным, составляют самую многочисленную группу жертв аферистов на вторичном рынке жилья. За ними следуют пожилые люди. В силу своего возраста и безграмотности в юридических вопросах, они часто просто не понимают, что происходит. Ситуация с подписью в документах может быть похожей на приведенный выше пример.
Нередки случаи, когда человек собирается продать или купить квартиру, а хорошие знакомые берутся ему помочь. «В агентство недвижимости не ходи, - говорят, - там тебя обдерут, как липку. У наших знакомых есть знакомый – большой специалист в этих вопросах. Поможет тебе решить вопрос с квартирой, и денег много не возьмет». Этот «специалист» оказывается «черным маклером». Все договоренности обычно бывают просто на словах. Если обманут, спросить не с кого, и искать справедливости негде.
- Какова динамика подобных преступлений по сравнению с прошлым годом?
- Количество таких преступлений по сравнению с прошлым годом увеличилось. Это связано как со строительным бумом, так и с ситуацией ажиотажного спроса в этом году на рынке вторичного жилья. Только в УБЭП ГУВД Нижегородской области поступает, как минимум, одно заявление в неделю. Гораздо больше таких заявлений подается в районные отделения милиции.
- И, наконец, советы тем, кто хочет купить или продать жилье.
1. Никогда не продавайте и не покупайте квартиру «через знакомых».
2. Обращайтесь в агентства недвижимости, которые положительно зарекомендовали себя в течение нескольких лет. Информацию о надежности агентства недвижимости можно получить в Нижегородской Гильдии Риэлтеров или в УБЭП ГУВД Нижегородской области.
3. Внимательно читайте все документы, прежде чем их подписать.
- В договоре на оказание услуг должно быть четко указано, какие услуги будет предоставлять юридическое лицо (агентство недвижимости) физическому лицу (клиенту): по продаже квартиры, по сбору документов, по вступлению в наследство и др.
- В каждом пункте должно быть указано, какие будут выполняться работы, и сколько они стоят. Никаких формулировок, типа «согласно прилагаемой спецификации» или «согласно прейскуранту цен на услуги агентства недвижимости» в договоре не допускается.
- В договоре должны быть прописаны обязанности сторон.
- Договор должен быть подписан директором агентства недвижимости и заверен печатью.
В случаях, если в суде придется доказывать факты невыполнения обязательств сторонами договора, потребуются письменные подтверждения. Как говорится, слова к делу не пришьешь, к делу шьются документы.
Беседу вела Ольга Кустова
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »