База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В конце прошлого месяца срок исковой давности по ничтожным сделкам был уменьшен с десяти до трех лет: соответствующие изменения были внесены в российское законодательство.
Гражданский кодекс устанавливает, что ничтожной является сделка, совершенная с нарушением законодательства, или с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, мнимая или притворная сделка (например, продажа под видом дарения). Кроме того, сюда же относятся сделки с участием несовершеннолетних и недееспособных.
Комнаты обычно "дарят"
По мнению заместителя директора ЗАО "Агентство недвижимости "Бекар" Леонида Сандалова, чаще всего ничтожными можно считать сделки по купле-продаже комнат. Таких сделок - где-то от 30% до 50%. В основном, купля-продажа прикрывается дарением: по документам гражданами "дарится" порядка 90% комнат (хотя на самом деле этиоперации - это чистой воды продажа). Происходит это из-за несовершенства российского законодательства. Как правило, соседи не желают давать свое согласие на продажу соседних комнат в коммуналке, хотя сами не в состоянии реализовать свое право преимущественной покупки и их выкупить. Люди скрываются от заказных писем, не подходят к телефону и т.д. В результате сделки по купле-продаже квартир сильно затягиваются, что не выгодно ни продавцу, ни покупателю. Поэтому продавцы просто вынуждены прикрывать сделку по купле-продаже дарением.
"Доказать, что состоялась сделка, и комната не была подарком крайне трудно, -рассказывает Леонид Сандалов. - Это и спасает рынок купли-продажи комнат, хотя со стороны соседей достаточно часто возникают иски о незаконной передаче комнаты новому владельцу без согласия соседей. В 99% случаев соседи просто желают навредить. Часто они пользуются соседской комнатой, или просто не хотят видеть нового владельца в квартире. Иногда проблемы возникают у риелторов даже при просмотре комнаты - соседи баррикадируются и не желают пускать агента за порог".
Пока законодательство о продаже комнат менять не собираются, решение об оспаривании ничтожных сделок только в течение трех лет положительно скажется на рынке продажи квартир. По идее, дарение получается незаконным. Однако, как говорится, "строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения". Это спасает рынок комнат, иначе по нему был бы нанесен тяжелый удар. Для риелторов и их клиентов это большое благо - рынок развивается, хотя сделки происходят и не слишком законным путем.
Квартиры больше "продают"
Что касается сделок по купле-продаже квартир, там вопросы в основном касаются расхождения реальных сумм сделок, указанных в нотариальном договоре, с фактической ценой. То есть дарением сделку по купле-продаже квартиры прикрывать не имеет смысла. Дело в том, что, даже если без уплаты денег один родственник дарит другому квартиру, то он вынужден оформлять сделку как куплю-продажу, потому что зачастую "попадает" на налог на дарение (для близких родственников его недавно отменили). Его размер рознится от степени родства и других параметров. Леонид Садалов уверен, что смягчение срока давности по ничтожным сделкам для рынка купли-продажи квартир - тоже благо, так как у желающих оспаривать такие сделки будет меньше времени. Формально эти сделки противоречат закону, однако, в сущности, они совершенно безобидны.
Ну а пока существуют нормы уплаты подоходного налога при продаже квартиры, владелец которой является таковым менее трех лет, в нотариате и будут указываться неправильные цифры. К сожалению, до сих пор не разработана система оценки квартир ПИБом (операция требует достаточно количества денег, нужен лицензированный оценщик), а значит, ничтожные сделки все равно будут осуществляться.
Мошенникам не помешает
Специалисты "Бекара" уверены, что новые правила положительно отразятся на рынке. Сократятся риски, расходы на проверку объектов, часть ранее непроданных из-за различных проблем помещений выйдет на продажу. Впрочем, от мошенников, продающих "нечистую" жилплощадь, чтобы затем вернуть ее себе, новые правила вряд ли не защитят. Вроде бы мошенничества затруднило решение пленума Верховного суда о правах добросовестного покупателя (затем были приняты соответствующие поправки в Гражданский кодекс). Благодаря этим изменениям в законодательстве покупатель может оставить за собой купленную недвижимость, переведя спор за нее в финансовые разбирательства бывших владельцев. Однако такие мошенничества по-прежнему имеют место - уменьшение сроков давности ничтожных сделок не повлияет на них, точно так же как и ранее принятые поправки в ГК РФ. Дело в том, что часто свою добросовестность приобретателю приходится доказывать в суде, который отнюдь не всегда встает на сторону покупателя.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
