База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В отличие от торговой и офисной недвижимости качественные складские площади свободно арендовать или купить крайне затруднительно. Спрос на новые склады таков, что их "разбирают" задолго до начала строительства. Если не проявить инициативу на первых этапах строительства, на площади в дальнейшем уже можно не рассчитывать.
"На нулевом этапе строительства (предварительные земляные работы) между потенциальными арендаторами уже проводится тендер - шесть-семь заявок на 1 кв. м,- свидетельствует Роман Бурцев, начальника отдела индустриальной недвижимости компании Knight Frank. - Последние два года почти половина всех проектов строилась под заказ крупных компаний".
На рынке даже появилось соответствующее определение: build-to-suite ("под заказчика"). По словам Рубена Алчуджяна, руководителя отдела складских помещений Colliers International, на рынке аренды складов за все время его существования находилось не более 70 000-100 000 "квадратов", поскольку остальное приходилось на склады крупных иностранных компаний (Pepsi, Da-none), построенные ими для собственных нужд. Хотя уходящий год можно охарактеризовать массовым выходом инвесторов и девелоперов на складской рынок, большее количество новых складов не успеет попасть на свободный рынок. В такой ситуации осведомленность потенциального арендатора о новых проектах может сыграть решающую роль.
Дефицит определяет высокие цены
Москва в несколько раз отстает от европейских городов по количеству предложений складов класса А. Например, объем складского предложения в Милане с населением около 1,3 млн. человек составляет 25 млн. кв. м. Российская столица, в которой живут 13 млн. человек, имеет в наличии всего около 4-4,5 млн. кв. м складских помещений.
Неудивительно, что ставки аренды складских помещений в Москве - одни из самых высоких в Европе. Для складов класса А ставка аренды составляет $150-170 за кв. м на территории Москвы и $125-150 за 1 кв. м за пределами МКАД (без НДС и коммунальных услуг). За склад класса В арендаторы платят $70-140 за кв. м. "Импровизированные" склады класса С и D стоят $30-70 за кв. м. По данным компании Stiles & Riabokobylko, в столице почти 90% договоров аренды основано на ставках, которые включают и НДС, и операционные расходы, и коммунальные платежи,- исключение, как правило, составляют склады класса А.
При этом в последние два года стоимость аренды постоянно растет. Рост обусловлен удорожанием зарубежных стройматериалов и увеличением стоимости земли. Себестоимость возведения качественного складского здания составляет сейчас около $500 за кв. м. Сама "коробка" обходится в $300 за кв. м. Остальные затраты - это подъездные дороги, проектирование, благоустройство территории, согласования, подключение к внешним инженерным сетям и стоимость самого участка. Земля продается (в районе МКАД она самая дорогая) по цене от $200 000 до $900 000 за гектар. Эти цены большей частью диктуются застройщиками торговой недвижимости, так как в этом секторе более высокие ставки аренды.
Ставки на аренду начнут снижаться
Эксперты отмечают, что арендные ставки в Москве достигли пика - и будут снижаться. Главным образом за счет ввода в эксплуатацию современных комплексов, а также из-за прихода на рынок крупных игроков, в том числе зарубежных (см. табл.). Установившаяся сегодня ставка в $150 за кв. м сохранится лишь на складах, обладающих исключительными преимуществами. Насыщение рынка будет сопровождаться плавным снижением арендных ставок, которое продлится два-три года, после чего цены стабилизируются, опустившись до $ 110-120 за кв. м в год. В 2005 году, по мнению экспертов, следует ожидать небольшого снижения ставок, не более чем на $10 за кв. м.
Высокая стоимость земельных участков, фактическое отсутствие подготовленных площадей для складского строительства на магистралях с интенсивным грузопотоком, длительный (до 12 месяцев и более) период согласования вынуждают девелоперов и арендаторов складской недвижимости продвигаться дальше от МКАД, в более дружественные и дешевые районы Подмосковья. По словам Романа Бурцева, три года назад арендаторы не хотели слышать о складах, которые расположены дальше, чем в 5 км от МКАД, и просили представить предложения в черте Москвы. Теперь с каждым годом "психологический барьер" удаляется от МКАД. По мнению экспертов Knight Frank, сейчас он составляет 25-30 км и ежегодно будет удаляться на 5-7 км. Уже сейчас многие иностранные компании приобрели участки в пределах 37-40 км от МКАД.
Около 40% неудовлетворенного спроса на склады приходится на Ленинградское, Новорижское и Новорязанское направления. Основной интерес арендаторов направлен к современным складским комплексам на севере Москвы (вдоль Ленинградского, Волоколамского и Дмитровского шоссе), так как там проходит значительный товаропоток, а также расположены крупные торговые центры: IKEA, Metro, "Гранд", "Рамстор".
Не меньшей популярностью пользуется Каширское шоссе - исторически сложившийся промышленный регион, дорога в аэропорт Домодедово. Это направление связывает Москву с крупными городами центральной России.
Южное и юго-восточное направления привлекательны для тех, кто заинтересован в поставках товаров в регионы. Весьма востребованы также Новорязанская и Новорижская трассы. В то же время почти совсем не пользуется спросом восточное направление - в нем инвесторы заинтересованы менее всего.
Классификация складов
К складским помещениям класса В принято относить специализированные складские помещения советской постройки либо ангары, переоборудованные под склады. Зачастую это реконструированные многоэтажные здания с потолком высотой 5-8 м, в которых есть необходимые коммуникации и оборудование, а также помещения, пригодные для обустройства под офис.
Под складами классов С и D обычно подразумевают нереконструированные промышленные помещения или ангары. Как правило, разница между этими двумя классами состоит в наличии отопления.
С классом А все сложнее. В принципе к нему должны относиться помещения, соответствующие международному стандарту качества. Но каждая компания заявляет собственные параметры.
По данным компании Knight Frank, из 4,5 млн кв. м существующих в московском регионе складов к классу А относятся всего около 750 тыс. кв. м, к классу В ? примерно 900 тыс. кв. м. На низкокачественные площади советских времен, то есть на классы С и D, приходится около 80% рынка складской недвижимости, а на наиболее востребованные помещения классов А и В ? всего 20%.
Ключевые проекты этого года
Название объекта Расположение Класс Площадь, кв. м
Торгово-индустриальный комплекс ШЕРЛЭНД Ленинградское ш., 20 км от МКАД А 25 000
Складской комплекс "НЛК Химки" Ленинградское ш., 7 км от МКАД А 22 600
Индустриальный парк "Шереметьево" Ленинградское ш., 20 км от МКАД А 19 500
Складской комплекс "ФМ Лоджистик" Симферопольское ш., 50 км от МКАД А 30 000
Складской комплекс "Белая Дача" Новорязанское ш., 3 км от МКАД А 28 000
Складской комплекс "Промсвязьнедвижимость" Симферопольское ш., 50 км от МКАД А10 400
Складской комплекс "Кулон-Дорожная" ЮАО г. Москвы А 8000
Складской комплекс "Томилино" Новорязанское ш., 6 км от МКАД А 6700
Складской комплекс Ленинградское ш., 20 км от МКАД А 5000
Складской комплекс "Триколор" Домодедовский район А 4343
Складской морозильный комплекс Новорязанское ш., 6 км от МКАД А 6000
Реконструкция завода ГИАП Каширское ш, 3 км от МКАД В 28 000
Логистический комплекс ООО "Дэнсон" ЮАО г. Москвы В 22 000
Складской комплекс Новорязанское ш., 13 км от МКАД В 20 600
Складской комплекс "Коровино-Терминал" МКАД-Север В 18 000
Складской комплекс компании ГЕМА Можайское ш., 22 км от МКАД В 15 000
Складской комплекс компании МСК-9 Дзержинский В 10 300
Складской комплекс компании ГЕМА Пересечение МКАД и Можайского ш. В 10 000
Складской комплекс "Томилино" Новорязанское ш., 6 км от МКАД В 8000
Складской комплекс класса В Ярославское ш., 8 км от МКАД В 7000
Реконструкция склада металлобазы ЦВЕТМЕТ ВАО г. Москвы В 6000
Складской комплекс Горьковское ш., 1 км от МКАД В 5000
Складской комплекс Симферопольское ш., 12 км от МКАД В 4100
"Интеркомплекс" - А 20 000
В 2005 году будут сданы склады класса A
12 км от МКАД в западном направлении 23 000 кв. м 2 кв.
7 км от МКАД в северном направлении 18 000 кв. м 2 кв.
3 км от МКАД в юго-восточном направлении 50 000 кв. м 3 кв.
3 км от МКАД в юго-восточном направлении 11 000 кв. м 3 кв.
20 км от МКАД в северном направлении 7 100 кв. м 3 кв.
23 км от МКАД в западном направлении 100 000 кв. м 4 кв.
15 км от МКАД в северном направлении 50 000 кв. м 4 кв.
100 км от МКАД в южном направлении 50 000 кв. м 4 кв.
5 км от МКАД в южном направлении 30 000 кв. м 4 кв.
14 км от МКАД в юго-восточном направлении 15 000 кв. м 4 кв.
ЮВАО г. Москвы 10 000 кв. м 4 кв.
САО г. Москвы 10 000 кв. м 4 кв.
28 км от МКАД в южном направлении 10 000 кв. м 4 кв.
Олег Григорович, газета "Бизнес"
Промышленный земельный участок на продажу здесь:
http://ners.ru/object/
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
