База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Ипотека начинает привлекать реальный интерес со стороны банков. Хотя процентные ставки по жилищным кредитам все еще существенно выше, чем в западных странах, а требования к заемщикам, если верить статистике, остаются неподъемными для большей части населения, все больше участников выходит на этот рынок. Более того, практически все банкиры говорят, что даже на такие жесткие условия в последнее время пошел клиент
Цена массового жилья, на первичном рынке приблизившаяся к 1000 у. е. за квадратный метр, а на вторичном - этот рубеж преодолевшая, не оставляет основной массе покупателей возможности скопить достаточную сумму даже за несколько лет. Выход, если нет стартового капитала, великодушных друзей и родственников, один - кредит. Не случайно хитом ближайшего времени обещают стать ипотечные программы для первичного рынка, результат партнерства банков и строительных компаний.
Без политики
В античные времена стимулом называли палку, которой наставник подгонял атлетов на тренировках. Развитие ипотечного рынка в нашем отечестве стимулируется, можно сказать, кнутом и пряником, причем в роли первого служит иссыхающий рынок традиционных для российских банков услуг, которые уже не приносят былых сверхприбылей. По крайней мере, в частных беседах финансисты дают понять, что заниматься жилищным кредитованием активнее, чем прежде, их во многом вынуждает падение доходов, а никак не забота об общественном благе или стремление откликнуться на политические призывы властей.
Конечно, власти, которые все чаще называют развитие ипотеки среди важнейших задач, предпринимают формальные шаги, призванные облегчить жизнь как тем, кто жилищные кредиты дает, так и тем, кто ими пользуется. В частности, не далее как в конце августа был подписан целый пакет законов, посвященных именно этой теме.
Речь идет об изменениях в Налоговом кодексе в части налогов на операции с недвижимостью, ипотечными ценными бумагами, а также в законе о госпошлине при операциях с недвижимостью: предусмотрено уменьшение нотариальных пошлин за удостоверение договоров об ипотеке (максимальный тариф за это теперь ограничен суммой в 3000 руб.). Документы были подписаны президентом 20 августа, все изменения в НК РФ вступят с января 2005 года, изменения в закон о госпошлине - через месяц после официального опубликования. Но этот шаг сам по себе едва ли радикально изменит положение дел в ипотечном бизнесе. Для того чтобы говорить о принципиальных изменениях, требуется целый ряд мер, способных облегчить ситуацию на рынке. Так, еще целый пакет законопроектов в настоящее время находится в Госдуме. Среди них, в частности, закон о кредитных бюро, новый градостроительный и жилищный кодексы, которые направлены, в том числе, и на расширение ипотечного кредитования.
Местные власти, со своей стороны, тоже стараются привлечь как можно больше коммерческих банков к жилищному кредитованию. Так, ранее уже сообщалось о долгосрочной программе сотрудничества, которую подписали принадлежащая городу компания Санкт-Петербургское ипотечное агентство и более двадцати действующих в Петербурге кредитных организаций.
Среди тех, кто уже заявил об участии в петербургской ипотечной программе, - филиал банка Российский капитал. Это позволит нам предложить клиентам еще один качественный продукт, а следовательно, увеличить объем операций, расширить клиентскую базу. Кроме того, банк получает высоконадежный инструмент размещения краткосрочных средств, так как соглашение предусматривает выкуп выданных кредитов компанией Санкт-Петербургское ипотечное агентство в течение двадцати дней, - комментирует заместитель управляющего петербургским филиалом Российского капитала Антон Борисенко.
Схожие аргументы приводит и представитель Национальной ипотечной компании Наталия Бочек, по мнению которой партнерство привлекательно с точки зрения поддержки со стороны городских властей, всеобщей рекламы и как следствие - привлечения еще большего объема клиентов.
Однако, несмотря на интерес, который городская ипотечная программа уже вызвала у коммерческих банков, говорить о каких-либо реальных результатах можно будет по прошествии, как минимум, года. Пока же рыночные показатели дают в основном пищу для прогнозов, а не оценок.
Претенденты на лидерство
Хотя в ряде банков ипотечные программы действуют уже более трех лет, говорить, что рынок устоялся, пока рано - слишком велики потенциальные возможности для роста. При благоприятном развитии экономики и росте доходов он способен в короткие сроки вырасти в десятки раз, что, соответственно, может располагать к появлению новых лидеров и вытеснению прежних. Зависит, конечно, от того, кто сумеет просчитать бум и всесторонне к нему подготовиться.
- Потребность в жилье у жителей города высокая, однако для формирования высокого спроса, кроме потребностей, население должно иметь возможности для приобретения недвижимости, в том числе и постоянный доход. Количество ежедневных обращений в банк измеряется десятками. Однако из 100 обращений реальными заемщиками становятся 1-2 человека, - рассказывает Наталия Бочек.
- О вале заявок на ипотечное кредитования я бы пока говорить не стал, - считает глава петербургского представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Скорее идет постепенное стабильное увеличение спроса. По оценкам специалистов, в 2002 году по всему Петербургу было выдано несколько сотен кредитов, в 2003-м - около 1000, в 2004 году речь, думаю, пойдет о тысячах кредитов. Причина в том, что становится больше информации, меняются, смягчаются требования банков, становятся более удобными для клиентов системы оформления ипотечных сделок и обслуживания кредитов начиная с рассмотрения заявок. К работе подключаются риэлтерские агентства. За покупками жилья в рассрочку - будущее рынка, те, кто это понимает, привлекают к работе специалистов по ипотеке.
- На наш взгляд, конкуренция только обещает быть быстрорастущей, - комментирует Антон Борисенко. - В 2000 году, когда мы выдали первый ипотечный кредит, банк был одним из первых на петербургском рынке кредитования жилья. В последнее время довольно много местных банков активно заявляют о своих планах участия в ипотечных программах, однако реально на рынке пока работает не более десяти участников.
Сразу после июльского банковского кризиса было немало разговоров вокруг имиджевых преимуществ, которые в сложившихся условиях получили филиалы зарубежных банков. Несмотря на это, заметим, специалисты по ипотеке не склонны говорить, что национальное происхождение того или иного участника рынка способно обеспечить ему ощутимый выигрыш.
- Сейчас на рынке ипотечных кредитов не играет роли наличие или отсутствие иностранного капитала у банка. Клиент делает выбор, исходя из сочетания цены, требований, предъявляемых к заемщику, и сроков принятия решения, - говорит А. Борисенко.
Пока бум не грянет
- Говорить, что развитие ипотечного кредитования будет стимулировать рост цен еще рано: объем ипотечных сделок, по данным ГБР за 2003 год, не превысил 1% от общего объема совершенных сделок на рынке недвижимости. И ценовые прогнозы на осень есть разные. Мы, банковские сотрудники, больше апеллируем к мнению специалистов-риэлтеров, которые считают, что в ближайшие месяцы нас ждет медленный, но не взрывной рост цен, - считает Игорь Жигунов. - И применительно к ситуации на рынке пока надо говорить не о конкуренции, а о развитии, большинство банков только пытаются выйти на этот рынок и совершенствуют предложения. Конкуренция - следующий этап.
О том, что обеспечит тому или иному банку конкурентные преимущества, хорошо знают все участники рынка, тут никаких секретов нет. Развитая инфраструктура для проведения ипотечных операций, наличие доступного финансового ресурса, который снизит стоимость кредитов, надлежащее информационное освещение ипотечных программ (большинство банкиров соглашаются с тем, что как только о жилищном кредитовании стали говорить и писать, спрос заметно вырос) - таковы базовые условия.
Отдельным пунктом идут ожидания, связанные с действиями властей, прежде всего, с оформлением комплекса законодательных мер, которые способны минимизировать риски всех участников ипотечного рынка. Петербуржцы при этом нередко ссылаются на пример Москвы, где ипотека развивается гораздо быстрее. Причина не только в том, что доходы столичных жителей выше. Правительством Москвы уже создан механизм снижения рисков при работе с застройщиками, - поясняет Наталия Бочек, - а петербургские банки либо работают с партнерскими строительными компаниями, либо ограничиваются вторичным рынком жилья.
Действительно, первичный рынок остается практически неосвоенным, хотя и самым перспективным полем для петербургского ипотечного бизнеса. И ряд банков, не дожидаясь властных решений, пытается освоить его самостоятельно. В конце августа первыми, кто объявил о запуске программы кредитования покупки квартир в строящихся домах, стали Промышленно-строительный банк и компания Северный город.
На 24 августа, как было сообщено на днях, положительно решен вопрос о предоставлении кредита двум клиентам, при том что число обращений составило около 30. Как достаточно обтекаемо пояснил директор по маркетингу холдинга RBI Евгений Наталенко, некоторые клиенты, желающие взять кредит, отказываются в связи с тем, что их не устраивают те или иные условия.
Впрочем, делать какие-либо глобальные выводы пока рано: запущен лишь пробный шар (по данной программе, в частности, предлагаются к покупке квартиры лишь в четырех домах), а более весомые результаты - дело будущего. Речь, по нашим подсчетам, может идти, как минимум, о полугодовом сроке, во всяком случае именно такой отрезок времени назвали нам в нескольких банках, комментируя собственные планы ипотечного кредитования на первичном рынке.
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
