База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Судебная практика пока еще богата делами, которые бы рассматривались с точки зрения нового Жилищного кодекса, федерального закона о долевом участии в строительстве, изменений в порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сегодня мы разберем несколько реальных случаев и рассудим, каким образом они были бы разрешены сейчас, уже на основании новых законов. Обзор судебной практики нам предоставили специалисты «Центра правового содействия «Т.М.-Сервис», а прокомментировала его директор, кандидат юридических наук Юлия Крузе.
Ситуация 1.
Закрытое акционерное общество «Татьяна» обратилось в суд с иском к семье М. о ее выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.
Истец ссылался на то, что земельный участок, на котором находился жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., был ему выделен под строительство гаражей постановлением главы администрации города. Семья М. отказалась от переселения и не подписала соответствующего договора.
Как события развивались дальше? Районный суд удовлетворил иск, и семья была выселена в другое помещение. Судебная коллегия по гражданским делам оставила решение без особых изменений.
Далее заместитель Председателя Верховного Суда РФ поставил вопрос об отмене судебных решений, и Президиум краевого Суда РФ удовлетворил протест по следующим причинам.
Во-первых, в силу ч.3 ст.35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества, кроме как по решению суда. А принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке. Тогда это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно со ст.279-282 и 284-286 бывшего кодекса. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если обратившийся в суд государственный орган или орган местного самоуправления не докажет, что использование земельного участка в своих целях невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Во-вторых, земельный участок изымался не для государственных или муниципальных нужд, а находился в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации. Этой организации было предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых домах, на переселение в приобретенный жилой фонд в соответствии с нормами. Следовательно, отселение граждан и прекращение их права собственности на эти дома могло быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора. Но такой договор с семьей М. заключен не был, поэтому они не могли быть выселены.
Комментарии.
Действующее и принятое на сегодняшний день законодательство регулирует общественные отношения в сфере строительства следующим образом. На уровне города – муниципального образования должен действовать местный нормативный акт о землепользовании и застройке. В соответствии с ним ведется застройка, и орган местного самоуправления осуществляет выдачу разрешений на строительство. С позиции собственника жилого дома должны были быть отрегулированы отношения по земле: предоставление в бессрочное пользование, или заключение долгосрочного договора аренды, подлежащего регистрации на основании закона.
Новый Жилищный Кодекс РФ закрепляет обеспечение жилищных прав собственников жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и вводит нормы, регулирующее отношения собственников помещений в многоквартирном доме. Федеральный закон, вводящий в силу Жилищный Кодекс РФ, в ст.16 устанавливает заявительный порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в случае, если участок не сформирован, за счет органов власти и бесплатный переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если в результате неправомерных действий был осуществлен снос жилого дома и принудительное расселение, граждане имеют право в судебном порядке взыскать причиненный им ущерб, в том числе, и моральный.
На практике же иногда складывается противозаконная ситуация, когда жители ветхих домов вынуждены нести добровольно-принудительное дежурство в целях предотвращения «спровоцированного» пожара или, применяя терминологию уголовного права, «совершения умышленного противоправного деяния, повлекшего причинение ущерба имуществу граждан в особо крупных размерах».
Ситуация 2.
Жилищное управление обратилось в суд с иском о выселении А. и членов ее семьи и предоставлении им другого жилого помещения. Управление ссылалось на то, что помещение подлежит реконструкции, а жильцы – отселению. Заочным решением районного суда г. Москвы иск был удовлетворен. На тот момент действовало постановление Москвы «О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы». Но Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, а Президиум Московского Городского суда протест удовлетворил.
Почему было принято такое решение, ведь дом был включен в число объектов, подлежащих комплексному капитальному ремонту?
В соответствии со ст.82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда (когда ремонт не может пройти без выселения нанимателя), наймодатель обязан предоставить нанимателю на время проведения ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения, наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке. Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и его семье с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. Когда жилое помещение в результате капремонта не может быть сохранено или существенно увеличится (уменьшится), то нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение.
В материалах дела отсутствовали сведения о том, что произойдет с жилой площадью ответчика после капремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не предоставил необходимых доказательств тому, что в результате капремонта жилая площадь не сохранится, либо существенно увеличится, либо уменьшится.
Комментарии.
На основании Жилищного Кодекса РФ эта ситуация будет четко урегулирована следующим образом. Статья 84 ЖК РФ закрепляет выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, исключительно в судебном порядке. Ст. 85 содержит перечень случаев, когда это выселение производится с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, в том числе и в случае проведения капитального ремонта или реконструкции дома. Статья 89 содержит признаки благоустроенности «применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначности по общей площади ранее занимаемого жилого помещения…» В качестве гарантии прав выселяемых граждан кодекс обязывает указывать в судебном решении о выселении жилое помещение, предоставляемое гражданину. Если это условие судом не выполнено, решение будет отменено как принятое с нарушением норм материального права.
Ситуация 3.
Гражданин П. обратился в суд с жалобой на неправомерные действия общественной жилищной комиссии управления муниципального округа «Севернопортовой». Она отказала ему в постановке на учет, как нуждающегося в улучшении жилищных условий.
По мнению гражданина П., комиссия поступила незаконно, поскольку он, военнослужащий, с семьей из 4 человек проживает в комнате 18,8 кв.м. Решением районного суда в удовлетворении жалобы было отказано. Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по делу по следующим причинам. П. состоял на военной службе с 1982 года, и на момент рассмотрения дела проходил военную службу по контракту. С женой и двумя детьми проживал в коммунальной квартире в небольшой комнатке и являлся нуждающимся в улучшении жилищных условий. Общественная жилищная комиссия сослалась на п.6 «Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений». Вместе с тем в соответствии с действующим законом «О статусе военнослужащих» военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, в период прохождения военной службы имеют право на улучшение жилищных условий с учетом норм жилой площади, очередности и льгот, установленных жилищным законодательством. При этом ни специальное законодательство о жилищных правах военнослужащих, ни иное жилищное законодательство не связывает реализацию права на улучшение жилищных условий лиц, проходящих военную службу по контракту, со сроком их проживания в данной местности.
Комментарии.
Федеральный закон о введении в действие ЖК РФ отменил ст. 2 и 3 федерального закона «О внесении изменений в статьи 14 и 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и в главе 7 ЖК РФ закрепил порядок предоставления жилья малоимущим гражданам и иным категориям граждан на основании федеральных законов, законов субъектов РФ. Статья 93 ЖК РФ определяет назначение служебных жилых помещений «для проживания граждан… в связи с прохождением службы…» При этом ни специальное законодательство о жилищных правах военнослужащих, ни иное жилищное законодательство не связывает реализацию права на улучшение жилищных условий лиц, проходящих военную службу по контракту, со сроком их проживания в данной местности.
Судебная практика, связанная с договорами долевого участия.
Пример 1.
Товарищество обратилось в Арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать ему две 3-комнатные квартиры, как это было предусмотрено договором на участие в строительстве.
При разрешении спора в первой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательств, так как построенный дом уже был полностью заселен. Тогда истец изменил предмет иска и потребовал взыскать убытки в размере стоимости квартир. Суд первой инстанции взыскал с ответчика денежную сумму, внесенную истцом в размере сметной стоимости квартир на момент заключения договора. Но истец обжаловал это решение, указав на то, что эта сумма в связи с инфляцией не позволяет ему приобрести две 3-комнатные квартиры, и, следовательно, восстановить свои имущественные права, нарушенные ответчиком вследствие неисполнения им обязательств по договору. Тогда апелляционная комиссия изменила решение: в пользу истца была взыскана денежная сумма, необходимая для приобретения двух 3-комнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче истцу в построенном доме.
Комментарии.
На основании нового федерального закона, регулирующего правоотношения в сфере долевого участия в строительстве, договор долевого участия подлежит государственной регистрации, что гарантирует дольщикам получение «площадей» и исключает возможность повторения описанной ситуации.
Если же застройщик не выполнил своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, то по новому федеральному закону его ждут существенные неблагоприятные последствия в виде возврата денежных средств, уплаты процентов за их пользование, что не исключает возможности предъявления понесенных убытков на основе ГК РФ.
Пример 2.
Довольно часто в судах рассматриваются дела по спорам относительно объектов незавершенного строительства.
Подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора простого товарищества, заключенного заказчиком с третьим лицом с целью продолжения строительства недостроенного им объекта, в связи с чем подрядчик был лишен права исполнить договор и получить соответствующее вознаграждение.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, так как все выполненные работы по незавершенному строительству были оплачены заказчиком и, следовательно, он имел право распорядиться им как своей собственностью, в том числе передав строительство другому лицу или использовать в качестве вклада в договор простого товарищества, что и было сделано. Напомним, что подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик – принять их результат и оплатить работу. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, для решения вопроса о правомерности внесения незавершенного строительства в качестве вклада в договор простого товарищества суду было необходимо установить факт расторжения договора строительного подряда, истребования заказчиком незавершенного результата работ, а также регистрации незавершенного строительства в качестве объекта недвижимости. Дело было отправлено на новое рассмотрение.
Комментарии.
Вышеуказанный вывод соответствует и сегодняшней практике. Новации в федеральном законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закрепляют в п.2-4 ст.25 новый порядок государственной регистрации права на вновь создаваемые объекты недвижимости следующим образом:
- право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье;
- в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства;
- в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из текста закона исключено единственное основание необходимости регистрации объекта незавершенного строительства - «необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства».
Опубликовано в газете “Полезная площадь. Недвижимость” 25 мая, 1 июня 2005г.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
