База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Основная причина повышения стоимости квадратного метра кроется в том, что в последние годы жилых зданий стали возводить меньше. О том, что мешает развитию домостроения в стране, рассказывает президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман.
- К сожалению, регионы сильно отстают в вопросах градостроительной деятельности. Речь идет о территориальном планировании, градостроительном зонировании, архитектурно-строительном проектировании. Только 15 городов имеют правила землепользования и застройки. Градостроительный кодекс Российской Федерации не допускает выделения земельных участков под капитальное строительство без градостроительных регламентов, но разработанные в предыдущий период градостроительные планы уже устарели. Есть и объективные причины неготовности органов местного самоуправления — отсутствие нормативных актов Правительства РФ, обеспечивающих реализацию норм Градостроительного кодекса.
- Видимо, отрицательно сказывается и нехватка земли под застройку?
- Федеральная антимонопольная служба выяснила, что 91,7% земельных участков под жилищное строительство в стране выделено без проведения аукционов. Сейчас Генеральная прокуратура России повсеместно осуществляет проверку этих данных. В ряде регионов уже возбуждены уголовные дела по факту незаконного предоставления участков. Кстати, большинство таких площадок сейчас простаивают в ожидании роста цен. Таким образом, земли выведены из оборота с целью последующей спекулятивной перепродажи. И это тормозит строительство жилых домов. Надеюсь, что соответствующие органы разберутся, и все встанет на свои места.
- Для возведения зданий нужны кирпич, бетон, цемент. Какова ситуация с производственно-технической базой стройкомплекса?
— Довольно сложная. Мы не раз говорили, что, не обеспечив наращивания темпов выпуска строительных материалов, нельзя добиться увеличения объемов возведения жилья. Производственные мощности предприятий изношены до 60–70%, а применяемые технологии устарели, они стали крайне материало- и энергозатратны. При существующих показателях рентабельности и сроках окупаемости не менее восьми — десяти лет производство, например, дополнительного миллиона тонн цемента потребует 150 млн долл. инвестиционных вложений, что невозможно без прямых инвестиций со стороны государства. Нужна четкая программа возведения объектов, опирающаяся на реальные потребности в конкретных типах жилья в регионах, что позволит правильно и оптимально разместить производственную базу стройиндустрии. Сегодня 60% предприятий сосредоточено в Европейской части России, поэтому поставки необходимых материалов в регионы Сибири и Дальнего Востока ведут к значительному удорожанию себестоимости строительства.
- И что, по-вашему, следует предпринять?
- Государство должно выступить в данной программе в качестве соинвестора. Анализ показывает, что один частный капитал с этим не справится. Без участия государства дефицит по ряду стройматериалов образуется уже к 2008 году. Если поставлена задача ускорить темпы возведения жилья, то государство не вправе спокойно ожидать, когда частный инвестор осознает свою социальную ответственность или когда созреют объективные условия для инвестирования. Без четкой и ясной государственной программы трудно ожидать быстрого поступления частных инвестиций в строительную отрасль.
- Николай Павлович, Ассоциация строителей России делает какие-то шаги в этом направлении?
- Нами проработаны технические и практически решены финансовые вопросы поставки в Россию из Германии 20 заводов по возведению малоэтажных домов из автоклавного газобетона на основе новейших мировых технологий. Делегация АСР побывала в Германии, посмотрела работу такого предприятия, провела предварительные переговоры.
- Обеспечена ли сегодня строительная отрасль необходимой нормативной базой?
- Не совсем. Мы видим, что очень сложная ситуация в строительстве возникла после принятия Федерального закона «О техническом регулировании» (№ 184-ФЗ). Уже три года с момента вступления в действие он не работает, так как не созданы новые технические регламенты, а подготовленные ранее и уже утвержденные СНиПы не были своевременно согласованы Минюстом России и не успели вступить в силу.
Наша ассоциация уже готовит предложения по поправкам в Закон «О техническом регулировании» с привлечением лучших специалистов отрасли и экспертов. Прорабатывает варианты общего технического регламента «О безопасности зданий, сооружений и прилегающих территорий».
Критической является ситуация с подготовкой и принятием технических регламентов в сфере безопасности строительства, которые с 1 января 2010 года в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» должны прийти на смену старым СНиПам, созданным еще Госстроем России. В результате сегодня отрасль не обеспечена легитимной нормативной базой. Проекты трех технических регламентов необходимо внести в Правительство РФ в декабре 2006 года, однако только два из них находятся на стадии разработки.
Решением Совета АСР 14 СНиПов введены в действие с обязательным исполнением всеми членами ассоциации. Этим шагом мы еще раз обращаем внимание на то, что отрасли нужна нормативная база, и призываем всех строителей поддержать нас.
- Какими, на ваш взгляд, должны быть форма и степень участия государства в стимулировании процессов жилищного строительства?
- Необходимым условием успешной реализации национального проекта является решение вопросов жилищного финансирования, способность государства и бизнеса сформировать частно-государственное партнерство. Анализ показывает, что главная причина острой нехватки инвестиционных и заемных ресурсов в жилищной сфере скрыта в невмешательстве государства в рыночные отношения.
Государство вправе регулировать цены на квартиры, если оно выступает инвестором (например, при строительстве социального жилья для малоимущих категорий граждан). Это не противоречит рыночной идеологии, поскольку правила игры всегда устанавливает инвестор. Целью инвестора-государства также служит извлечение прибыли, с той лишь разницей, что для него прибыль — это эффективное решение социальных проблем. Помимо повышения эффективности использования бюджетных вложений такое регулирование будет позитивно влиять на поведение профессиональных участников рынка.
Либеральные идеи о том, что рынок сам все расставит по своим местам — найдется инвестор, готовый вложить деньги в возведение жилых зданий, достаточно лишь стимулировать платежеспособный спрос, — адекватны лишь для стран с развитым рынком. Необходимо, чтобы государство стало прямым соинвестором проектов в рамках частно-государственного партнерства, механизмы которого должны быть абсолютно понятны и прозрачны. Прежде всего, соинвестором в инфраструктурном обеспечении территорий, предназначенных под жилищную застройку. А также в развитии определяющих сегментов базы стройиндустрии, для чего надо разработать стратегию и просчитать прогноз развития отрасли. Во главу угла этой стратегии должны быть положены факторы доступности жилья.
- Вряд ли без достаточного количества квалифицированных кадров удастся удвоить темпы строительства к 2010 году. Вас устраивает то, как идет их подготовка?
- Не совсем. Особая забота сегодня — рабочие специальности. Система начального профессионального образования не развивается, не обновляется материально-техническая база, фактически отсутствует обучение кадров современным технологиям.
Крупные предприятия (объединения) еще могут содержать собственные центры подготовки специалистов, но малому и среднему бизнесу такое не по средствам. А ведь они исправно платят налоги и вправе рассчитывать на то, что государство подготовит им качественные кадры. Или поможет это сделать.
Но пока приходится констатировать, что, к сожалению, утрачены многие достижения нашей системы образования прошлых лет в части подготовки профессиональных строителей. Мы знаем, что на стройках работают граждане из бывших союзных республик, зачастую не имеющие соответствующей квалификации, а ведь от этого зависит качество возводимого дома. Поэтому подготовка своих специалистов — главная задача системы образования. Но пока начальному профессиональному образованию государство не уделяет должного внимания.
Понимая всю важность кадровой составляющей для выполнения программы «Доступное жилье», АСР, не дожидаясь принятия окончательных решений органами исполнительной власти, на базе Московского колледжа градостроительства и предпринимательства уже создала Учебно-производственный комплекс.
И завершая наш разговор, я хотел бы еще раз подчеркнуть, что только формирование партнерских отношений между государством, инвесторами и строителями, в том числе прекращение избыточного государственного регулирования, в сочетании с развитием системы саморегулируемых организаций в области экономики — единственный путь к достижению целей национального проекта по обеспечению россиян доступным жильем.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
