База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Для объективной оценки положения на рынке недвижимости необходимо сделать экскурс в общеэкономическую ситуацию. В условиях экспортоориентированной сырьевой модели экономики и ограниченности набора инвестиционного инструментария, недвижимость приобрела статус абсорбента экспортных сверхприбылей. Но прошли времена, когда можно было с закрытыми глазами связывать рост цен на нефть и/или денежной массы с неотвратимым ростом цен на столичную недвижимость и землю в Московской области.
Обзор общеэкономической ситуации (по материалам отчета Минэкономразвития за 1-е полугодие).
• В текущем году все сильнее проявляется тенденция замедления экономического роста. По оценке Минэкономразвития, ВВП в январе-мае увеличился к соответствующему периоду 2004 г. лишь на 5.4% (против 7.5% в январе-мае 2004 г.). Рост ВВП с исключением сезонного и календарного факторов замедлился с 0.5% в среднем за месяц в 2004 году и 0.6% в IV квартале до 0.3% среднемесячно в I квартале. Единственным из основных компонентов ВВП, характеризующимся высокими темпами роста в текущем году, остается потребление домашних хозяйств, но его динамика не компенсирует снижения темпов роста экспорта (прежде всего, нефти) и инвестиционной активности. В условиях укрепления курса рубля и замедления темпов роста производительности труда, продолжается снижение конкурентоспособности российского производства и значительный рост импорта, в 4(!) раза опережающий темп прироста внутреннего спроса.
• В текущем году "Standard & Poor's" последним из трех ведущих рейтинговых агентств повысило долгосрочный кредитный рейтинг России в иностранной валюте до инвестиционного уровня. В сообщении агентства указывается, что рейтинг повышен до уровня "BBB-" с "BB+" при стабильном прогнозе.
• В текущем году отмечается существенное замедление динамики экспорта товаров. Основное влияние оказало торможение темпов роста экспорта нефти, который даже в условиях исключительно благоприятной ценовой конъюнктуры в январе-июне т.г. увеличился к январю-маю предыдущего года только на 1.5%, тогда как в 2000-2004 гг. его рост составлял 14% в среднем ежегодно. Высокие нефтяные цены уже не влияют положительно на темпы роста экономики: по оценкам экспертов до 85% "добавочных" нефтедолларов изымаются в Стабилизационный фонд, способствуя укреплению финансового положения государства, но не идут на развитие национальной экономики.
По оценке экспертов, одной из основных причин снижения среднемесячных темпов роста добычи нефти, наблюдаемого с июля 2004 г., является ослабление стимулов к интенсивному наращиванию добычи у нефтяных компаний в условиях увеличения налоговой нагрузки и неопределенности, устанавливаемых государством правил игры.
• Инвестиционная активность в экономике характеризуется низкой динамикой. Невысокая инвестиционная активность связана, прежде всего, с общими проблемами доверия между бизнесом и властью. Позитивной в этом плане тенденцией является наметившийся рост инвестиций в нефтедобычу (в I квартале к соответствующему периоду 2004 года - на 33%). Вместе с тем, в условиях снижения ценовой конкурентоспособности обрабатывающих производств, одновременно отмечается снижение инвестиционной активности в этом секторе.
• Положительную динамику ВВП продолжает поддерживать устойчивый спрос со стороны домашних хозяйств. Оборот розничной торговли увеличился в январе-мае к соответствующему периоду предыдущего года на 11% (в т.ч. в мае - на 13.3%), объем платных услуг населению - на 4.7%. После некоторого замедления роста в январе-феврале, под воздействием приостановки роста доходов населения в начале года, в марте-мае сезонно очищенная динамика оборота розничной торговли ускорилась до 1% в среднем за месяц.
• В текущем году значительно замедлилась динамика промышленного производства. В течение длительного времени не удается увеличить среднесуточную добычу нефти, приостановился рост производства цемента и др. товаров.
• Рост потребительских цен в июне 2005г. по отношению к декабрю 2004г. составил 8%. В мае инфляция в России составила 0,8%, в апреле 2005г. - 1,1%, в марте - 1,3%, в феврале - 1%, в январе 2005г. - 2,6%. В отличие от предыдущих лет, повышенные темпы инфляции складываются под воздействием немонетарных факторов, прежде всего, резкого увеличения тарифов на жилищно-коммунальные услуги и более высокого роста цен на продовольственные товары, особенно мясную и плодоовощную продукцию.
Общеэкономическая ситуация не могла не повлиять на строительную отрасль и привела к следующей ситуации:
Жилищное строительство в 1-м полугодии 2005г.
Цены. Появились примеры легкого демпинга у ряда крупнейших игроков сегмента монолитного домостроения на начальных этапах строительства (от котлована до 2-4 этажа). Примеры - Жилой комплекс "Аэробус" от "Капитал-груп", характерно что рекламные таблички этой компании в народе прозвали "графиками Лени Голубкова". Такая ценовая политика очевидно компенсирует снижение интереса к "заборам" и "котлованам", а солидный имидж бренда застройщика нивелирует естественное в таких случаях беспокойство о финансовой устойчивости продавца. Сбалансированная ценовая политика, которую определяет скидка к соседним объектам вторичного рынка, гарантирует удовлетворительные темпы продаж в новостройках даже существенного объема квартир. Пример - Жилой Комплекс "Шуваловский". Для многокомнатных квартир незадолго до Государственной комиссии скидка может составлять 15-20%, для однокомнатных - 5-10%, для двухкомнатных - 10-20% к соседним объектам-аналогам вторичного рынка.
Предлагать натуральную денежную скидку на квартиры стало непродуктивно и застройщики соответствующим образом скорректировали стратегии маркетинга в сторону раздачи подарков и организации различных промо-акций. Произошел переход от примитивного и пагубного для развития рынка недвижимости способа ценообразования с включенной в цену псевдоскидкой к взвешенному ценообразованию с изначально установленной справедливой ценой. Таким образом, следует отметить что компании не хотят продолжать развращать рынок и готовы поступиться сроками экспозиции, а следовательно количественными показателями продаж ради стабилизации цен и их поддержания на уровне не ниже нынешних.
Пиковый выброс инвестиционных квартир купленных в конце 2003-начале 2004гг. на вторичный рынок сильно растянулся по времени из-за трудностей с оформлением их в собственность, но тем не менее он уже был, поэтому утверждения отдельных аналитиков о грядущем осенью этого года массовом выбросе инвестиционных квартир не обоснованы.
С конца прошлого года премия потребителю за риск долгостроя медленно, но уверенно растет. Так же уверенно потребители плюсуют к заявленным срокам ввода объектов в эксплуатацию год-полтора. В основном из-за трудностей с оптимизацией Технических условий(ТУ) и оформлением подключений (МКС Мосэнерго, Тепловые сети Мосэнерго, Мосводоканал, ПАУКС, Мостелеком и т.д.) по постоянной схеме. Реальные сроки в которые может уложиться застройщик составляют 8-12месяцев. Это вызвано необычайной зарегулированностью соответствующих регламентов служб присоединения монополистов. При этом застройщик должен передавать на баланс ТСЖ или ДЕЗа оборудование в соответствии с нормативными актами в месячный срок - что абсолютно нереально. В будущем, во избежание локальных вспышек социальной напряженности после очередного срыва сроков сдачи в эксплуатацию инженерных сетей для вводимых объектов, хотелось бы, чтобы авторы подобных нормативных сроков учитывали нюансы практической работы служб городской инфраструктуры.
Тенденции. В высшем сегменте сформировалась ниша объектов-суррогатов 2-х типов: малоквартирные особняки без достаточной инфраструктуры для домов данного класса, с низкой стоимостью эксплуатации (отсутствие общедомовых систем фильтрации воды, подземных парковок и т.п.), многоквартирные жилые комплексы отвечающие всем критериям элитности кроме "камерности" (Онегин, Коперник).
В среднем ценовом сегменте максимально ярко выражена пресловутая дифференциация: успешны только отдельные объекты, удачно расположенные, с рациональной для конечного покупателя планировкой (касается и квартир со свободной планировкой) и главное, поступающие в продажу по адекватной цене.
В низком ценовом сегменте можно отметить новый район "Кожухово", несмотря на прямую ценовую конкуренцию с объектами более высокой категории в ближайших районах московской области, продажи идут уверенно и новостройками в этом районе интересуются частные инвесторы.
Ситуация с новыми объектами в ближайшем Подмосковье характеризуется признаками обострения дефицита мощностей социальной и инженерной инфраструктуры. Существующие мощности по большей части исчерпаны. Те проблемы, с которыми столкнулись столичные застройщики при комплексной застройке новых микрорайонов, охладили интерес к ближнему Подмосковью. Пример - ситуация вокруг микрорайона "Кутузовский" г. Одинцова. В среднесрочной перспективе оценка потенциала инвестиционной привлекательности для застройщиков нового строительства жилья в МО может быть значительно снижена, если не будет обеспечено бюджетным финансированием расширение существующей и создание новой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
Ретроспектива. Ситуация на рынке хорошо просматривается по цифрам натуральных объемов предложения квартир и комнат в Москве. Неожиданно высокую активность покупатели проявили в январе-феврале. Но сезонный рост предложения с середины февраля по март привел к трудностям с реализацией в марте (средние цены предложения в этом месяце снизились в САО, ЮВАО, ЗАО). [См. табл. 1 и 2]. В этот момент "дороги" риэлтеров и девелоперов кардинально разошлись. Ангажированные риэлторами аналитики заговорили о скором падении цен на 15-20%. Очевидно, что эти пророчества были направлены на формирование инвестиционной привлекательности для любителей спекулятивных вложений (игра на понижение-повышение) в недвижимость и стимулирование увеличения количества сделок в среднесрочной перспективе, на проценте от которых и существует традиционный риэлторский бизнес. Истерия отдельных аналитиков не оказала серьезного влияния на потребителей, та их часть которая могла быть восприимчива к таким пророчествам и без того ожидала падения уже на протяжении 4-6месяцев и уже отчаялась дождаться доступного жилья.
Застройщикам, проанализировавшим новогодний "подарок" от законодателей в виде 214-го ФЗ, о падении думать было некогда. Хотя, по мнению аналитиков "АРТ-Билдинг", негативное влияние закона "об участии в долевом строительстве.." не отразится на ценах в текущем году, необходимо отметить, что уже сейчас из-за неприемлемости его отдельных положений увеличивается количество различных "серых" схем реализации квартир (вексельная схема, страховая схема, совместная деятельность, предварительная купля-продажа).
Влияние кризиса сбыта середины 2004г. По данным МЭРТ и Росстата (см. табл. 3) строительная отрасль в январе - феврале демонстрировала отрицательную динамику роста по всем показателям. На наш взгляд, это было проявление отложенного влияния наложения банковского кризиса на кризис сбыта лета 2004 года. Лишь благоприятный спрос в настоящем году со стороны потребителей не допустил скатывания отрасли в рецессию. Темпы роста объемов работ по виду деятельности "строительство" сократились в первом квартале на 60%. При этом в условиях сдержанной инвестиционной активности в начале текущего года снижение финансового результата (прибыль минус убытки) отмечено в строительстве до 70.8% от уровня января-февраля 2004 г.
Просроченная кредиторская задолженность строительных организаций на конец мая снизилась по сравнению с ноябрем 2004г. на 21% 68.5 млрд.рублей.
Это косвенно свидетельствует о том, что новые проекты не запускаются, а старые ритмично продаются. Ведь для строительных организаций "норма" задолженность за бетон, арматуру и прочие строительные материалы, которая традиционно вовремя не погашается и отражается в данных по просроченной кредиторской задолженности. Переход "Евроцемента" на предоплату наверняка отразился в этих данных, кроме того вероятным следствием этого перехода могла явиться остановка роста производства цемента (см. раздел общеэкономическая ситуация). Оптимистичное объяснение факта снижения просроченной кредиторской задолженности тенденцией замещения заемных средств собственными не подтверждается данными таблицы 3, в соответствии с которой, по показателю "строительство", в первом квартале, к сожалению, наблюдалось падение темпов прироста.
Кроме того, очевидно, что кредитные учреждение заняли выжидательную позицию в связи с 214-м федеральным законом, в соответствии с которым они несут солидарную ответственность перед дольщиками. Классическая для зарубежных стран схема, положенная авторами в основу 214-го Федерального закона, при которой застройщик брал бы кредит в банке на период разработки и согласования проекта либо на весь период инвестиционно-строительного цикла - в настоящих условиях для России в целом неосуществима. По состоянию на середину июля Росрегистрацией не зарегистрировано ни одного договора долевого участия.
В этих условиях одним из путей нормализации ситуации представляется развитие дополнительных финансовых инструментов - облигаций, облигаций с ипотечным покрытием, двойное банковское кредитование, когда банк кредитует стройку и одновременно выдает потребителям ипотечные кредиты (в этом случае необходимо законодательное закрепление права собственности на незавершенное строительство; впрочем, отрадно, что соответствующая работа законодателями ведется, несмотря на сопротивление региональных властей). В противном случае рынок так и останется монополизированным в руках банковских структур, финансово-промышленных групп, а также прозорливых приватизаторов и наследников советского строительного прошлого (имущество и финансовые потоки которых представляются ликвидным залогом). Особую тревогу вызывает легкость и скорость, с которой происходит передел в стане старейших операторов московского строительного рынка (Мосинжстрой, Моспромстройматериалы и др.). Естественно, что ослабление конкуренции и продажа квартир на более поздних этапах строительного цикла приведут к снижению доступности жилья.
В результате сложившейся практики сокращения свободного оборота вторичного рынка площадок и снижения количества вновь выделяемых площадок под застройку, а также учитывая объективное "схлопывание" строительного бума в Москве можно утверждать, что сейчас происходит формирование будущего дефицита нового жилья ("Проблема 2007г."). К сопутствующим факторам можно отнести:
1. рост доли в общем объеме строительства регенерации и реконструкции ветхого жилого фонда,
2. рост доли в общем объеме строительства реновации и сноса панельного жилья.
3. прекращение бесплатной приватизации нового муниципального жилья предоставляемого очередникам (в соответствии с новым ЖК),
4. пресловутая вредность 214-го Федерального и 40-го московского законов,
5. исчерпание резервов существующей инженерной инфраструктуры.
6. рост себестоимости инвестиционного цикла
Т.о. несмотря на поддержание в г. Москве объема ввода площадей на уровне 4.5-4.8 млн. кв.м, реальный объем новых площадей который может попасть на рынок начнет снижаться уже в этом году.
На конец апреля 2005г. доля просроченной кредиторской задолженности в общем объеме кредиторской задолженности составила 16,3%, за месяц она снизилась на 0,3 процентного пункта.
Прогноз. В период сезонного снижения активности с июля по август вероятно прекращение роста цен на новостройки и/или старт подарочно-маркетинговых кампаний. Осенью можно ожидать интенсификации роста цен. В итоге за год набежит 12-14%. Важно отметить, что наблюдавшиеся с января по май отставание темпов роста цен на жилье от базовой инфляции не означало "удешевления" жилья. Сводный индекс цен строительной продукции за этот период рос умеренными темпами.
Кроме того, произошло резкое торможение роста оплаты труда в строительстве.
Источник: Департамент макроэкономического прогнозирования минэкономразвития.
Очевидным итогом можно назвать естественность неразрывной связи строительной отрасли с остальной экономикой. Существующее положение поддерживается стабильным спросом со стороны домашних хозяйств, благодаря росту реальных доходов населения и развитию потребительского кредитования, в тоже время, заметное снижение инвестиционной активности отражает озабоченность бизнеса расхождением слов высших должностных лиц страны с действиями чиновников на местах. Конечно, ипотека пока весьма далека от объемов потребительского кредитования, но спрос на квартиры остается на высоком уровне (6-9тыс. московских квартир в месяц), при этом инвестиционная активность девелоперов снижается. Хотя из-за сложностей с ипотечным кредитованием, некоторые потребители стали прибегать к помощи кредитов на неотложные нужды сроком до 5 лет и размером до 25тыс. у.е., но это капля в море и погоды не делает. Поэтому сегодня сложно оценить реальную роль банковского кредитования в покупке квартир населением.
Опасной тенденцией представляется зарождающийся дефицит нового жилья. С учетом инвестиционных циклов в строительстве он начнет проявляться примерно через два года, т.е. совпадет с истечением полномочий мэра г.Москвы Ю.М. Лужкова. Равномерность ввода площадей будет дестабилизирована в течение, как минимум, полугода, что вызовет дефицит предложения и, как следствие, рост цен. Но последующий за этим кратковременным дисбалансом всплеск инвестиционной активности может привести к обострению конкуренции и снижению цен. Причинами всплеска будут являться с одной стороны, массированный выброс на рынок объектов недвижимости и земельных участков федеральных ГУПов в ходе форсированной кампании по их реорганизации и ликвидации, реализуемой в настоящее время новой питерской командой в Росимуществе, с другой стороны, массовым запуском разработанного девелоперами инструментария по преодолению последствий вышепоименованных законотворческих инициатив и окончанием очередного витка идущего передела московского строительного комплекса.
Андрей Анохин, генеральный директор и владелец девелоперской компании "АРТ-Билдинг"
Сергей Анохин - редактор портала Anohin.Com
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
