База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Кто и что делает на рынке недвижимости
Знакомьтесь, Межрегиональный жилищно-строительный кооператив «Строй и живи»
Что делать, если денег на приобретение квартиры не хватает?
Приобретать в кредит! Во всем цивилизованном мире существуют две основные возможности на этот счет. Первый – ипотека, но, к сожалению, не для всех она сегодня доступна. Тогда остается второй способ приобретения жилья в рассрочку – некоммерческие ссудо-накопительные схемы, которые используются в ЖСК. Подобные организации широко распространены в Европе, начинают они развиваться и в России. По словам председателя Межрегионального жилищно-строительного кооператива «Строй и живи» Евгения Рогулева, по сравнению с ипотекой приобретение жилья с помощью ЖСК дает экономию порядка 75 %.
Но мы, нижегородцы, народ недоверчивый, консервативный, к тому же наученный, как и все россияне, горьким опытом всевозможных финансовых пирамид, пока не торопимся становиться под знамена ЖСК. А вдруг опять обманут?
Давайте, попытаемся разобраться, что такое ЖСК, каков принцип его действия, какие законы стоят на защите пайщиков, т.е. постараемся понять, насколько реально и безопасно приобретать недвижимость таким образом.
- Евгений Валентинович, расскажите об истории создания МЖСК «Строй и живи» и его основной цели.
- История нижегородского кооператива «Строй и Живи» пока небольшая. Юридически это самостоятельная некоммерческая организация, созданная при поддержке и с использованием опыта и всех наработок, нормативных документов известного многим россиянам санкт-петербургского кооператива «Строй и живи», который успешно работает с 2001 г., имеет более 1000 пайщиков, из которых уже более 600 человек успешно приобрели квартиры. Санкт-петербургский кооператив «Строй и живи» инициировал и участвовал в разработке федерального закона «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан», вступившего в действие с 1 апреля этого года. Кооператив настолько хорошо зарекомендовал себя, что сейчас практически не нуждается в рекламе: действует так называемое «сарафанное радио», и недостатка в пайщиках нет. Хотя в самом начале своей деятельности этому кооперативу пришлось пережить сложный период преодоления недоверия населения.
Главная цель ЖСК – обеспечение своих пайщиков благоустроенным жильем на посильных условиях оплаты и с надежными гарантиями. Мы предлагаем нижегородцам воспользоваться реальной и доступной схемой приобретения жилья в рассрочку до 10 лет. Через наш ЖСК по вашему выбору можно будет приобрести жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке не только в Нижнем Новгороде и области, но и во всех других регионах, где действуют подобные кооперативы.
МЖСК входит в известные профессиональные объединения – Межрегиональную Федерацию Жилищных Кооперативов, Международную Ассоциацию фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Базовый кооператив в Нижнем Новгороде и Нижегородской области по реализации Межрегиональной социально-экономической программы «Доступное жилье», инициированной Общественно-парламентским центром поддержки гражданских инициатив «Доступное жилье» при Государственной Думе России.
Сейчас идет процесс заключения партнерских договоров со строительными, риэлторскими компаниями, создается своя риэлторская служба.
- В чем Вы видите выгоды вступления в кооператив?
- Объединив с единомышленниками свои средства, вы сможете улучшить свои жилищные условия значительно раньше, чем, если бы вы действовали в одиночку Экономическая сущность ЖСК – касса взаимопомощи, финансовая поддержка членов кооператива при приобретении жилья. При этом государство, заинтересованное в скорейшем решении жилищных проблем своих граждан, предоставляет ЖСК налоговые льготы, банки создают благоприятные условия для выдачи кредитов, т.к. расценивают риск невозврата средств ниже, чем в случае индивидуальных заемщиков
- Кто может стать членом ЖСК?
- Любой гражданин с 16 лет, разделяющий цели и задачи ЖСК, выполняющий уставные требования ЖСК и способный выполнять свои обязательства по своевременной оплате паевых и членских взносов.
- Какие документы необходимо предъявить для вступления в кооператив?
- Основные документы – паспорт и копия трудовой книжки.
- Кооператив организован. Что происходит дальше, каким образом пайщики получают квартиры?
- Пайщик получает жилье, благодаря накопительной схеме. В самом начале он выплачивает вступительный взнос (порядка 3%- 5% от стоимости будущего жилья) и первый паевой взнос (порядка 5%-15%). И далее, ежемесячно выплачивает определенные суммы паевых взносов, согласно согласованному графику, находясь в т.н. «стадии накопления». После того, как на счету пайщика накапливается сумма, превышающая 50% стоимости жилья, кооператив покупает ему квартиру и дальнейшие ежемесячные выплаты пайщик осуществляет до полного погашения стоимости своего жилья, находясь уже в «стадии выкупа».
В МЖСК существуют различные индивидуальные жилищные планы и можно подобрать наиболее подходящий, исходя их ваших персональных потребностей и финансовых возможностей. Паевой взнос можно внести как денежными средствами, так и имеющейся у вас в собственности недвижимостью.
- Куда платит деньги пайщик?
- После заключения договора с пайщиком о его членстве, он переводит деньги в любом отделении Сбербанка на счет ЖСК, который находится в Волго-Вятском отделении Сбербанка России. Наличные деньги можно внести также через кассу в офисе, но в этом случае с пайщика берется банковская комиссия 0,25% от суммы.
- Цена недвижимости постоянно растет. Когда человек вступает в кооператив, квартира, которую он собирается купить, стоит, например, 30 тысяч, через год – уже 35... На какой момент пайщик будет точно знать, сколько ему платить?
- На тот момент, когда эта квартира приобретена для него в собственность кооператива. Если это сделано, то цена квартиры зафиксирована и больше повышаться не может.
- Предположим, пайщик оплатил 50% от стоимости квартиры, когда он сможет ее получить?
- После того, как пайщик накапливает 50% от стоимости квартиры, ЖСК издает распоряжение о выводе его в подбор. Подбор происходит в течение 3-х месяцев. Затем в течение месяца пайщик получает квартиру.
- Право собственности на жилье в кооперативе оформляется только после выплаты всей суммы. Почему бы не оформлять его сразу, но с каким-то обременением?
- Конечно, получить квартиру в собственность, а потом длительное время расплачиваться за нее, неплохо для пайщика. Но ведь при этом риски всех пайщиков кооператива автоматически возрастают и ущемляются их права. Согласно ГК РФ п.4 ст.218, только полное внесение членом ЖСК (пайщиком) паевого взноса за квартиру, предоставленную кооперативом, влечет появление у него права собственности на эту квартиру, следовательно, ЖСК именно с этого утрачивает своё право собственности на эту же квартиру. До полного погашения пая член ЖСК не может считаться и не является собственником помещения. Вот почему с пайщиками ЖСК нового типа должны заключаться именно договоры безвозмездного пользования, на основании которых производится регистрация пайщиков и членов их семей в квартиры. Все остальные варианты приобретения недвижимости уже не могут считаться кооперативом.
При схеме, применяемой в ЖСК, (когда квартира до выплаты всей суммы пайщиком, находится у него лишь в пользовании, оставаясь собственностью кооператива), у кооператива гораздо больше рычагов воздействия на тех пайщиков, которые нарушают свои обязательства, например – сроки выплат.
Если же квартира уже в собственности, то в аналогичной ситуации возможно лишь судебное решение проблемы – наложение взыскания на квартиру и т.д. А это довольно длительная и дорогостоящая процедура.
В ЖСК приблизить момент оформления права собственности можно только одним способом – досрочно выплатить пай (речь идет только о тех пайщиках, которые уже получили квартиру). Это всегда приветствуется, к тому же это выгодно и самому пайщику – он сэкономит на членских взносах.
- Естественно, любого потенциального пайщика беспокоит надежность данной схемы. Есть ли возможности для злоупотреблений у директора кооператива?
- Директор – наемный работник, который назначается на свою должность правлением и утверждается общим собранием кооператива. Его действия ограничиваются самим законом, уставом кооператива, правлением и общим собранием. Например, директор не может продать кому-либо квартиру без решения правления. Более того, регистрирующий орган такую сделку не зарегистрирует. Банк, на счету которого находятся паевые взносы, жестко контролирует целевое использование этих средств. Подавляющая часть средств паевого фонда на любой момент времени вложена в недвижимость и защищена именно этим.
При добросовестной и грамотной работе кооператива соблюдающего Федеральный закон о ЖНК, вряд ли возможна ситуация при которой пайщик понесет какие-то серьезные убытки.
- На какие средства содержится штат кооператива: специалисты, управленцы и т.д.? Не может ли возникнуть такая ситуация, когда паевые взносы будут расходоваться на эти цели?
- Как я уже говорил, МЖСК «Строй и Живи» некоммерческая организация и паевые взносы, т.е. деньги, которые перечисляются на приобретение жилья, на эти цели расходовать запрещено по закону.
Содержание штата кооператива, привлечение специалистов, оплата административных, юридических нужд, информационной работы и т.д. осуществляется за счет вступительных и членских взносов пайщиков. Членские взносы составляют 100 рублей ежемесячно до вселения в квартиру, и после вселения - 0,25% от суммы, добавленной кооперативом. Так же из членских взносов формируется резервный фонд, фонд непредвиденных расходов.
- Имеют ли какие-либо преимущества перед остальными пайщиками члены правления кооператива?
- Никаких преимуществ члены правления не имеют. Члены правления выполняют свою работу на общественных началах.
- Если пайщик захочет выйти из ЖСК?
- Пайщик пишет заявление о выходе и в течение 2-3 месяцев получает паевые накопления. При этом не возвращается вступительный взнос - 5 % от суммы пая, и членские взносы. Возможен вариант уступки пая, в этом случае выгодно и кооперативу – не теряется пайщик, и выходящему члену кооператива – он получает всю сумму, включая вступительный и членские взносы.
- Как и кем контролируется деятельность ЖСК?
- Контроль и поддержку деятельности МЖСК осуществляют Общественно-парламентский центр «Доступное жилье» при Государственной Думе России, Центр стратегических разработок при Администрации Президента РФ.
- Какие законы стоят на защите пайщика?
- Новый федеральный закон «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан», Гражданский кодекс.
- Если человек пожелает стать членом вашего кооператива, что ему нужно сделать?
- Обратиться к нам за консультацией, позвонив по тел.: 28-36-63, 17-78-56 или прийти к нам в офис по адресу: ул. Кузнечихинская, 100, 2 этаж, офис, 46.
Рассмотрев каждую конкретную ситуацию, мы предложим наиболее выгодный вариант для каждого потенциального пайщика.
Опубликовано в газете “Полезная площадь. Недвижимость” 25 мая, 1 июня 2005г.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
