База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В последнее время названия продуктовых магазинов в городе меняются с быстротой молнии. «Эконта» сменила свою вывеску на «Магнит», в новый супермаркет «Перекресток» выстраиваются очереди за супердешевыми бананами, «Карусель» прославилась среди нижегородцев своей свежей выпечкой. Да, на рынок торговых площадей приходят новые крупные операторы, конкуренция растет. А покупатели выбирают любимые места покупок. Одни по привычке отовариваются на рынке, другие предпочитают маленький магазин «у дома», третьи голосуют за богатый ассортимент крупных торговых центров.
О том, что сейчас происходит на рынке торговых площадей, нам рассказала бизнес-консультант Нижегородской Гильдии риэлтеров, директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева.
- Торговая недвижимость представлена в двух больших сегментах: активно развивающиеся отдельные торговые центры и встроенные магазины. Последние делятся на два формата: магазины «у дома» и специализированные магазины. Все эти варианты имеют право на жизнь и будут развиваться. Многие эксперты говорили, что через некоторое время магазины «у дома» прекратят свое существование, но время доказало, что достаточно много потребителей голосуют именно за этот формат. Явление последних лет – ряд стационарных специализированных, как правило, продуктовых магазинов становятся якорными арендаторами крупных торговых центров.
Работающие на рынке коммерческой недвижимости брокеры говорят о том, что стоимость первых этажей жилых домов подскочила на 20-30% в связи с тем, что эти площади активно скупаются под торговые точки. Я считаю, что причины этого явления несколько иные: сегодня у ряда небольших компаний появились свободные средства, и они вкладывают их в недвижимость, стремясь таким образом уберечься от инфляции. Естественно, им в первую очередь по карману небольшие помещения первых этажей. Здесь можно открыть и салон красоты, и парикмахерскую, и магазин «у дома». А торговые центры, как правило, не продают помещений в собственность. Правда, есть и исключения – об этом чуть позже.
На рынке торговой недвижимости происходят значительные изменения
В первую очередь это касается площадей «продуктовой» тематики.
В недалеком прошлом нижегородские предприниматели строили новые объекты, если их не устраивали имеющиеся предложения на рынке торговой недвижимости. Так, например, был построен ТЦ «Скала» (В.Печеры).
Сейчас продуктовые сети развиваются очень динамично в нескольких направлениях. Первое – местные продуктовые сети идут в регионы, охватывая в первую очередь Кстово, Дзержинск, Бор, Выксу, Заволжье. Это касается сетей «Эконта», «SPAR».
Второе – крупные российские продуктовые компании выкупают торговые площади и право распоряжаться брендом у нижегородцев. Например, недавно краснодарская сеть ритейлеров «Магнит», занимающая третье место в рейтинге российских продуктовых сетевых операторов, частично приобрела торговую марку «Эконта». Следующая часть, скорее всего, отойдет питерской сети «Копейка». «Перекресток» активно завоевывает долю рынка, открыв свои магазины на площади Ленина (ТЦ «Аврора»), Сормовском шоссе (ТЦ «Оазис»), на Автозаводе. Эти магазины располагаются в очень удачных относительно распределения транспортных потоков местах.
По мнению экспертов Союза Магазинов, наш город сможет «проглотить» не более 700 одинаково доходных квадратных метров в торговых центрах. После открытия в 2007 году ТЦ «Мега» (Кстовский район) и торгового центра ГК «Столица Нижний» (ул. Родионова), мы перейдем этот уровень. Но я считаю, что 700 кв. метров для нас не предел. И бояться пока нечего.
В чем особенности современных торговых центров?
В их безликости: на площадях разных торговых центров зачастую представлены одни и те же арендаторы. В России не так много известных брендов, способных разнообразно заполнить площади крупного центра. Зачастую по соседству располагаются совершенно разные по ценовой категории и позиционированию торговые марки, например, магазин одежды торговой марки «Твое» соседствует с «Армани».
Все проектируемые и открывающиеся сейчас торговые центры включают зону развлечений (фуд-корт – «ресторанный рынок», аттракционы), что позволяет поднять гостя выше 3-го этажа и задержать его здесь на более длительное время.
Крупными открытиями этого года можно признать торговые центры «Муравей» («Земляне»), «Оазис», «Золотая миля» («Электроника»). Если «Муравей» - это объект районного значения, то «Золотая миля» - центр городского масштаба, который будет обслуживать жителей заречной части города и пригорода. Развлекательная часть «Золотой мили» представлена рестораном «Едок», пиццерией «Соле Мио», кофейней «Малина». В будущем здесь откроется крупный фитнесс-центр. Якорными арендаторами выступят компания «Электроника» и «Алтекс». Особенность ТЦ «Оазис» заключается в том, что почти все крупные арендаторы выкупили площади в собственность.
Что происходит с арендными ставками?
За этот год они не претерпели значительных изменений. В современных торговых центрах ставка разделена на две основные составляющие: базовую и переменную, которая включает коммунальные платежи и эксплуатационные расходы.
Говорить о средней арендной ставке в центрах было бы неправильно, такой величины просто нет. Стоит отметить, что с этого года центры стали более ранжировать ставки в зависимости от этажей. Например, в центральном универмаге самым дорогим является первый этаж старого здания (до 12 тыс. руб./кв.м). Ставка может расти и в зависимости от близости торговой точки к эскалатору. Чем больше площадей снимает арендатор, тем на меньшую ставку он может рассчитывать. В Москве якорные арендаторы зачастую имеют очень выгодное положение: они платят за аренду в 3 раза меньше. У нас такого явления пока не наблюдается. Арендные ставки в ТЦ «Республика» идут от 50 долларов за квадратный метр и выше, примерно такие же ставки в ТЦ «Шоколад». В ТЦ «Аврора» арендные ставки колеблются от 37 до 60 долл./кв.м, в Универмаге «Мещера» - от 40 долларов. Ставки в ТЦ «Аврора» зависят и от размеров снимаемых площадей, и от группы товаров, и от расположения арендатора.
Какие новые торговые центры выйдут на рынок в ближайший год?
Торговый центр у Дворца культуры Автозавода (около 3 тыс. кв. м.), ТЦ на ул. Янки Купала, хозяйственные супермаркеты на ул. Львовской (1 тыс. кв. м.) и на ул. Космической (1 тыс. кв. м.), торгово-культурный центр на ул. Коломенской.
В Приокском районе – универсальный магазин на проспекте Гагарина, напротив «Малиновой гряды».
В центре города - ТЦ «Сити-центр» на ул. Белинского; выставочно-торговые и офисные площади на 40 тыс. кв. метров – на ул. Алексеевская, на месте бывшего вещевого рынка.
Несколько крупных объектов находятся сейчас на стадии проектирования. Стоит отметить и планируемое в этом году начало строительства ТЦ «Парк Хаус» (застройщик – самарская компания), который разместится в парке Дубки.
Тенденции
Все больше московских операторов проявляют интерес к нашему региону, поэтому количество арендаторов на торговых площадях будет расти.
По мере нарастания конкуренции торговые центры будут приобретать более специализированный характер и направленность на определенную целевую группу.
Пока в городе еще остались магазины переходного периода - «ярмарочного типа», когда площади поделены на секторы по разным продовольственным группам. В связи с этим, мы пока не можем говорить о полном переходе в русло цивилизованной торговли. Но в целом наблюдается повышающийся спрос потребителей на совершение покупок (и вещевых, и продуктовых) в торговых центрах, а не на уличных рынках. Сейчас мы наблюдаем переход процесса торговли из одного формата в другие. Например, в наш город приходит крупный оператор рынка хозяйственно-строительных материалов «OBI», который разместится в ТЦ на ул. Родионова. Операторы такого уровня усилят конкуренцию среди магазинов меньших размеров.
Когда количество торговых площадей станет критическим для нашего города, конкуренция будет на пике. Для потребителя это только плюс. Управляющим компаниям центров придется находить свои «фишки» для завлечения посетителей, как это уже произошло за рубежом. Например, в Америке есть крупный торговый центр на несколько тысяч квадратных метров – «Молл оф Америка». Посетителям там предлагают купить… сон – одна минута стоит 70 центов. В то время, как жены совершают покупки, мужья могут вздремнуть в спокойной обстановке в антураже оазиса, космоса и т.п. Да и новые московские центры готовы «потерять» часть прибыльных торговых площадей ради создания комфортных условий для потребителя. Просторные холлы, коридоры и места для отдыха и развлечений - все это привлекает клиентов и в конечном итоге создает необходимый настрой для совершения покупок. Следует заметить, что простое клонирование опыта успешных европейских центров не всегда приводит к положительным результатам, все должно быть адаптировано к местным особенностям, к месторасположению торговых площадей.
Интересный прием применяет ТЦ «Республика»: посетители магазина «Союз» могут почитать книгу или воспользоваться компьютером, наслаждаясь при этом кофе и десертом.
Можно предположить, что арендные ставки в новых торговых центрах в ближайшее время падать не будут, так как собственники закладывают в них свои расходы: на строительство и отделку, эксплуатационные расходы, на рекламную раскрутку центра. Будут расти эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, что не зависит от собственника торговых площадей. Торговый центр – это «длинные деньги», срок окупаемости колеблется в пределах 4-5 лет. Чем выше размер и ранг центра, тем дольше он будет окупаться. ТЦ «Этажи» открылись в 2003 году, и, на мой взгляд, этап окупаемости еще только приближается.
Зарубежные торговые центры с «фишками».
Из многочисленных мест совершения покупок в Тампере (Финляндия) самые интересные торговые центры - "Кехрясаари" и "Коскикескус". "Кехрясаари" построен в фабричных зданиях XX в. Здесь размещены маленькие магазины, предлагающие высококачественные изделия ручной работы и промышленные художественные изделия для продажи или на заказ. В торговом центре "Коскикескус" располагаются магазины, рестораны, банки, киоски и ларьки, кинотеатры и даже теннисные корты.
В Японии большой популярностью пользуется торговая сеть Don Quixote. Почему она была названа именно так, никому неизвестно. Здесь не стали использовать оригинальное западное написание, а фонетически перевели имя Дон Кихота на японский и передали его с помощью иероглифов. Don Quixote — японский эквивалент американского Dollar Store или немецкого Aldi (который стал появляться и в некоторых районах Америки), только крупнее и с более широким ассортиментом. В этих кишмя кишащих людьми магазинах, которые часто размещаются в старых многоэтажных зданиях, продается все — от консервов и товаров для дома до всевозможной одежды, бытовой техники и электроники. В них очень легко потеряться. Куда ни бросишь взгляд, всюду нарисованные от руки и перечеркнутые ценники с новой ценой. Don Quixote нисколько не стыдится своей похожести на лабиринт, и в этом заключается его очарование. Японцы обожают его за скидки. Считается, что в Don Quixote все дешевле.
Еще одно место, куда японцы отправляются в погоне за выгодной покупкой — новый токийский магазин под названием Three Minute Happiness. Плакат над входом обещает посетителям «удачную покупку и отличное настроение — всего за три минуты». Three Minute Happiness — это своего рода торговый курорт с широкими проходами, между которыми возвышаются горы самого разнообразного, без особых притязаний выложенного товара — «всякой всячины», как говорят сами работники магазина, — рассортированного не по видовым, а по ценовым категориям. Не отходя далеко от залежей косметики, блокнотов, хозяйственной утвари и игрушек, можно полакомиться кофе и мороженым, для чего нужно купить в автомате талончик и передать его служащему.
Магазин задуман и реализован как торговый остров посреди сумасшедшей городской суеты. Остров, на котором за 180 секунд можно без проблем приобрести какую-нибудь вещицу, получив при этом удовольствие от самого процесса покупки. Заходите, смотрите, забирайте — все перед вами. Ничего дорогого. Множество приятных мелочей, в том числе продающиеся за 100-200 йен (1-2 доллара) образцы косметики, за которыми сюда приходит огромное количество людей. Оба вышеназванных магазина эксплуатируют присущее японцам стремление сэкономить, при этом каждый из них делает это совершенно иным способом, чем другой. Это два абсолютно разных цветка, питающихся от одной корневой системы.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
