База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Региональные рынки недвижимости манят инвесторов. Начинали они несколько лет назад с торговых объектов в городах-миллионниках, но скоро в сферу интересов девелоперов попали все сегменты жилой и коммерческой недвижимости, причем не только в крупных краевых центрах, но и в городах с населением несколько сотен тысяч человек. В отличие от столицы, где конкуренция настолько высока, что порой приходится в буквальном смысле работать локтями, в регионах и площадок под застройку больше, и потенциал развития выше. Однако далеко от Москвы действовать по принципу «veni, vidi, vici» у столичных компаний получается не всегда.
Там чудеса, там леший бродит…
Одной из главных трудностей выхода на региональные рынки эксперты называют их закрытость и непрозрачность, а также характерную для стадии формирования хаотичность и отсутствие четких стандартов. Первый и основной враг пришлого девелопера — отсутствие полной и достоверной информации, мешающее определиться с концепцией проекта, правильно построить взаимоотношения с местной администрацией, наладить процесс строительства и реализации объектов. Ошибка будет дорого стоить инвестору. Несмотря на значительные финансовые ресурсы, производственные мощности и опыт, «варяги» из Москвы могут запросто проиграть местным строительным компаниям, создав неконкурентоспособный для этого региона продукт.
В первую очередь следует оценить уровень платежеспособного спроса на объекты того или иного класса, а также степень развития производства и экономическую «специализацию» территории. Невзирая на повсеместный дефицит предложения качественных офисных, торговых или складских помещений, далеко не все местные компании хотят или имеют возможность себе их позволить, а арендаторов из числа международных или федеральных сетей на всех может не хватить. По мнению Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании RRG (Russian Research Group), офисные площади класса А станут востребованными в регионах в отдаленной перспективе, когда существующие еще с советских времен административные здания окажутся заполнены или перестанут устраивать потребителей по своим качественным характеристикам. В сегменте торговой недвижимости ситуация чуть лучше, но основным препятствием для вывода на рынок дорогих объектов является отсутствие развитой транспортно‑складской системы, поэтому многие иностранные инвесторы предпочитают организовывать свои перевалочные базы в столице или крупных региональных центрах.
Не менее важно представлять социальную картину жизни в данном районе и психологические особенности населения. Точная калибровка на целевую аудиторию — залог успеха девелопера на региональном рынке. Например, компании DVI Group и «Торговый квартал — Девелопмент», успешно реализующие проекты торгово-развлекательных центров в регионах, делают ставку на крупные форматы «все в одном», одинаково ориентированные на семейный досуг и шопинг. Такие торговые комплексы становятся местным центром притяжения, куда приезжают жители не только этого города, но и близлежащих населенных пунктов, поэтому наличие большого развлекательно-сервисного сегмента в них особенно значимо. Концепцию каждого объекта разрабатывают отдельно, с учетом всех нюансов, вплоть до рельефа площадки. Кроме того, девелоперы сами активно формируют спрос на свои объекты, проводя масштабные PR-акции и инвестируя средства в маркетинг и рекламу.
Другая деталь, которую необходимо принимать во внимание «чужакам», — особенности местного законодательства и, что еще важнее, специфика его применения на практике в том или ином регионе. Иногда основной проблемой регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства на местах является как раз полное отсутствие такого регулирования. Более того, несмотря на то что федеральные законы должны превалировать над локальными правовыми нормами, юридическое поле нашей страны по-прежнему напоминает лоскутное одеяло. Такое разнообразие обусловлено как степенью вовлеченности местной администрации в рынок недвижимости, так и поведением самих игроков. Особенно серьезное значение данные вопросы приобретают в «национальных» регионах с их восточным менталитетом, клановой системой чиновничества и традициями ведения бизнеса. «В целом потенциал региональных рынков еще мало изучен, трудно прогнозируем, фактически правила игры еще только формируются участниками», — считает коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев.
В чужой монастырь
Среди участников рынка бытует мнение, что ведение строительства в регионах часто осложнено невозможностью наладить контакт с местными властями, которые, например, придерживаются политики протекционизма и неохотно пускают на рынок чужаков, опасаясь, что их соперничество со «своими» девелоперами окажется не в пользу последних. Как говорится, нерыночные механизмы распределения земли еще никто не отменял.
«Что касается опыта нашей компании, необходимости преодолевать административные барьеры у нас не было, напротив, благоприятный инвестиционный климат во многом создается именно благодаря муниципальным властям, — рассказывает Дмитрий Шмелев. — Ведь для них, по сути, главное — кто и с какой целью приходит в регион». Петр Машаров, генеральный директор компании «ЕвроГрупДевелопмент», реализующей свой первый девелоперский проект по возведению современного жилого комплекса в городе Туле, также считает хорошие инвестиционные условия в районе заслугой местной администрации.
В то же время благосклонность властей часто зависит от потребности города или района в притоке инвестиций в инфраструктуру и ЖКХ. Проекты часто увязывают с социальными обременениями, но, по свидетельству участников рынка, если крупный девелопер располагает для такой благотворительности достаточными финансовыми средствами, проблем с получением участка под застройку и оформлением всех необходимых согласований возникнуть не должно.
«Деятельность компании «СТ Групп Регион» вносит существенный вклад в реализацию национального проекта «Доступное жилье», — подчеркивает Дмитрий Шмелев. — Одним из условий его развития является появление новых финансовых институтов, готовых привлекать долгосрочные инвестиции в строительные проекты. Мы внедряем во все регионы нашего присутствия программы ипотечного кредитования, обеспечиваем людей жильем, развиваем строительную отрасль, выступая в качестве партнера для городских властей. Таким образом, сотрудничество уже становится вопросом стратегическим». «Помимо стандартных обременений: перечисления средств на модернизацию объектов социально-бытового назначения, ремонта обветшалых коммуникаций мы работаем над улучшением инфраструктуры района в целом, ведь в нашем проекте предусмотрено размещение в цокольном и первом этажах комплекса торгово-офисных помещений и предприятий сферы услуг», — добавляет Петр Машаров. В DVI Group, начавшей возведение торгового комплекса в Волгограде, также заявляют, что особенностью проекта является прежде всего его социальная направленность. По словам президента компании Вячеслава Каминского, новый ТРЦ — это стабильные налоговые отчисления в бюджет региона, тысячи рабочих мест, повышение доходов и уровня жизни городских жителей. Также DVI планирует принимать активное участие в развитии инфраструктуры Волгограда. Например, готовит проект благоустройства парковой зоны, примыкающей к ТРЦ.
Столичные девелоперы часто прибегают не только к помощи администрации, но и к услугам местных компаний, лучше понимающих особенности ведения строительства в районе и имеющих контакты в городских службах. «В нашем проекте местные субподрядчики работой не обделены, — рассказывает Петр Машаров. — Так, они занимаются прокладкой сетей, разработкой котлована. Песок, бетон и многие другие строительные материалы мы также закупаем на месте». К сожалению, у тульских строителей не оказалось достаточного опыта по возведению монолитных зданий, поэтому к таким видам работ пришлось привлекать столичные организации.
Иностранные игроки на российском рынке недвижимости тоже предпочитают выступать не напрямую, а при посредничестве российских компаний, или же вкладывать средства не в девелопмент, а в покупку готовых объектов, чтобы потом их перепродать или сдать в аренду. По этому пути изначально пошла и британская Raven Group — один из крупнейших на сегодняшний день иностранных инвесторов в сегменте складской недвижимости. Компания приобрела три действующих складских комплекса в Подмосковье с уже сформированным пулом арендаторов. Однако высокая доходность инвестиционных проектов заставила Raven Group заняться строительством комплекса класса А площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе.
Стоит ли овчинка выделки
Большинство аналитиков рынка полагают, что в будущем рост конкуренции между инвесторами приведет к тому, что доходность капиталовложений в недвижимость станет падать. Пока же рентабельность регионального строительства в России находится на очень высоком уровне, к тому же Москва, не говоря о других городах, еще существенно отстает по количественным и качественным показателям предложения объектов коммерческой недвижимости.
«Для столичных инвесторов очень важна готовность забыть о сверхприбылях», — рассуждает Дмитрий Шмелев. В регионах нормой рентабельности на сегодняшний день считают 20–30%, однако и себестоимость строительства там значительно ниже, чем в Москве. «Москву вообще нельзя воспринимать как эталон расчетов, — продолжает Шмелев, — ни в одном другом городе вы не найдете такой разницы в цене за квадратный метр в разных районах при абсолютно сопоставимой стоимости его возведения». К тому же регионы предлагают более широкий выбор стройплощадок, в то время как в столице их получение сопряжено со значительно большими временными и финансовыми затратами девелопера. «По сравнению с Москвой выход на региональные рынки дешевле, а реализация проектов проще», — считает Петр Машаров.
Инвестиционные возможности регионов сопоставимы по размеру с рисками, однако перераспределение финансовых потоков (при сохранении, впрочем, традиционного лидерства столицы, но уже по другим причинам) неизбежно. При этом чем раньше компания решится выйти на региональный рынок, тем активнее сможет участвовать в его формировании и тем большую долю на нем займет. А учитывая темпы освоения московскими «варягами» российских просторов, самые медлительные игроки рискуют успеть только к шапочному разбору.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
