База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Идея написать эту статью появилась у меня после прочтения материала Татьяны Паршиной "Как риэлторы обманывают клиентов" в газете "Финансовые известия" от 29.11.2005 года.
Сам я работаю риэлтором с 1991 года. И за эти 14 лет существования рынка недвижимости в России не раз появлялись публикации в прессе, снимались фильмы на телевидении, где риэлторы представлялись в довольно неприглядном виде (черные риэлторы, лохотрон и т.д.). Обычно после таких публикаций я так успокаиваю возмущенных коллег: ничего удивительного, нашей профессии в России всего 14 лет, это естественный процесс знакомства огромного числа людей с рынком недвижимости и его риэлторами; когда у нас, подобно Европе, профессии исполнится несколько веков, то придет понимание ее важности и полезности...
Тем не менее, в России растет признание важной социальной роли риэлторов на рынке недвижимости. Ведь именно их работа делает эту сферу бизнеса привлекательной для инвестиций, благодаря их работе строится больше жилья. Думаю, если завтра все риэлторы переквалифицируются в управдомы, то цена недвижимости существенно вырастет, а доступность недвижимости снизится из-за снижения объемов инвестиций и строительства.
Сегодня отечественные риэлторы объединены в Российскую гильдию риэлторов (РГР), имеющую представительства практически во всех регионах страны. В Москве это Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР), в Московской области - Гильдия риэлторов Московской области (ГРМО). Эти общественные объединения имеют собственные кодексы этики, налагающие на членов ассоциаций обязанности куда более жесткие, нежели требования действующего законодательства. Кроме того, риэлторы проходят сертификацию, то есть проверку на соответствие качества предоставляемых ими услуг требованиям ГОСТа "Услуги брокерские при операциях с недвижимостью".
Год от года растет число клиентов, обращающихся в агентства недвижимости повторно или по рекомендации. Так, в нашей компании по итогам 2004 г. число таких обращений составило 55,5% от общего числа. В этом году надеемся еще увеличить процент таких обращений. Знаю, что такая же практика есть и в большинстве других компаний, давно работающих на рынке и дорожащих своей репутацией.
Теперь по тексту так возмутившей меня статьи.
Прежде всего, должен признать за автором недюжинные способности к риэлторскому труду. Операция (продажа двух квартир в Подмосковье и одновременная покупка квартиры в Москве), совершенная автором статьи самостоятельно, относится к числу наиболее сложных видов сделок. Это, по сути, обмен путем совершения трех сделок купли-продажи. Я полагаю, что в Татьяне Паршиной умер талантливейший риэлтор. Кроме того, она обладает недюжинной целеустремленностью. Ведь такая операция у рядового риэлтора заняла бы по нашим расчетам около 273 часов трудозатрат. Исходя из 40-часовой рабочей недели в результате несложных подсчетов получаем почти два месяца работы. И это с учетом того, что на эту же сделку в агентстве недвижимости работают еще и секретари, администраторы, юристы, специалисты по рекламе и т.д. То есть полученную цифру нужно увеличить по меньшей мере в полтора раза. Итого получаем: агентство недвижимости смогло бы подготовить такую сделку за три месяца.
Татьяна Паршина явно гордится тем, что она самостоятельно осмотрела 40 квартир. Попробуем оттолкнуться от этой цифры. Итак, если бы госпожа Паршина наняла риэлтора, то ей бы удалось осмотреть не более 10 продаваемых квартир. Повторяю, 40 квартир - цифра, на взгляд профессионального риэлтора, огромная! Поэтому предполагаю, что журналистка затратила на подготовку такой операции с недвижимостью от 8 месяцев до 1 года.
Исходя из своего опыта рассмотрения претензий на действия риэлторов (а ваш покорный слуга на протяжении четырех лет руководил Комитетом защиты прав потребителей МАГР), могу предположить, что цифра в 40 квартир возникла не сама собой, а потому, что госпожа Паршина бесплатно воспользовалась плодами трудов многих риэлторов.
Сегодня рынок жилья Москвы полностью эксклюзивен, то есть каждого продавца или покупателя представляет риэлтор. Продавца квартиры, которую купила г-жа Паршина, и покупателя квартиры, которую она продала, наверняка также представляли риэлторы. Случается, что продавец и покупатель вступают в сговор в процессе подготовки сделки, особенно если покупатель проявляет инициативу. Судя по отношению г-жи Паршиной к риэлторскому труду, так и случилось. И статья о риэлторах, обманывающих клиентов, - это своего рода самооправдание, которого жаждет нечистая совесть автора статьи.
Главные преимущества, которые мы имеем, воспользовавшись услугами риэлтора, это: свое свободное время; помощь высококвалифицированного специалиста (кстати, то же самое происходит при получении и любой другой услуги). Помимо этого, клиент получает возможность, наняв риэлтора, существенно снизить риски, сопровождающие каждую сделку с недвижимостью. А сегодня еще и получить льготный ипотечный кредит.
Многие риэлторы пришли в профессию так же, как г-жа Паршина: решали собственные жилищные проблемы. Но в отличие от нее сначала прошли курс обучения профессии, в которой и остались, посчитав ее для себя интересной и перспективной. К слову, во всех странах мира риэлторы постоянно учатся, поскольку постижение профессии воистину безгранично. Например, у наших соседей в Норвегии риэлторы изучают начальный трехлетний университетский курс и приобретают степень бакалавра. Затем каждые два года проходят переподготовку и сдают экзамены. Верю, что и у нас все так же будет, но не все и не сразу.
Автор статьи "Как риэлторы обманывают клиентов" по доброте душевной советует читателям не обращаться к посредникам, дабы сэкономить 3-6% от стоимости жилья при продаже или покупке. Кстати, не стоимости, а цены, это совсем разные понятия, и рынок недвижимости оперирует понятием цены. Кроме того, в этой фразе мне не понравилось определение риэлторской деятельности как посреднической. В таком определении, на мой взгляд, есть что-то постыдное. Как я понимаю, посредничество - это никак не предоставление услуг, а предпринимательская деятельность без вложения собственных средств, без ответственности за сохранность товара и т.д. Посредник зарабатывает в торговых операциях за счет получения разницы в цене без ведома и согласия продавца и/или покупателя. Риэлторы же ничего сами не продают, а лишь оказывают риэлторские услуги участникам рынка, получая за это заранее оговоренную плату, а никак не комиссию. В законодательстве многих стран получение агентом каких-то выгод при подготовке и проведении сделки (кроме оплаты его услуг клиентом) считается мошенничеством и наказывается. В Канаде, например, это чревато лишением свободы на срок до четырех лет.
Мне что-то ни разу не попадалась статья, в которой бы риэлтор советовал гражданам не обращаться к юристам и самим защищать свои интересы в суде, благо, закон этому не препятствует. Наверное потому, что все понимают: ошибки, допущенные одной из сторон в ходе рассмотрения судебного спора, зачастую невозможно исправить. Но то, что ошибки, допущенные при подготовке и в процессе проведения сделки с недвижимостью, также невозможно исправить понимают, увы, не все. А ведь это зачастую самая большая сделка в жизни человека.
"Покупатель квартиры фактически предварительно оплачивает услуги агента ЗА продавца:" (цитата). Госпожа Паршина! Открою Вам еще одну очень страшную тайну риэлторов: оплата услуг риэлторов - это всегда разница между тем, что заплатит покупатель и получит продавец. Но риэлтор защищает интересы не того, от кого он на предварительном этапе получил в качестве аванса какие-то суммы, а того, кто его нанял, того, кто оплачивает его услуги, то есть, интересы своего клиента. И клиенту всегда известно, сколько ему будут стоить услуги риэлтора. К способам обеспечения исполнения обязательств (коими являются аванс и задаток) все это никакого отношения не имеет. Кстати, задатки не удается взыскивать в двойном размере с продавца, не выполнившего обязательство продать отнюдь не по вине нерадивого риэлтора. Причина здесь в позиции Верховного суда РФ, который считает предварительный договор еще не сделкой, а потому не признает за покупателями права на возврат задатка в двойном размере в случае отказа продавца от совершения сделки. Это не закон, но законоприменительная практика. Впрочем, извините за то, что я, риэлтор, пытаюсь учить Вас - юриста.
"Но самый главный лохотрон состоит в следующем...", - продолжает свое поучительное повествование автор. Далее следует возмущение автора по поводу неприличного предложения, сделанного ему риэлтором: найми меня и оплати мои услуги. При этом автор не выяснил: представляет ли риэлтор интересы продавца квартиры, а это важно.
В законодательстве многих стран мира риэлторам, подобно адвокатам, запрещено представлять в сделке интересы обеих сторон, поскольку возникает конфликт интересов. Надеюсь, и в нашей стране в недалеком будущем такое ограничение также будет закреплено законом. Но это не значит, что одно юридическое лицо - агентство недвижимости - не может находиться в договорных отношениях и обслуживать как продавца, так и покупателя при подготовке и проведении сделки. Здесь важно, чтобы каждую из сторон сделки представляли разные риэлторы, и все они были одинаково добросовестны в защите интересов своего клиента. Тогда не может возникнуть конфликта. Напомню: основная задача каждого агента - создание собственной, так называемой "вторичной" клиентуры, то есть круга своих бывших клиентов, которые довольны услугой и обращаются повторно или рекомендуют риэлтора друзьям и знакомым. Это главный капитал любого риэлтора. И такой вот свой интерес заставляет риэлтора добросовестно защищать интересы каждого - как продавца, так и покупателя.
И последнее. К нам часто обращаются клиенты, которые подобно автору статьи пытались проделать такую же операцию на рынке недвижимости самостоятельно и с горечью рассказывают, как потеряли год-два (а то и деньги) в результате своей деятельности. Сам я, когда продавал свою собственную квартиру и покупал другую, нанял риэлтора. И он справился с задачей куда лучше, нежели бы это сделал я. Потому здесь вопрос не удачи, а профессионализма.
На мой взгляд, госпожа Паршина оказывает своим читателям недобрую услугу, когда советует самостоятельно осуществлять операции с недвижимостью. Это совсем небезобидно, как может показаться. Знахари ведь тоже советуют не обращаться к врачам, но их, слава богу, не все и не всегда слушают.
Михаил Гороховский,
Президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость"
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
