База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
С 1 апреля 2005 года вступает в силу новый Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Далее "Закон об участии в долевом строительстве"). Еще не успев вступить в законную силу, этот нормативный акт вызвал большой резонанс среди участников рынка недвижимости. В настоящее время, когда огромный процент сделок с жильем представляет собой именно заключение договоров купли-продажи недвижимости на стадии строительства, данный Закон приобретает особую значимость. Здесь необходимо напомнить читателям, что ранее нормативного акта, посвященного конкретно участию в долевом строительстве и регламентирующего настолько подробно нюансы данной сферы рынка, не существовало. Основными документами, на которые опирались участники долевого строительства (застройщики и инвесторы) являлись: Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений". Подобная ситуация не только вызывала множество споров, но и, что существенно, приводила к нередким случаям ущемления прав покупателей - граждан, решившихся на вложение средств в строящиеся объекты недвижимости.
Настоящий закон об участии в долевом строительстве, безусловно, в большей степени находится на стороне покупателя. Будет ли это работать на практике - покажет жизнь. Так ли уж хорошо то, что норма Закона ставит застройщика в столь тесные рамки? В договоре, по крайней мере, участвуют две стороны, и справедливо было бы предоставить равные гарантии всем участникам сделки. Уже сейчас многие специалисты прогнозируют возможные "уловки" и попытки обойти закон со стороны строителей. Мы же постараемся проанализировать Закон и выяснить, на что же теперь может опираться покупатель.
Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Одна из первых статей и одно из самых важных положений Закона: статья 3 "Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости". Эта статья устанавливает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. Таким образом, для строителя точно определен момент, с которого он может привлекать денежные средства на строительство объекта недвижимости. Напомним, что раньше, в отсутствии этого правила, денежные средства собирались застройщиками в полном беспорядке, что приводило к созданию финансовых пирамид и, как следствие, затягиванию сроков строительства и ущемлению прав покупателя. Теперь же, перед тем, как начать сбор средств на строительство застройщик должен подтвердить свои намерения в строгом соответствии с порядком, установленным Законом.
Статья 4 Закона: "Договор участия в долевом строительстве". Эта статья также содержит ряд важных положений. Прежде всего, она устанавливает непосредственно заключение договора и его форму. Ранее законодательством не предусматривался такой вид договора, и подобные договоры заключались по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ. Это в свою очередь приводило к большому разнообразию в названиях: "договор инвестирования", "договор соинвестирования", "договор купли-продажи" и т.д. Важнейшая гарантия, предусмотренная в целях защиты покупателя содержится в п. 3 ст. 4 Закона. Здесь говорится об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Это правило должно оградить покупателей от риска двойных продаж, что не так уж и редко встречалось раньше. Кроме того, это должно обеспечить дополнительный контроль за законностью сделок со стороны государства.
Данная статья содержит также требования к содержанию договора об участии в долевом строительстве. Такой договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.
Статья 6 Закона об участии в долевом строительстве: "Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" является поистине революционной для данной сферы рынка недвижимости. Сроки в долевом строительстве давно являются больным вопросом для покупателей недвижимости.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Следующая, статья 7 Закона "Гарантии качества, предусмотренные договором". Эта статья также направлена на защиту прав дольщиков. Несмотря на то, что и раньше покупатель мог обратиться к застройщику с претензиями к качеству переданного в собственность объекта, сейчас этот вопрос проработан более тщательно. Так, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный период исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
В случае несоблюдения застройщиком требований к качеству построенного (созданного) объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Статья 9 "Односторонний отказ от исполнения договора" также является принципиальным моментом для участника долевого строительства. Во-первых, перечислены случаи, когда дольщик вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке.
А именно:
1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;
4) изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона; 6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
7) иные предусмотренные договором случаи.
Во-вторых, статья устанавливает обязанность застройщика в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Статья 13 Закона об участии в долевом строительстве "Обеспечение исполнения обязательств по договору". Ключевое положение этой статьи - с момента государственной регистрации договора в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства объекта недвижимости, в составе которого будет находиться объект долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику. Также при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на этот объект.
Статья 19 "Проектная декларация". Положение Закона о проектной декларации, включающей в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, позволяет инвестору строительства узнать максимум о том, с кем он собирается заключать договор. Таким образом, теперь обычный гражданин не должен носиться и узнавать информацию о будущем партнере из разных источников, чтобы убедиться в порядочности того, кому собирается доверить свои деньги. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.
Что же должна включать в себя информация о застройщике? На этот вопрос отвечает статья 20 Закона, которая так и называется "Информация о застройщике".
Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Кроме того, Закон устанавливает и требования к объему информации о проекте строительства.
Еще одно новшество содержит статья 22 Закона об участии в долевом строительстве "Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". Как известно, реклама - двигатель торговли. О чем постоянно помнят недобросовестные "продавцы" недвижимости. На какие только уловки не идут застройщики, чтобы привлечь клиентов! Наконец, в законодательстве появился запрет на ложную рекламу, вводящую в заблуждение потенциальных покупателей - в данном случае, участников долевого строительства. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:
1) приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
2) рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих объектов недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.
При распространении рекламы обязательно должны быть указаны места и способы получения предусмотренной законом проектной декларации. Следует отметить, что распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.
Итак, новый Закон об участии в долевом строительстве готов и начнет свое действие с 1 апреля 2005 года. Насколько он будет отвечать жизненным реалиям - покажет практика. Но уже сейчас многие специалисты предполагают невозможность четкого и строгого контроля над процессом строительства. Кроме того, как уже говорилось, такой перевес объема гарантий в сторону участников долевого строительства и в ущерб интересам застройщика не может не подтолкнуть последнего к поиску лазеек и попыткам обойти Закон. Все-таки для нормального существования любого рынка, в том числе и рынка недвижимости, необходимы механизмы защиты обеих сторон участников. Вместе с тем, безусловно, Законом определены важные моменты, из-за отсутствия законодательного контроля над которыми ранее покупатель оставался почти бесправен.
Ольга Дегтярева, компания IBL-realty
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
