База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Ни для кого не секрет, что в будущем обеспеченные москвичи будут жить не в престижных квартирах в черте мегаполиса, а в собственных домах. Но не может существовать продукт, который удовлетворяет запросам всех категорий покупателей на рынке недвижимости. Как же выбрать дом индивидуальной мечты? Ведь представления об идеальном жилье у каждого человека свои, при этом существуют разные группы покупателей: одни ищут уединения и спокойствия на природе вдали от города, другие хотят через полчаса после выхода из душного офиса пить чай с семьей и друзьями на лужайке около дома. Как же покупателю не потеряться среди большого числа предложений на рынке загородной недвижимости?
С начала 1990-х годов подмосковная земля находится в свободной продаже, а рынок загородной недвижимости динамично развивается, предлагая покупателям все новые проекты. Всего в настоящее время вокруг столицы насчитывается около 350 коттеджных поселков, как готовых, так и строящихся.
Особые приметы
Поселки можно найти на любом направлении и расстоянии от МКАД: и в 2 км, и в 120 км. Размеры поселков варьируются от четырех–пяти домов до 2 тыс. Столь же велик и разброс площадей земельных участков, которые начинаются от 2 соток при таунхаусе и достигают 200 соток.
Сейчас в продаже находятся около 240 поселков, которые способны удовлетворить любого покупателя. Современные коттеджи, как правило, обеспечены центральными коммуникациями, многие имеют городские телефонные номера и выделенный Интернет.
Чистый воздух, ухоженная охраняемая территория, однородное социальное окружение позволяли поселкам конкурировать с московскими квартирами. А в последнее время, после того как средняя стоимость жилья в Москве превысила $3 тыс. за 1 кв. м, стоит ожидать нового всплеска коттеджного бума на рынке загородной недвижимости.
Городские квартиры утратили свой последний плюс — дешевизну. Сейчас обычная «трешка» эконом-класса площадью от 70 кв. м стоит около $250 тыс. За эту же сумму можно позволить себе дом общей площадью 220 кв. м с участком в коттеджном поселке в 25 км от МКАД. Правда, выигрывая по финансовым затратам, экологии района и площади дома, покупатели пока теряют в комфорте с точки зрения инфраструктуры.
И нашим, и вашим
Впрочем, даже если речь идет о приобретении коттеджа не для постоянного, а для сезонного проживания, потенциальный покупатель столкнется с определенными сложностями. Первой из них станет проблема выбора подходящего поселка. Совсем недавно в поисках дома человек ориентировался прежде всего на имеющуюся в наличии сумму, а все предложения строго соответствовали одной из категорий: эконом-, бизнес-классу или «элите».
Сейчас ситуация несколько изменилась: на рынке загородной недвижимости стали появляться смешанные поселки, включающие дома различных ценовых групп. Разумеется, эта тенденция дала лишний повод задуматься, способен ли коттеджный поселок удовлетворить людей не только с разными вкусами, но и с неодинаковыми финансовыми возможностями.
По словам специалистов компании «Терра», существование продукта, который удовлетворяет запросам всех категорий покупателей, абсурдно. Тем более что покупка собственного дома — это процесс не столько рациональный, сколько эмоциональный.
Выберите соседей сами
Есть у покупателя и другой вариант помимо выбора из того, что предлагает рынок. Не понравилось ни одно из предложений? Постройте дом самостоятельно. Правда, как показывает практика, последнее годится далеко не для всех. Возвести дом по собственному проекту реально только в поселках без единого архитектурного плана, что является большим минусом. Как правило, это означает, что продавец намерен побыстрее продать участки со строительными подрядами, а будущее поселка его не волнует.
К тому же если человек строит себе дом на отдельно купленном участке земли, не зная, кто станет его соседями, он рискует оказаться в некомфортной для себя социальной среде. Такая же опасность подстерегает и тех, кто присмотрел коттедж в «смешанном» поселке. Сейчас девелоперы, стремясь максимально охватить рынок, все чаще создают универсальные продукты, сочетающие в себе недвижимость разных классов и типов. Но тут таится большая опасность, ведь один из основных факторов выбора загородного дома — единая социальная среда. А если рядом стоят и элитные коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома, ни о какой общности социума говорить не приходится. Темпы продаж в таких поселках оставляют желать лучшего.
Такие разноликие поселки
На рынке загородного жилья существует целый ряд ценообразующих факторов. В первую очередь это местоположение (направление, удаленность от МКАД), экологическая обстановка, наличие вблизи или на территории поселка леса или водоема, наличие инфраструктуры. Помимо этого на стоимость коттеджей влияют и другие факторы: качество строительных материалов и работ, сервис, краткосрочные и долгосрочные перспективы развития района и т. д.
Если говорить об идеальной для всех покупателей и выгодной для продавца концепции поселка, то она вряд ли существует. Все зависит от данного конкретного участка земли и его параметров. По соотношению себестоимости и прибыльности гораздо интереснее строить таунхаусы, чем коттеджные поселки эконом-класса. Но если участок расположен, скажем, в 100 км по Горьковскому шоссе, вариантов у девелопера немного. Таунхаусы — пригородное жилье, прямая альтернатива квартире в городе и должны располагаться вблизи от МКАД. Поэтому скорее всего на дальнем участке застройщику придется строить коттеджный поселок эконом-класса.
Инфраструктура — это важно
Есть и еще одна особенность, которая нередко выпадает из поля зрения покупателя, — инфраструктура. Городской житель при покупке дома может попросту не обратить внимания на ее недостаточную развитость или отсутствие, но, пожив в Подмосковье месяц-другой, он сильно разочаруется в загородной жизни. Ведь инфраструктура — не только магазины, рестораны и фитнес-клубы, но и парикмахерские, школы, аптеки, больницы и многое другое.
Создатели крупных поселков стараются учитывать эти факторы и строить все необходимые объекты инфраструктуры. Небольшие поселки чаще ориентируются на имеющиеся поблизости населенные пункты. Именно поэтому цена земельных участков, находящихся на равном удалении от МКАД, иногда сильно отличается. Ведь один из них находится в районе с хорошо развитой инфраструктурой, а второй — соперничает по этой характеристике с деревенской глубинкой.
Проблемные моменты
Сложности, с которыми сталкивается покупатель земли или дома в Подмосковье, отличаются от рисков, возникающих в процессе приобретения квартиры. Поэтому человек, не знакомый со спецификой этого рынка, способен легко попасть в затруднительное положение.
Взять хотя бы недострой. По примерным подсчетам, около 2/3 поселков включают незавершенные объекты. Львиная доля не законченных в объявленные сроки поселков числится за небольшими компаниями, которые недобросовестно отнеслись к своим обязательствам или не имеют собственных средств, чтобы возвести на непроданных участках дома за свой счет.
В Москве и Московской области уже никого не удивляют митинги обманутых покупателей жилья в многоквартирных домах. Примечательно, что проблема недостроя в коттеджных поселках никогда не поднималась в прессе, а иски практически не фигурировали в суде. Дело в том, что застройщик обязуется построить покупателю только его коттедж, относительно же остальных домов поселка ответственности он не несет.
Наличие у строящегося поселка полного пакета эксплуатационных договоров — один из обязательных показателей его продуманности. Без этого жителям поселка придется самим организовываться и решать такие проблемы, как вывоз мусора и уборка снега.
Юридическая сторона сделки также иногда становится для покупателя и продавца проблемой. По мнению специалистов, покупатель должен обратить внимание на наличие у продавца следующих документов: свидетельство о праве собственности на землю и разрешения на строительство, согласование на подведение коммуникаций и генеральный план застройки, утвержденный главой администрации района.
Каждому коттеджу свой срок
По мнению специалистов, самое удачное время покупки домов, когда обозначенная цена оптимально соотносится с качеством предложения, — срок от трех до шести месяцев с момента начала продаж. Дома, оставшиеся невостребованными более полугода, как правило, не соответствуют своей цене.
Перед совершением сделки покупателю надо присмотреться, на каком именно этапе находится строительство поселка и сколько участков продано. Но что делать, если земля куплена, а стройка затягивается?
Крупные компании, обладающие собственными денежными средствами и готовые закончить строительство без привлечения финансов со стороны, нередко заключают договор полного цикла. По нему компания несет перед клиентом ответственность не только за постройку его дома, но и за завершение строительства всего поселка. Таким образом, они или строят все запланированные дома за свой счет для последующей продажи, или оставляют свободными не раскупленные участки. Пожалуй, работать с такими компаниями — самый правильный выбор.
Но все-таки лучше ориентироваться на ликвидность коттеджного поселка: если все земельные участки в нем проданы — скорее всего он будет достроен в срок. А ликвидность проекта напрямую зависит от удачной концепции поселка.
Всего за несколько лет застройщики коттеджных поселков прошли разные стадии развития и учли допущенные ошибки. Несмотря на то что спрос на дома в коттеджных поселках постоянно растет, сегодня этот рынок не испытывает дефицита предложения и способен заинтересовать покупателей очень удачными проектами.
Антон КРАФТОВ, фото Игоря ПОРХОМОВСКОГО
Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Все больше москвичей рассматривают загородный дом как альтернативу городской квартире. Если сравнивать затраты на содержание квартиры в Москве (в некоторых домах инфраструктурные платежи уже составляют до $1 тыс. в месяц) и загородного дома, то они вполне сопоставимы. При этом у жителя загородного дома есть возможность пользоваться приусадебным земельным участком, не платить за парковку и т. п. Кроме того, сейчас Москва стремительно застраивается, и панорамные виды из окон, которыми так гордятся владельцы квартир на верхних этажах, портят стройки, рабочая техника и пр. — жилье теряет свою «изюминку».
Если говорить о том, какие дома выбирают покупатели, то все зависит от их предпочтений и возможностей. Во-первых, если дом приобретается для постоянного, а не сезонного проживания, то рассматриваются расстояния до 15–20 км от МКАД, скоростные трассы с качественным покрытием, коттеджные поселки с охраной, сервисными службами и инфраструктурой. Покупатели коттеджей бизнес- и элитного сегмента выбирают традиционно популярные направления — Рублево-Успенское шоссе, Новорижское, Сколковское, Ильинское, Калужское.
Приемлемые предложения в данный момент есть в любом сегменте. Загородный дом становится уже не роскошью, а образом жизни. Такая альтернатива городской жизни подходит мобильным современным людям, которые хотят жить и воспитывать детей на природе, а не среди вечных пробок, делить рекреационные зоны не с тысячами соседей, а с гораздо меньшим их количеством, ставить машину в гараж, до которого реально дойти всего за минуту.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
