База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Для инвесторов такие вложения – способ защититься от нестабильности фондовых рынков
Проверка рынка недвижимости в Московском регионе и Санкт-Петербурге на предмет ценового сговора завершится через три месяца. Об этом заявил глава управления Федеральной антимонопольной службы по контролю и надзору в сфере недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев. При этом чиновник ФАС признал, что сейчас спрос на рынке недвижимости превышает предложение, поэтому стоимость квадратного метра жилья «существенно завышена», а назначение на рынке цен выше себестоимости не является нарушением антимонопольного законодательства. Тем не менее ФАС продолжает настаивать, что «реальная» цена квадратного метра жилья в Москве составляет 1300 долл.
Удивление и недоумение вызывает в данном контексте игра терминами: что означает «реальная цена»? Хорошо известно, что в рыночных условиях цену на тот или иной товар формирует закон спроса и предложения. В самом простом случае продавец не может назначить цену хотя бы на копейку больше той, по которой у него согласны покупать. Даже если это товар первой необходимости, его цена все равно ограничивается платежеспособным спросом. Именно так формируется «реальная цена».
ФАС и Генпрокуратура обещают, что их совместная проверка затронет всех участников рынка – в том числе строительные компании и агентства недвижимости. Но далеко не факт, что таким образом проверяющим удастся выйти на след «заговорщиков». Ведь итоге агентства недвижимости имеют дело лишь с «розничными» продавцами и покупателями недвижимости. А степень их влияния на рынок жилья – вопрос довольно спорный. Во всяком случае в последнее время все большую роль на рынке недвижимости играют не отдельные покупатели квартир или «дольщики», а крупные инвесторы. Об этом свидетельствует в частности растущая популярность такого инструмента, как закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости.
Первые фонды такого типа появились в 2003 году: тогда, по данным портала Investfunds.ru, их насчитывалось всего семь. Но поистине золотым временем для ЗПИФов недвижимости стал последний год. С августа 2005 по август 2006 их количество выросло более чем вдвое. По объему привлеченных средств по итогам 2005 года ЗПИФам недвижимости не было равных: им удалось привлечь 10,1 млрд руб. из 31,6 млрд руб. инвесторов, поступивших во все ПИФы России. Доходности ПИФов недвижимости – отнюдь не консервативны. Они обеспечиваются главным образом за счет роста стоимости объекта по мере его строительства. Нормальной участники рынка называют доходность 25% при вхождении в строительный проект «на стадии котлована». Однако многие фонды дают гораздо большие доходности. Особенности законодательства также делают ПИФы удобным средством минимизации налогов: владелец пая платит налог на прибыль только после продажи пая. Это позволяет многократно «оборачивать» деньги в течение жизни ПИФа, не платя налог при каждой сделке с имуществом фонда. Кроме того, недвижимость представляет собой отличный способ защитить капиталы от рисков фондового рынка.
Пока возможность «спастись» в недвижимости от превратностей фондовых рынков пока остается прерогативой главным образом крупного капитала. В пользу того, что фонды недвижимости изначально ориентированы на крупных инвесторов, а не на мелких «частников», говорит, например, тот факт, что по состоянию на август все ПИФы недвижимости были закрытыми, то есть предполагали привлечение «длинных» денег (на срок до 15 лет), недоступных мелким инвесторам и тем более физлицам. Сами участники рынка не скрывают, что паи фондов недвижимости предлагаются прежде всего корпоративным клиентам – пенсионным фондам и страховым компаниям.
Таким образом, искать причины усиления роли крупного капитала на рынке недвижимости в среде агентств или строительных компаний совершенно бессмысленно. Так же как и пытаться обнаружить «заговор толстых кошельков» в стенах мэрии Москвы или Санкт-Петербурга. Если федеральные власти захотят найти «виноватых» в происшедшем – им некого будет винить кроме самих себя: участники рынка уверены, что к существующему положению вещей рынок во многом подтолкнуло само государство. Такую версию высказал на IX Национальном конгрессе в июне этого года вице-президент Российской гильдии риэлторов, представитель Института инвестиций в коммерческую недвижимость Андрей Гусев. По его мнению, закон №214 «О долевом строительстве» был принят лишь потому, что федеральным властям не понравилось активное участие в строительстве жилья самих покупателей-физлиц. Из-за этого страдала банковская отрасль, поскольку занимать у частных дольщиков застройщикам оказалось выгоднее, чем у банков. Поэтому, предположил г-н Гусев, государство решило «отрегулировать» процесс привлечения заемного капитала на рынке недвижимости, и фактически отнять у застройщиков возможность привлекать средства дольщиков. Итог этих мер всем известен. После вступления закона №214 в силу многие застройщики отказалось работать по нему, хотя сам закон продвигался под лозунгами заботы о частных соинвесторах. Так что, возможно, это еще одна причина столь бурного развития фондов недвижимости в России именно в последний год.
Рецептов выхода из сложившейся ситуации немного, и все они старые. Главный из них – рост объемов строительства. «Во всем мире выгодно строить много и продавать относительно дешево, – заявил на недавней пресс-конференции вице-президент Ассоциации региональных банков России Александр Хандруев. – А у нас выгодно строить мало и продавать очень дорого». По расчетам федеральных властей, чтобы сделать недвижимость доступной, в России необходимо строить по 80 млн кв. м жилья в год. Однако на этот показатель планируется выйти лишь к 2010 году.
Пока же о таких темпах приходится лишь мечтать. Так, по данным Росстата, за первую половину 2006 года в России было построено всего 15,7 млн кв. м жилья. В масштабах всей страны этот результат выглядит мизерным, если учесть, что 35% построенного за 6 месяцев приходится как раз на главных «фигурантов» проверки ФАС и Генпрокуратуры – Москву (2,7 млн кв. м), Московскую область (2 млн кв. м) и Санкт-Петербург (0,8 млн кв. м).
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
