База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Первый опыт состоялся в 2003 году , когда возникла идея где то за 75000 относительно свободных долларов купить 2-х комнатную квартиру в хорошем кирпичном доме и сдавать ее в аренду.
Была ясна главная идея - деньги надо сохранить и желательно приумножить. Доверить такую сумму банкам мы согласились бы только под дулом пистолета. Покупка акций или вложения в ПИФы как форма инвестиций также отпадала в силу смутного представления о том, как это работает, а также контроля над доходной частью , а также традиционного недоверия к любым финансовым инструментам, предлагаемым на российском рынке. « Пирамиды» Мавроди и дефолт 1998 года еще долго не выветрится из нашей памяти.
В результате консультаций и знакомства со специальной литературой были определены основные этапы, связанные с покупкой квартиры :
1. Подбор варианта квартиры.
2. Заключение Соглашения об авансе или Предварительного договора на покупку квартиры.
3. Сбор необходимых документов со стороны Продавца , проверка юридической чистоты квартиры со стороны Покупателя.
4.Подготовка к сделке: составление договора купли-продажи , необходимых доверенностей , иных документов , определение места и процедуры сделки, назначение дня сделки;
5. Сделка , закладка денег , подписание договора , доверенностей, (нотариальное удостоверение сделки ), сдача документов на регистрацию;
6. Получение правоустанавливающих документов удостоверяющих регистрацию сделки, подписание акта приемки – сдачи квартиры , составление необходимых расписок .
7. Получение ключей от квартиры Покупателем и денег за квартиру Продавцом. В силу недостатка информации о рынке недвижимости и незнания ( на тот момент) специфики документального оформления сделок по покупке и продаже квартир было решено заключить договор с риэлтерским агентством.
После консультаций с рядом компаний в апреле 2004 года был заключен договор с агентством «Держава».
Хроника основных событий:
Было просмотрено не менее 2-х десятков квартир , 2 раза мы оставляли аванс в сделках с альтернативной покупкой и вынуждены были забирать его обратно. Один раз из за того , что альтернативная сделка все время рассыпалась, другой раз из за того , что цена квартиры выросла на более .чем на 10000 долларов и мы перестали укладываться в бюджет. В результате , после 6 месяцев поисков и сотрудничества с агентством мы сами нашли свободную квартиру. Вместо 2-х комнатной квартиры в кирпичном доме ,которую можно было купить в апреле 2003 года за 75 – 80000 долларов , мы в октябре 2003 вышли на сделку по покупке однокомнатной квартиры в 12-ти этажном блочном доме в районе м. Семеновская и купили ее за 50000 долларов.
Основные проблемы, с которыми мы столкнулись:
- Подавляющее большинство квартир , которые фигурируют на вторичном рынке это « продажи с альтернативными покупками». Даже , если квартира «юридически и физически свободна», как пишут часто в объявлениях это ничего не значит. Большинство Продавцов взамен продаваемой квартиры хочет получить не деньги , а другую квартиру.;
- Риэлтеры очень любят продавать чужие квартиры , но покупать квартиры за ваши деньги они не любят. Они это делают вынуждено , когда при продаже вы ставите перед ними задачу альтернативной покупки.
- Продавец квартиры, по сути , не несет ответственности за срыв сделки по его вине .Если сделка распадается , то по сложившейся практике Покупателю возвращается обратно внесенный аванс , при этом потерянное время и то что деньги по сути были в обороте у другой стороны никак не компенсируется. Теоретически компенсация предусмотрена законодательно , но тогда надо вносить не аванс , а задаток , но Продавцы и их представители Агентства на это не идут.
Основные ошибки ,которые мы совершили:
- Мы во всем слушали нашего агента и дважды оставляли авансы за квартиры с альтернативной покупкой , которые нам нравились. (Если вы оставляете аванс за квартиру , то у вас нет гарантий , что эту квартиру агент продавца не будут показывать дальше другим покупателям. Наоборот , имея аванс и по сути гарантированного Покупателя , агенты частенько продолжают показывать квартиры уже за более высокую цену с целью найти Покупателя , который может заплатить еще больше. В этом случае они действуют исключительно в своих интересах , а не интересах Продавцов). Пример : допустим вы продаете квартиру стоимостью 70000 долларов. Вознаграждение агентства может составить 3500 долларов , т. е вы должны получить 70000 – 3500 = 66500. Но агент продал вашу квартиру за 73000.Вы все равно получите 66500 , 3000 ваш агент и 3500 агентство , которое агент представляет. И это все потому , что вы не контролируете ситуацию.
- Мы вносили аванс, превышающий 1000 долларов на срок месяц и больше. Мы нервничали и беспокоились о возврате наших денег;
- Мы выбирали квартиры , которые нам нравились , но это не правильно. (Лишь позже мы поняли ,что очень важно осознать реальный мотив покупки: для того ,что бы жить самому , для того ,чтобы жил кто то другой ,близкий или иной знакомый человек , для того чтобы сдавать квартиру в аренду незнакомым людям или как средство инвестиций для дальнейшей перепродажи). В нашем случае квартира покупалась для сдачи в аренду и будущей дальнейшей перепродажи. Следовательно мы должны были руководствоваться не собственными симпатиями или антипатиями ,а системой признаков ( о которых мы поговорим ниже), сочетание которых позволит сделать правильный выбор).
Основные выводы , которые мы сделали:
- С деньгами набегаешься ;
- Не в коем случае не оставлять авансов , пока не будет понятен реальный срок выхода на сделку купли – продажи. Все уверения агентов о том , что альтернативная квартира будет подыскана за неделю – другую ничего не стоят , это сказочки для простачков.
-Сделки по продаже квартир с альтернативными покупками длятся месяцами и часто распадаются в силу разных обстоятельств, поэтому для частных инвесторов они не годятся;
- В сделках с альтернативной покупкой огромна вероятность изменения цены квартиры в сторону ее увеличения, к этому нужно быть морально готовым , более того это нужно прогнозировать;
- При покупке частным инвестором квартиры нужно помнить главное правило : «Спасение утопающих дело рук самих утопающих» , другими словами искать квартиру вы должны сами и только сами , никто за вас это делать не будет.
- Для оформления сделки и помощи в переговорах обязательно нужно привлекать профессионального риэлтера , но оплата по договору с ним должна быть фиксированной. При этом все этапы сделки вы должны контролировать сами.
2 Попытка.
Приобретенная нами квартира была отремонтирована по принципу «чистенько , но бедненько», меблирована и благополучно сдавалась нами в аренду , в 2004 году за 480 долларов в месяц , а в 2005 году за 520 долларов в месяц. Сдача квартиры в аренду предмет отдельной публикации , поэтому здесь мы на этом останавливаться не будем. В 2005 году наши инвестиционные планы изменились. У нас появилась еще одна свободная квартира в Подмосковье , которая досталась по наследству. Было решено эту квартиру продать. Сдавать ее за 150 – 200 долларов не имело смысла. В – первых мотаться за деньгами , да и для решения других экстренных вопросов в Подмосковье не хотелось , а во – вторых получался слишком низкий доход , который с учетом контингента Подмосковных арендаторов едва покрыл бы стоимость ремонта квартиры.
Квартира продавалась летом 2005 года , когда рынок недвижимости находился в состоянии легкого оцепенения.
Мы попросили справедливую цену и Покупатели нашлись быстро.( Что бы получить максимальную цену нужно все время фиксировать количество звонков по рекламе , постепенно увеличивая цену квартиры , а затем во время показов устраивать конкурс Покупателей, или брать аванс и продолжать поиски Покупателя , который заплатит еще больше. Это требует значительного времени. Но так обычно поступают риэлтеры . В наши планы подобная тактика по этой квартире не входила.
Наш Покупатель собирался оплачивать квартиру , используя ипотечный кредит. Мы не возражали. В этой сделке нам не нужны были консультанты , тем более , что интересы Покупателя представляло агентство МИЭЛЬ. Нам с ними понравилось работать. Сделка хорошо была организована. Договоры были составлены четко и понятно , на сделке помимо агента присутствовал юрист, что гарантировало точность и правильность во всех документах. В общем, квартира была продана за 36000 долларов. На этом первый этап закончился. На втором этапе предполагалось продать квартиру на Семеновской за максимальную сумму и, сложив две суммы купить снова однокомнатную квартиру в доме более высокого класса.
При продаже квартиры мы пользовались услугами консультанта - риэлтера. Вообще то сопровождение сделки по средним тарифам стоит порядка 500 долларов. Но в нашем случае мы хотели продать квартиру и относительно быстро и за максимальную стоимость. Это требует времени , дополнительных показов, переговоров. Поэтому был определен гонорар 1500 долларов. При сделке купли – продажи квартиры чаще всего сталкиваются обычные люди , многие из которых не умеют профессионально вести переговоры. К слову сказать , многие риэлтеры тоже этого не умеют. Но когда риэлтеры общаются между собой шансов , что сделка все таки состоится больше , чем когда между собой общаются обычные люди.
Как мы нашли нашего консультанта? А как находят хороших зубных врачей , парикмахеров и.т.д. По знакомству или методом проб и ошибок. За три последних года мы общались с большим количеством риэлтеров и, наконец, нашли « жемчужное зерно». Наш консультант помог нам продавать квартиру .Она была продана через два месяца с начала продажи за 76000 долларов.
Параллельно мы подыскивали новый вариант для дальнейших инвестиций. Этот вариант должен был удовлетворять определенному набору качеств. Исходя из нашей концепции, квартира должна однокомнатной. Она должна быть ликвидной и хорошо сдаваться в аренду. Выделяемый бюджет : 93000 – 103000 долларов.
Некоторые квартиры можно успешно сдавать в аренду , но они сложноликвидны в силу их расположения или истории. Мы не ставили условие , что бы у квартиры был только один хозяин , но нас не устраивало количество предыдущих хозяев более , чем трое , учитывая , что мы были бы четвертыми , а кто то после нас пятым. Тем более , что по плану наша очередная инвестиционная программа должна быть рассчитана всего на 2 – 3 года. Исходя из этого при оценке квартиры принимались в расчет следующие критерии : а) цена за м2 ; в) квартира только в доме эконом класса. Исходя из бюджета мы понимали , что теоретически можем рассчитывать и на Центральный округ , но не сможем войти внутрь Садового кольца. с) Удаление от метро до 15 мин. пешком или 1-2 небольших остановки на транспорте; д) окружение дома ( магазины , двор , парковки, школа, автомобильные развязки и.т.д. ; е) состояние подъезда ;к) состояние квартиры ;л) вид. Каждый отсмотренный вариант получал свое количество баллов , которые корректировались в зависимости от иных факторов.
В качестве основного источника поиска использовалась газета « Из рук в руки» , в качестве дополнительных источников газета « Квартира , дача , офис» и журнал «Недвижимость и цены». Все аналитические материалы черпались через газету « м2» и журнал « Билдинг ».
Основные проблемы , с которыми мы снова столкнулись, остались прежними. Но в данном случае нам кажется интересным рассказать о тех или иных обстоятельствах, по которым мы отказывались от тех или иных сделок. За два месяца было просмотрено 25 квартир. Из них по настоящему свободных было всего 4. Самая первая квартира – полностью свободная квартира находилась в месте , которое нас очень устраивало. Сделку курировало агенство «Инком - Недвижимость». Описывать все перипетии не имеет смысла. В отношении этой сделки мы направили руководству «Инком – Недвижимость» отдельное письмо. Ответа кстати не получили. Можно сказать , что мы отказались от сделки из – за высоких рисков и безобразной организации в подготовке самой сделки. От другой сделки пришлось отказаться т.к хозяином являлся человек явно не равнодушный к спиртному. При этом сделку курировало не агентство , а какой то его родственник. Такой человек , может запить и на сделку не выйти. Еще один вариант, от которого пришлось отказаться , был связан с перепланировкой. Уверения , что ее можно не регистрировать или зарегистрировать быстро на нас не подействовали. Мы то знаем , что регистрация перепланировки процесс долгий , муторный и затратный. Один из очень хороших вариантов был связан с выпиской пенсионеров в другой город. Агентство « Бест – Недвижимость» отказалось гарантировать выписку, и мы решили не рисковать. Еще от двух квартир в замечательных домах пришлось отказаться из – за бабушек. Бабушки очень смутно представляли ситуацию на рынке недвижимости и очень подолгу подыскивали себе альтернативные варианты. Был вариант связанный с нарушением ( как нам показалось) прав несовершеннолетнего. Еще были сложные альтернативы , например , когда из однокомнатной квартиры люди хотели переехать в трехкомнатную , а это тянуло за собой сложную цепочку, которая все время распадалась. Несколько вариантов набрали низкое количество баллов по совокупности характеристик. Последним 25-тым и реально 4- им свободным оказался вариант, на котором мы решили остановиться и за который решили биться до конца. Квартира общей площадью 41 м2 в совершенно новом доме серии П- 44ТМ в районе м. Авиамоторная за 100000 долларов. Правда, без отделки и телефона, но зато на сделку удалось выйти через неделю после внесения аванса. Ну а ремонт мы сделаем и телефон , надеюсь, установим.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
