База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Наша справка.
Для тех, кто не знает.
Александр Борисович Жилевский - директор ООО «Агентство «Выбор-Недвижимость», которое входит в группу компаний “Выбор” и занимается оказанием услуг по продаже объектов недвижимости (первичный и вторичный рынок). Кандидат технических наук. Доцент Высшей Школы Экономики, Сертифицированный управляющий недвижимостью, один из немногих специалистов в нашей стране обладателей международного сертификата CPM. Сейчас готовится к сдаче итогового экзамена по программе «Сертифицированный специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость». Опыт работы на рынке недвижимости с 1991 года.
Мы продолжаем обсуждение темы о состоянии рынка коммерческой недвижимости в нашем городе (см. № 40 от 11 мая, № 41 от 18 мая).
- Александр Борисович, считаете ли Вы, что рынок коммерческой недвижимости в нашем городе стал цивилизованным?
- Рынок коммерческой недвижимости стал цивилизованным? Я бы не сказал этого и про первичный и вторичный рынки недвижимости!
Давайте сначала определимся с понятиями, что такое коммерческая недвижимость, что такое рынок коммерческой недвижимости. По стереотипу в понятие «коммерческая недвижимость» часто включают только офисы, торговые, производственные, складские помещения и т.д. Но коммерческая недвижимость – это еще и жилье. Почему? Сейчас многие люди инвестируют деньги в строительство, чтобы затем продать готовые квартиры и получить прибыль. Рынок – это отношения между покупателями и продавцами, он включает в себя и инфрастуктуру, т.е. обслуживание. Его можно назвать цивилизованным, когда там уже все сложилось. Сравним с обычным рынком. Нам приятно делать там покупки, когда площадка оборудована, заасфальтирована, когда он имеет хорошие подъезды, охраняется, грамотно обслуживается. Так и на рынке коммерческой недвижимости. Клиенту приятно «приходить» туда, когда он понимает, какую услугу он получит за те деньги, которые заплатил. Пока, к сожалению, я не знаю, чем он отличается от барахолки. Наверное, он станет цивилизованны рынком только тогда, когда его участники будут понимать, зачем они нужны друг другу. У нас пока этого нет. Рынок только формируется. Это, кстати, касается, не только Нижнего Новгорода, но и Москвы и Санкт-Петербурга.
- Как с Вашей точки зрения должны выстраиваться отношения между агентством и клиентами, чтобы рынок не напоминал барахолку?
- Еще в декабре 2004г., когда готовились к выходу новые законы (Жилищный кодекс, изменения в порядке регистрации объектов недвижимости, закон о долевом участии в строительстве и др.) мы спрогнозировали, что на рынке недвижимости вскоре начнутся проблемы. Исходя из этих прогнозов, в компании была перестроена работа с агентами. Обучение было направлено на то, чтобы наши специалисты могли успешно работать в любом сегменте: новостройки, вторичное жилье, коммерческая недвижимость, аренда, найм. Ведущие специалисты агентства провели обучение менеджеров проектов по коммерческой недвижимости. Лекции охватывали все этапы проведения сделок с коммерческой недвижимостью - от первых контактов с клиентом до завершения сделки. В основу обучения положена разработанная в компании «Программа эффективных продаж «Сотрудничество» (ПЭПС), которая предполагает выстраивание особых отношений нашей компании с Продавцом и Покупателем на рынке коммерческой недвижимости. Наши агенты, согласно этой программе, – не посредники, а члены команды клиента, их задача – не продать объект во что бы то ни стало, а помочь собственнику принять правильное решение относительно этого объекта.
Недавно к нам обратился владелец очень дорогого объекта, который он решил продать. На него уже нашлись и покупатели. Собственник попросил нас выступить представителями на сделке. Но вслед был задан вопрос: «А что делать с деньгами дальше?» Посмотрев объект и проанализировав ситуацию, мы порекомендовали этому человеку не продавать этот объект, а «доработать» его и использовать его самому. В данной обстановке, по нашему мнению и это было обосновано, такой вариант будет более выгоден клиенту. Продавец был изумлен: «Первый раз встречаю посредников, которые не стремятся во чтобы то ни стало продать и быстрее получить свое вознаграждение!» Наш принцип: не «сорвать деньги», а оказать качественную услугу в интересах клиента.
- Как у вас в агентстве ведется работа с объектом коммерческой недвижимости?
- Сначала мы делаем оценку объекта через интервью с клиентом (как давно объект выставлен на продажу, сколько агентств его продает, кто отвечает за его продажу в организации, как он мотивирован, каков рекламный бюджет, как формировалось ценообразование, кто проверял документы по объекту и т.д. и т.п.). При этом важно, чтобы была дана именно рыночная цена объекта, а не оценка по заказу клиента. Бывает, клиент так «формирует» цену на свой объект: «Мне нужна такая-то сумма, чтобы отдать долги + еще кое-что купить + решить еще какие-то свои проблемы и т.д. Поэтому, цена на объект будет такой-то». Этого рынок не прощает. Задача менеджеров проекта (так мы называем людей, работающих с объектами коммерческой недвижимости) убедить клиента реально подойти к оценке недвижимости, исходя не из субъективных потребностей клиента, а из реалий рынка. Если объект грамотно оценен, то он будет продан. У нас на сайте www. 603000.ru есть бизнес-калькулятор, используя который владелец офиса, торгового салона, складских помещений, жилья сможет самостоятельно рассчитать базовую цену своей недвижимости, точнее диапазон цен “от и до”. Конечно, каждый объект уникален, но базовую стоимость все же можно определить. Мы не знаем, что будет завтра, через год, два, мы оцениваем сейчас с учетом сегодняшней рыночной обстановки. Итак, объект оценен. Затем его надо «привести в порядок»: подготовить необходимые документы, грамотно его позиционировать и представить на рынке.
Клиент согласен платить за качественную услугу.
- Когда же по Вашим прогнозам рынок коммерческой недвижимости станет в нашем городе цивилизованным?
- Для этого надо, чтобы, как минимум 10-15 риэлторских компаний грамотно работали, создавая рынок услуг. На это потребуется от 3-х до 5-ти лет. Одно агентство рынок не сформирует.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
