База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
О рынке коммерческой недвижимости с точки зрения его участника. Гипотезы, предположения, ощущения…
Борис Горелик, генеральный директор Группы компаний “Триумф” г. Нижний Новгород сам себя мэтром в сфере недвижимости не считает. Поэтому предложил назвать его высказывания на тему гипотезами, предположениями, ощущениями… И это несмотря на то, что он работает на рынке недвижимости практически с момента его возникновения, имеет большой опыт, впечатляющие познания, авторитет и имя-бренд. Уверены, что его мнение по тем вопросам, которые мы затронем в интервью, будет интересно не только непосредственным игрокам рынка коммерческой недвижимости, но и широкому кругу наших читателей.
- Как бы Вы охарактеризовали уровень компетентности специалистов, работающих сейчас на нижегородском рынке коммерческой недвижимости?
- Громадное количество наших коллег сегодня мечтают поучаствовать в решении проблем на рынке коммерческой недвижимости. В результате многие специалисты рынка жилой недвижимости, еще вчера ходившие со своими клиентами по нотариальным конторам, наскоро переквалифицировались и энергично взялись за дело. Они напористы и умеют раньше других покупать газеты, вычитывая все имеющиеся предложения. И бывшая учительница, вытолкнутая перестройкой из школы, исходя из имеющегося у нее объема опыта и знаний, пытается учить клиента-бизнесмена, как ему жить. Она вынуждена набираться опыта на практике, «тренируясь на кошечках», то бишь, на клиентах. Как правило, свои неглубокие познания в этой области такие специалисты компенсируют напором и несколькими фразами из серии: «Выгодно! Купи, не прогадаешь!» Они уж точно не подскажут клиенту, как оптимально ему решить свою задачу, как ему не допустить ошибок, которые на первый взгляд могут быть не очевидны. К сожалению, это самый массовый на сегодняшний день слой “специалистов”. Эти люди громко кричат о том, что они готовы работать на рынке коммерческой недвижимости. Зачастую по ним клиенты составляют представление о качестве риэлторской услуги вообще и о возможностях риэлторов.
Характерно, что за последние несколько лет из рынка коммерческой недвижимости нагорной части города (не считая депрессивных районов городских спален), оказались вытесненными те горе-игроки, горе-участники, которые просто жуликовато обирали рынок. И рынок значительно обелился. Это произошло не в результате действий государства по регулированию и контролю, просто заработали механизмы саморегулирования и конкуренции. Жулики, обманщики и прохиндеи уже успели саморекомендоваться, и были вытеснены на окраины. Те же, кто и 5, и 6 лет назад был достаточно щепетилен как в выборе средств, так и в качестве услуг, остался на рынке. У тех компаний, кто выдержал и не соблазнился искусом легких денег, кто не пренебрегал принципами общечеловеческой этики, сложилась устойчивая репутация, появились узнаваемые торговые марки.
Накопилась и критическая масса людей, которые так или иначе пользовались риэлторскими услугами, и, соответственно, имеют возможность сравнивать, и знают, чего им не надо. Все это привело к тому, что значительное количество наших “коллег” осталось без работы или было вынуждено уходить в те места, где их пока еще не знают.
- Какими, на Ваш взгляд, должны быть специалисты, работающие в этом сегменте рынка?
- Мы занимаемся вопросами нежилой недвижимости уже много лет и пришли к выводу, что необходима специализация. Когда несколько лет назад у нас было создано обособленное подразделение, работающее в сфере коммерческой недвижимости, нас многие не понимали: коллеги, сотрудники.
“Как же так, - говорил один опытный специалист, работающий на рынке жилой недвижимости, - ведь мне тоже попадаются объекты коммерческой недвижимости, почему бы мне не заняться ими? ” А мы “били его по рукам” и говорили, что это совершенно иной сегмент рынка, требующий совершенно другой подготовки, специфических знаний. Мы всеми силами старались не допускать широкой специализации наших сотрудников, стремясь добиться от них глубинных познаний в определенном сегменте рынка коммерческой недвижимости. И это сегодня является нашим основным конкурентным преимуществом. Более того, мы пошли на дальнейшее углубление специализации и разделили структуры, занимающиеся торгово-офисными помещениями и индустриальной недвижимостью. Наши специалисты считаются сейчас одними из самых опытных на рынках индустриальной недвижимости, торговых площадей, причем не малоформатных, а крупных комплексов и объектов.
Считаю, что доверять специалисту, который не вооружен различного рода аналитическими исследованиями, специальным анализом рынка, нужно с большой осторожностью. Я бы предостерег от высокого доверия к кличам, раздающимся из уст продавца: “Налетай, завтра подорожает!”. Вот так примерно надо понимать, когда руководитель крупной компании-застройщика с серьезным видом рассуждает о неминуемом завтрашнем повышении цен на рынке. О конъюнктуре рынка должны рассуждать маркетологи, аналитики с отчетами, аргументами, цифрами в руках. К большинству рассуждений риэлторов и застройщиков надо относиться с достаточно высокой долей скепсиса и размышлять над извечным вопросом: “Кому выгодно?” Я что-то не припомню, чтобы участники рынка даже накануне неминуемого провала цен громко бы говорили об этом. По крайней мере, на региональном рынке этого не было. На столичном было, там есть игроки, которые умеют играть не только на повышение, но и на понижение, что гораздо сложнее.
Наши сотрудники имеют возможность пользоваться всей необходимой информацией, полученной в ходе постоянного изучения и мониторинга рынка. “Выжимки” из наших аналитических исследований мы рассылаем нашим клиентам и партнерам, в том числе и в СМИ. Приятно отметить, что ГК “Триумф” названа в числе 5 лучших региональных консалтинговых компаний в номинации “Консультант года – Регионы” на премию в области коммерческой недвижимости “Commercial Real Estate Awards 2006».
- Какую услугу в идеале должен получить клиент в сфере коммерческой недвижимости? За что, в частности, платит клиент “Триумфа”?
- Клиент платит, во-первых, за эффективное решение той задачи, которая перед ним стояла: либо превращение денег в другую форму капитала, либо превращение овеществленной формы капитала – недвижимости – в деньги.
При этом он платит за разумное сочетание скорость/цена, финансовую безопасность и комфорт. В первую очередь – за безопасность. Риски, которым подвергается капитал клиента, должны быть минимизированы за счет грамотных схем, предлагаемых специалистами. Люди меняют деньги на собственность, при этом ни покупатель, ни продавец не должны быть ни на йоту подставлены. В миссии “Триумфа” мы видим своей главной задачей конфиденциальное сопровождение эффективного и безопасного движения капитала на рынке недвижимости. Все слова в этой формулировке ключевые.
- Что выгоднее: брать офис в аренду или приобретать в собственность?
- Этот вопрос из серии парадоксальных, типа: “Кто сильнее: кит или слон?” Все зависит от целого набора факторов: фазы, на которой находится в своем развитии организация, специфики бизнеса и т.д.
Оценим, каковы плюсы покупки. Вместе с собственностью владелец бизнеса приобретает:
- стабильность;
- большую респектабельность с точки зрения кредитной привлекательности;
- увеличение капитализации, дополнительный потенциал в росте стоимости приобретения в условиях роста рынка.
А минусы – это:
- выведенные из оборота деньги;
- необходимость постоянно анализировать конъюнктуру рынка и принимать управленческие решения стратегического характера;
- потеря маневренности.
Цена ошибки при покупке во много раз выше, чем при аренде. Если вы взяли в аренду помещение и с течением времени поняли, что оно вас не устраивает (выяснилось, например, что, возможности парковки были сильно преувеличены, а состояние коммуникаций препятствуют нормальному функционированию производства), можно снять другое. А если купили, продать и купить новое будет сложнее.
Почему салоны сотовой связи не покупают помещения в собственность? Они по природе своей мобильны и должны поспевать за своими клиентами. Как только они почувствуют, что их клиент уходит, они немедленно уйдут за ним.
Игроки же стабильно действующих рынков вынуждены идти на покупку и на связанные с обладанием собственностью хлопоты.
- Клиенты приходят к вам уже с определенным решением или советуются, что лучше: купить или арендовать?
- В основном приходят с готовым решением, но мы можем подсказать, когда видим, что, возможно, их решение является не до конца продуманным. Часто общение эксперта с потребителем приводит к существенной корректировке изначально сформированного решения. Приведу пример. Пришел клиент со словами: “Хочу купить квартиру!” Из последующего разговора с ним стало ясно, что правильнее было бы так сформулировать его желание: “Я хочу иметь стабильный источник доходов, позволяющий мне уверенно смотреть в завтрашний день. Этим источником я вижу сдаваемую в аренду квартиру”. Дальнейшая беседа позволила кардинально поменять взгляд на, казалось бы, уже принятое управленческое решение. Человек купил нехлопотный в управлении офис.
Часто люди мыслят некими штампами и только стоят на пороге осмысления, что же им на самом деле надо. Задача эксперта не пытаться им сразу что-нибудь продать, услышав слова ”Хочу купить!”, а попытаться разобраться, что же людям действительно нужно. А это не всегда лежит на поверхности. В этом и есть одно из предназначений специалистов на рынке недвижимости, к которым мы себя и относим.
- Борис Владимирович, а каким должен быть, с Вашей точки зрения, современный идеальный офис, например, для риэлторской компании?
- Ничто не стоит на месте: происходят изменения на рынке недвижимости, в связи с чем изменяются и задачи риэлторской компании, и клиентские потребности, все это приводит к тому, что повышаются и те критерии, которые предъявляются к офису фирмы.
Фирмы постепенно уходят из подворотен, подвальчиков, квартир на последних этажах хрущевок. В условиях конкуренции важно, чтобы офис давал возможность визуально выделиться из общего ряда и заставил обращать на себя внимание, чтобы само его месторасположение работало на приток клиентов и узнаваемость у своей аудитории. Сейчас как никогда важно учитывать и параметры престижности, респектабельности, те вещи, которые в условиях хронического дефицита офисных площадей были не так актуальны.
Сначала надо определиться, на каком уровне развития находится данная компания и какие задачи она ставит перед собой. Как мы, например, подбирали новый офис для нашей компании, когда нас перестало устраивать то помещение, в котором располагается наша организация?
Итак, сначала мы определили наши основные потребности на данном этапе развития фирмы:
1. Близость к основным клиентским группам.
2. Расположение на магистрали и легкая доступности магистрали.
3. Удобный подъезд и возможность легко его объяснить.
4. Не более 2-х уровней (этажей).
5. Свобода планировочных решений, возможность зонирования площадей.
6. Престижность.
7. Высокий уровень развития инфраструктуры.
8. Определенный объем парковки, в том числе и гостевой.
9. Современные инженерия, коммуникационное оборудование и т.д.
10 Ликвидность.
11. Степень готовности к заезду.
12 Цена.
Все имеющиеся варианты мы “примеряли” к нашим и клиентским потребностям, оценивали по баллам, пока не подобрали подходящий вариант.
В каждом конкретном случае компания должна сначала определить свои цели, расставить приоритеты, сформулировать критерии, и только потом подбирать офис.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
