База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Проблемы массового строительства жилья решали и решают не только в нашей стране. Интересна и, может быть, даже поучительна история возведения домов в США фирмой «Левитт и сыновья», к которой редакция журнала «Недвижимость & цены» возвращается вновь. Именно сейчас, когда на всех уровнях идет столь активное обсуждение вопросов доступного и комфортного жилья для граждан России, эта информация представляется весьма своевременной.
В 1902 году Авраам Левитт, сын раввина, закончил юридический факультет Нью-Йоркского университета и стал дипломированным специалистом по праву в сфере недвижимости. Ею он занимался как адвокат, а кроме того, получал ее от клиентов в качестве гонорара. Первой крупной собственностью Авраама оказались 100 участ-ков земли в Роквилле, которые он принял в счет оплаты услуг от обанкротившегося клиента. А в конце 20‑х годов Левитту досталась уже не только земля, но и 40 недостроенных домов. Чтобы избежать больших финансовых потерь, здания надо было во что бы то ни стало достроить, и Авраам призвал на помощь сыновей.
Уильяму к тому времени было всего 22 года, а Альфреду вообще 17. Но этой команде удалось договориться с рабочими и довести строительство до конца, а потом и быстро продать дома. Вдохновленный успехом, Авраам создал компанию «Левитт и сыновья». Сам он осуществлял общее руководство, старший сын — президент Билл — отвечал за финансы, рекламу и продажи, а младший — вице-президент Альфред — занимался дизайном. Вскоре на свет появилось и первое детище юного проектировщика, полностью «левиттовский» дом с пышным именем «Тюдор», который должен был понравиться потенциальным покупателям из нью-йоркской богемы. «Тюдор» с шестью комнатами и двумя ванными был продан за 14,5 тыс. долл. в августе 1929 года, как раз накануне Великой депрессии.
За четыре последующих года Левитты построили и продали 600 домов по цене от 9 тыс. до 19 тыс. долл. К 1941 году число построенных фирмой зданий увеличилось еще на 1,2 тыс. Их охотно раскупали газетчики, радиоведущие, врачи, адвокаты и прочие знаменитости с Манхэттена. Но эти сооружения были штучным товаром, а Биллу хотелось развернуть массовое производство, своего рода фабрику по «выпеканию» стандартных недорогих домов с привлечением государственных кредитов. В 1944 году лейтенант Билл Левитт отправился на военную службу. Пока он выполнял свой долг на Западном побережье, его родственники на Восточном готовили плацдарм для будущих грандиозных свершений, постепенно скупая за бесценок участки картофельных полей Лонг-Айленда рядом с Нью-Йорком. Правительство тоже внесло свой вклад в будущий триумф Левиттов: в 1944 году был принят билль о военнослужащих. Гарантируя низкие ставки по кредитам, предоставляя жилищные займы и другие льготы при аренде или покупке недвижимости, государство давало надежду на собственный дом тем, у кого до войны не было никаких шансов. К 1946 году в США остро нуждались в крыше над головой около 3,5 млн. человек.
«Левитт и сыновья» взялись сделать почти невозможное — создать новое пространство жизни для нового среднего класса. И вот 7 мая 1947 года компания объявила о намерении построить 2 тыс. домов для сдачи внаем ветеранам на своей земле в районе Лонг-Айленда, известном как Island Trees. Спустя два дня газета New York Herald Tribune сообщила, что половина будущих домов уже сдана. При таком фантастическом спросе времени продумать весь план будущего поселка у Левиттов не было. К счастью, Альфред заранее позаботился о проекте типового дома в стиле «Кейп-Код».
Это был очень скромный одноэтажный домик под двускатной крышей с двумя спальнями, гостиной и кухней общей площадью 74 кв. м; на чердаке при желании можно было устроить еще одну-две комнатки. Для молодых людей, вынужденных после войны жить в тесных городских квартирах с родителями, на чердаках, в подвалах или вообще в неотапливаемых летних домиках, «Кейп-Код» был настоящим воплощением американской мечты. Его главным достоинством была цена: арендная плата составляла около 50 долл. Чтобы постройки были рентабельны, компании пришлось экономить на чем только можно. Все дома имели абсолютно идентичную планировку и отличались лишь цветом и деталями внешнего облика, поэтому рабочие могли собрать любой из них почти с закрытыми глазами. Левитты построили собственную лесопилку и сами доставляли с нее все детали будущих домов, реанимировав заброшенную железнодорожную ветку. Заготовки перед отправкой складывали так, чтобы сверху были те, что понадобятся первыми. Бетонный завод развернули прямо на территории стройки, а после ее окончания котлован превратили в искусственное озеро. Даже гвозди были собственного изготовления. Текучка кадров Левиттов не страшила, поскольку каждый рабочий фирмы выполнял десятки и сотни раз одну и ту же простую операцию. Был, например, узкий специалист по покраске подоконников и даже рабочий, чьи обязанности ограничивались прикручиванием к полу стиральной машины. Если с кем‑то приходилось расстаться, новичка можно было быстро и легко обучить работе по тому же профилю.
Больше всего Билл Левитт гордился тем, что перенес идею сборочного конвейера, воплощенную в автомобилестроении Генри Фордом, в строительство. Но дом в отличие от машины не может двигаться по конвейеру, поэтому перемещаться приходилось бригадам рабочих. Весь строительный цикл разбили на 27 этапов; каждая бригада отвечала за собственный этап, выполняя его в одном доме за другим. Первыми появлялись грузовики, раскладывавшие на земле заготовки с интервалом 60 футов (каждой семье отводили участок величиной 60 на 100 футов, сам дом занимал только 12 % этой площади). Потом одна за другой на бывших картофельных полях возникали бетонные «лепешки», заменявшие фундамент, в которые были вмонтированы трубы отопления. Потом вырастали стены; каждая последующая бригада занималась крышей, канализацией, окнами, дверями, полами, покраской и так далее, вплоть до встраивания бытовой техники. Строительство одного дома таким способом обычно продолжалось не больше недели. При грандиозных масштабах строительства Левитт мог похвастаться тем, что у него появляется 36 домов в день: 18 до полудня и еще 18 после.
Первая семья поселилась в будущем Левиттауне 1 октября 1947 года, меньше чем через четыре месяца после начала строительства. За первые два года в Island Trees было построено шесть тысяч «Кейп-Кодов». В 1948 году жилищный билль, который активно лоббировал Левитт, сделал условия предоставления займов еще более выгодными, в частности, сроки оплаты в рассрочку выросли до 30 лет. Первый взнос мог составлять всего 5 % от стоимости здания, а ветеранов вообще от него освобождали. В марте 1949 года Левитт стал предлагать свои дома на продажу. В первый же день продали 1,4 тыс. сооружений по 7,99 тыс. долл. Ветераны должны были только оставить депозит 100 долл., который им впоследствии возвращали, а после вселения выплачивать ежемесячно 58 долл. Компании каждый проданный дом приносил прибыль 1 тыс. долл.
Кроме «Кейп-Кодов» Альфред спроектировал более просторные и комфортабельные дома в стиле «ранчо». Вокруг них возник немыслимый ажиотаж: пришлось разрабатывать конвейерные методы уже не для строительства, а для работы с покупателями. В конце концов удалось организовать дело так, что каждый человек мог за три минуты выбрать жилье и подписать контракт о его приобретении. К дому прилагались плита и холодильник General Electric, раковины и шкафчики из нержавеющей стали и последняя модель стиральной машины Bendix. «У нас в домах столько всякой техники, — говорил Альфред Левитт, — что дамам придется каждый вечер ломать голову, чем занять три свободных часа». В 1950 году в «ранчо» появились навес для автомобиля и телевизор Admiral под чердачной лестницей, а на следующий год был предложен вариант с частично обустроенным вторым этажом.
За три года рядом с 6 тыс. «Кейп-Кодов» выросло 11 тыс. «ранчо». Вместе они составляли первый Левиттаун — самый крупный на тот момент населенный пункт, возведенный одним застройщиком.
Левитты требовали, чтобы с ними согласовывали любые существенные перепланировки домов. За состоянием газона тоже следили: если оно было неудовлетворительным, «Левитт и сыновья» присылали своего садовника с газонокосилкой, а следом — счет за его услуги.
Используя опыт первого Левиттауна на Лонг-Айленде, фирма приступила к строительству второго, в Пенсильвании, тоже на 17 тыс. домов. На этот раз вся территория была распланирована заранее, так что нашлось место стадионам, бассейнам, торговому центру и даже зданию для собраний.
Когда новоселы заходили в дом, они обнаруживали на кухне хлеб и талоны для химчистки, а в холодильнике — молоко, сливки, яйца и масло. Поскольку типичная семья в Левиттауне состояла из взрослых младше тридцати и детей младше пяти лет, приходилось думать об удобстве этих категорий населения. Компания выделила для начальных школ такие участки, чтобы любой ребенок мог дойти от своего дома до ближайшей школы, не переходя ни одной улицы с оживленным движением. В качестве центров досуга Левитт придумал использовать общественные открытые бассейны: они вмещали много народу и были более привлекательны для послевоенной молодежи, чем, скажем, аристократический теннис.
Надо признать, что почти вся слава строителя новой пригородной Америки досталась Биллу. Его отец Авраам относился к этому спокойно. Старику было вполне достаточно того, что он мог в свое удовольствие заниматься обустройством и озеленением просторов Левиттауна. Как‑то раз, когда саженцы погибли, он собственноручно посадил заново пять тысяч деревьев. В газете The Levittown Tribune Авраам вел еженедельную колонку садовода, где объяснял, почему газон надо стричь регулярно и почему не стоит расстраиваться, если на нем все равно появляются сорняки. Он любил позировать фотографам с цветочной рассадой в руках, глубокомысленно заявляя: «Каждый человек имеет право на цветы!»
Билл решил довести до конца превращение семейного бизнеса в современную строительную корпорацию. В 1960 году акции компании появились на Нью-Йоркской фондовой бирже, однако в течение следующего года потеряли в цене 1,4 млн. долл. из‑за падения спроса на жилье и отсутствия доступных обширных территорий вблизи крупных городов. Но Билл Левитт сумел адаптироваться к новым условиям, расширив географию своих проектов (вплоть до Франции) и уменьшив количество домов. В конце 60‑х он мог похвастаться стабильным ежегодным ростом продаж на 20 %. Одним из самых успешных проектов было строительство пригородного района на 12 тысяч домов к западу от пуэрто-риканской столицы Сан-Хуан.
Левитты оставались самой крупной американской домостроительной компанией почти целое десятилетие. В 1950 году журнал Time подсчитал, что каждый восьмой возводимый в США дом — дело их рук. А сам Билл Левитт в интервью газете New York Times в 1952 году признался: «Конечно, здорово, когда можешь удовлетворить спрос, предложив такой продукт, которого больше ни у кого нет. Но я не просто строю и продаю дома. Если быть до конца честным, мне нужно еще и немного славы. Я хочу построить город, которым мог бы гордиться».
Анастасия ФРОЛОВА,
«Коммерсант-деньги», специально для «Н&Ц»
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
