База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
1 апреля 2005 года вступил в силу закон «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он будет регулировать отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве. В целом закон направлен на установление юридических гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также на реализацию механизма правового регулирования данных отношений. Более подробно о новациях данного закона нам рассказала директор НОУ «Центр правового содействия «Т.М.-сервис», кандидат юридических наук Юлия Крузе.
Договор долевого участия в строительстве давно и прочно вошел в российскую юридическую практику. И это, несмотря на то, что ни Гражданский кодекс РФ, ни иные специальные федеральные законы такого понятия не предусматривали. Заключавшиеся договоры носили различные названия: «долевого участия в строительстве», «инвестирования долевого строительства», «совместной деятельности по долевому строительству» и т.д., имея при этом единую суть, правовая природа которой неоднократно становилась предметом горячей дискуссии юристов. Действительно, еще до недавнего времени в юристы спорили и пытались определить природу этого договора – совместная деятельность, комплексные услуги, купля-продажа вещи, созданной в будущем, подряд.
Нельзя сказать, что до принятия закона правовая основа долевого строительства полностью отсутствовала. На основании параграфа 3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений», в процессе долевого участия в строительстве принимали участие пользователи объектов, инвесторы, заказчики, генеральные и субподрядчики, дольщики.
Типичная схема такая. Застройщику выделяют земельный участок под строительство. Он обязан провести проектные работы, выстроить объект недвижимости по проекту, сдать его комиссии, возможно, осуществить расселение жильцов ветхого фонда. Законодательство РФ содержит определение застройщика. На основании Градостроительного Кодекса РФ, принятого в 2004 году, под застройщиком понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Если у застройщика нет достаточных средств на выполнение всех этих обязательств, он привлекает инвестора. Иногда единственного – генерального, иногда соинвесторов. По договору, заключенному между инвестором и застройщиком, инвестор полностью или частично производит финансирование этапов строительства, взамен получая соответственную долю в объекте недвижимости. При этом в соответствии с законом об инвестиционной деятельности, инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные инвесторы.
Лица, которые непосредственно занимаются строительством – генеральный подрядчик и иные подрядчики, субподрядчики. Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Иногда возникает еще один участник схемы: Заказчик – организация, выполняющая функцию заказчика, которая действует на основании договора с застройщиком и вступает по его поручению в отношения с ген. подрядчиком. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть и инвесторы. Не являющийся инвестором заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Далее, в схеме могут участвовать крупные поставщики строительных материалов. Все эти участники действуют, исходя из своего коммерческого интереса, и могут получать вознаграждение в виде долей в строящемся объекте. Участники схемы взаимодействуют на основании гражданско-правовых договоров – совместной деятельности, долевого участия, поручения, подряда, перехода права требования (цессия). И все они для реализации собственных коммерческих интересов привлекают дольщиков – граждан, и организации по договорам долевого участия в строительстве. Понятно, что при такой сложной цепочке дольщики являются «крайними», их права и интересы могут быть неоднократно нарушены.
Судебная практика рассмотрения споров по договорам долевого участия в строительстве последних лет сделала существенный шаг навстречу гражданам, распространив на договоры, заключенные для личного потребления, механизм закона «О защите прав потребителей».
Новый закон о долевом участии в строительстве отчасти закрепил уже сложившуюся юридическую практику отношений участников долевого строительства и привнес существенное количество нововведений в их права и обязанности, деятельность, возложив значительные дополнительные обязательства на застройщика.
Закон в первую очередь дал четкое определение сторонам договора долевого участия – это застройщик и участник долевого строительства, (как видим, столь распространенное на практике понятие дольщик в законе закрепления не нашло), объекту долевого строительства.
Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры. И иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
По закону объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании закона, предметом договора участия в долевом строительстве являются обязательства застройщика в предусмотренный в договоре срок построить (создать) объект недвижимости. И после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать его участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять этот объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Обратимся к типичным формулировкам предмета договора «долевки», имеющим место до вступления закона в силу: «Застройщик обязуется передать в собственность Дольщику квартиру, далее следуют ее характеристики, адрес, характеристики дома и т.д. во вновь созданном объекте недвижимости, а Дольщик обязуется оплатить сумму его долевого участия и принять квартиру в собственность». Отличие в предметах договора просто бросается в глаза и очевидно, что законодатель не случайно дважды подчеркнул новеллу в определении договора долевого строительства - это наличие у застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию.
Закон перечислил существенные условия договора участия в долевом строительстве как:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре этих условий, договор считается незаключенным.
Важное изменение в полномочиях застройщика – это его право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации – нового документа и государственной регистрации права застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.
Градостроительный кодекс РФ в п.12 ст.48 Архитектурно-строительное проектирование определяет, что входит в состав проектной документации объектов капитального строительства. Объем сведений, включенных в проектную декларацию, превышает объем состав документов, входящих в проектную документацию. При этом застройщик должен будет нести дополнительные обязательства по опубликованию проектной декларации, по рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Покупка жилья на первичном рынке при прочих равных условиях обычно обходится дешевле, нежели на вторичном. Чем меньше рисков, тем выше цена, и наоборот. С принятием закона аналитики прогнозируют рост цен на первичном рынке недвижимости и активизацию процесса укрупнения строительных компаний.
P.S. Актуальные вопросы применения на практике новых норм, регулирующих отношения в сфере недвижимости в комплексе, будут являться предметом обсуждения представителей нижегородского юридического сообщества - судей, практикующих юристов, представителей органов власти на семинаре «Актуальные вопросы жилищного права и долевого участия в строительстве» 21 и 22 апреля этого года. В следующих номерах – материалы семинара.
Марина Сипатова.
Опубликовано в газете «Полезная площадь. Недвижимость» 20 апреля 2005г.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
