База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Столичный рынок коммерческой недвижимости эксперты в целом оценивают как динамично развивающийся и при этом гораздо более стабильный, чем рынок жилья. Высокая активность характерна для всех его сегментов. По данным консалтинговой компании RRG (Russian Research Group), еженедельно экспонируется около 600 объектов торговой, офисной и производственно-складской недвижимости, а также площадей свободного коммерческого назначения, причем примерно 50 из них поступают на рынок впервые.
По данным МосгорБТИ, площадь нежилой недвижимости Москвы — около 140 млн кв. м. Больше трети — это объекты социально-культурного назначения, то есть некоммерческие (кинотеатры, поликлиники, школы и т.д.). Примерно четверть нежилых площадей (около 32 млн кв. м) сегодня используют под производство, а 17–20% (24 млн кв. м) — под офисы. При этом лишь 20% (4,8 млн кв. м) офисных площадей относятся к классу А и В, остальные же принадлежат к закрытому и хаотичному сегменту офисов класса С и ниже. Торговых площадей всего 4%, немногим больше — гаражей и складских помещений.
Как подсчитали в RRG, годовой объем предложения на рынке коммерческой недвижимости составляет примерно 9 млн кв. м или 16,4 млрд долл. На сегодняшний день практически половина предлагаемых помещений имеют офисное назначение, а 36% —торговое. Неопределившихся мало — так позиционируют всего 10% объектов.
Однако фактический объем сегмента площадей свободного коммерческого назначения несколько больше. Если же оценивать доли различных сегментов в квадратных метрах, то соотношение будет несколько иным — 51% офисных площадей против 23,5% торговых и 6% помещений свободного назначения (ПСН). Это объясняется тем, что магазины и ПСН, как правило, имеют небольшой метраж.
Получается, что именно офисный сегмент определяет основные тенденции рынка, ведь общая стоимость таких помещений, а также объем как в квадратных метрах, так и по числу объектов превышает аналогичные показатели для всех остальных категорий коммерческой недвижимости, за исключением нижнего ценового сегмента (до 5 млн долл. за объект), в котором преобладают торговые помещения, поскольку имеют меньшую площадь и, соответственно, стоимость.
Низкий уровень вакантных площадей и дефицит предложения качественных объектов на фоне роста цен — так можно охарактеризовать ситуацию, пожалуй, во всех сегментах коммерческой недвижимости в Москве, хотя больше всего это применимо, разумеется, к офисным помещениям. На некоторых особенно удачно расположенных объектах высокого класса состав жильцов определяется на основании строгого отбора или даже конкурса. Однако, несмотря на благоприятную ситуацию, девелоперы уже начинают готовиться к насыщению рынка, стабилизации арендных ставок и наступлению баланса между спросом и предложением. Все большее распространение приобретает практика заключения долгосрочных (на семь‑десять и более лет) договоров аренды, не говоря уже о предварительной сдаче в аренду или продаже площадей, которые еще не построены. Основное внимание сегодня уделяют концепции объекта и качеству строительства и управления. На рынок выходят новые форматы, призванные лучше удовлетворять потребности покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Общий объем предложения на рынке, как свидетельствуют результаты мониторинга, регулярно проводимого RRG, к началу июля вырос на 4,3% по сравнению с предыдущим месяцем и составил около 3,5 млрд долл. «Локомотивом» при этом выступили торговая и производственно‑складская недвижимость, прибавившие по 24%. В то же время наблюдается небольшое сокращение количества предложений в сегменте офисной недвижимости — в мае с 778 до 724 тыс. кв. м в июне.
Если сравнить темпы роста цен на торговые и офисные помещения за два года, то видно, что в целом последние дорожали активнее. С января прошлого года стоимость офисных помещений увеличилась на 32%, а магазинов — на 25,5%. Причем, если в центре Москвы эти процессы шли относительно равномерно и параллельно, то за пределами Садового кольца за полтора года торговые площади выросли в цене очень не на много, а офисные, напротив, стремительно дорожали. В итоге средняя стоимость квадратного метра офисных помещений сначала догнала, а в конце июня более чем на 50 долл. превысила аналогичный показатель сегмента торговой недвижимости. Специалисты компании RRG отмечают, что подобное явление периодически наблюдалось на рынке и раньше, однако сегодня можно говорить об устойчивой тенденции.
Несмотря на все трудности, связанные с транспортной доступностью (а точнее, недоступностью), парковкой и высокими ставками аренды и продажи, центр города сохраняет свою привлекательность в глазах компаний, особенно тех, чья деятельность напрямую связана с осуществлением представительских функций. По данным RRG, по состоянию на конец июня в границе Садового кольца торговые площади стоили в среднем 6016 долл. за 1 кв. м, офисные — 4776 долл., а за его пределами — 2264 и 2319 долл. соответственно. Однако сравнение с показателями в мае наглядно иллюстрирует, что именно офисы, расположенные вне центра столицы, демонстрировали наиболее высокие темпы роста цен — в среднем на 4%, тогда как офисные площади внутри Садового кольца подорожали всего на 1%.
Описанная ситуация связана прежде всего с высоким, устойчивым и неудовлетворенным спросом на офисы. В центре количество бизнес-центров невелико, а ставки аренды и продажи довольно высокие. К тому же сегодня многие компании, стремясь избежать утомительных пробок, предпочитают престижности месторасположения хорошую транспортную доступность. Поэтому вектор спроса постепенно перемещается в менее дорогие районы за пределами Садового кольца, где в последнее время интенсивно развиваются деловые зоны, а также в спальные районы. А формирование жилого пригорода и отток столичных покупателей жилья на подмосковный рынок приводят к тому, что многим людям, работающим в Москве, гораздо удобнее добираться до офиса, находящегося на окраине города или хотя бы не в центре.
Среднемесячная цена торговой недвижимости в июне снизилась на 3,5%. Это во многом объясняется тем, что объем предложения в этом сегменте вырос почти на треть — с 251 до 325 тыс. кв. м. Тем не менее в центре цена торговой площади увеличилась на 2% и составила 2261 долл. за 1 кв. м. Внутри же Садового кольца произошло заметное — почти на 10% — снижение средней стоимости квадратного метра. Это обусловлено, в первую очередь, появлением на рынке нескольких крупных объектов. Однако о снижении цен на торговую недвижимость говорить не приходится. Торговые помещения в центре продолжают пользоваться огромным спросом, и в данном случае мы наблюдаем лишь ценовые колебания, вызванные изменениями объема и структуры предложения в том или ином месяце.
Вообще, разброс цен на рынке впечатляет. Например, в июне в магазине на улице Баррикадной каждый из 147 кв. м стоил 27 тыс. долл., а в Кузьминках 1700 кв. м торговых площадей предлагали по цене 1176 долл. за 1 кв. м. Небольшой особняк на Садовнической улице можно приобрести под офис за 20 тыс. долл. за 1 кв. м, а в огромном здании у метро Авиамоторная каждый из 5870 кв. м обойдется в 1000 долл. Объяснить подобное разнообразие можно целым рядом причин. Свою роль играют месторасположение, общая площадь, транспортная доступность, качественные характеристики, соседи и множество других факторов, включая и так называемый человеческий (желание собственника продавать объект именно за эту цену).
Дефицит предложения и высокий спрос приводят к тому, что, несмотря на довольно высокую стоимость, сроки экспозиции объектов невелики. Труднее всего найти покупателя, готового оптом приобрести 5 тыс. кв. м и более. В среднем на это уходит около двух с половиной месяцев. Быстрее находят своего собственника офисы площадью от 2 до 5 тыс. кв. м. Сроки экспозиции для них составляют примерно 60 дней. Среди торговых объектов самые популярные — небольшие, до 150 кв. м, помещения, для реализации которых требуется, как правило, не более полутора месяцев. В целом в этом сегменте явно прослеживается увеличение срока экспозиции в зависимости от площади объекта.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
