База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Вы решили купить помещение под офис, магазин или кафе. Пересмотрели десятки предложений, наконец, купили и расселили коммуналку и даже перевели ее в нежилой фонд. Казалось бы, ремонтируй и запускай... Но не все так просто: прежде чем ломать стены и прорубать новые входы, придется пообивать десятки чиновничьих порогов. Можно это делать самостоятельно, сэкономив немного денег и заработав невроз. Но сегодня бизнесмены все чаще прибегают к услугам профессиональных `ходоков по инстанциям`.
Приобретя помещение под офис, владельцы подчас считают, что им по силам самостоятельно получить все необходимые согласования. Некоторые надеются на то, что проблем не возникнет, уповая на `нежилой` статус помещения; а кто-то просто вспоминает, как согласовывал снос некапитальной стены у себя в квартире. И те и другие поначалу уверены, что `побегать` за справками самим выгоднее, чем платить за эту работу кому-то. Однако очень быстро большинство понимает, что все не так-то просто. Профессионалы в деле согласований уверяют, что `без отрыва от производства` пройти весь путь фактически нереально. А если вы раньше не занимались такой работой, то ваши шансы на получение всех заветных `без замечаний` снижаются на порядок. Одним словом, специалисты настоятельно рекомендуют обращаться в компании, которые берут на себя весь комплекс работ по перепланировке помещения: разработку эскиза, дизайн-проекта, проектирование инженерных решений, строительство и согласование на всех этапах реконструкции. Стоит подчеркнуть, что в основном фирмы предпочитают продавать полный пакет услуг. За одни лишь согласования возьмутся немногие компании, и то только в том случае, если стоимость проекта достаточно высока. А на согласования уходит примерно пятая часть бюджета проектных работ.
Первым делом - на бумаге
Расскажем подробно, какие справки, разрешения и согласования необходимо получить на разных этапах работ. Для начала архитектор должен разработать дизайн-проект новой планировки. Ему необходимо знать число сотрудников, которые будут работать в обновленном офисе, количество и (что немаловажно) назначение помещений, чтобы, например, не сделать кабинет директора проходным. Пока, вроде, все просто. Дальше - больше. Когда дизайн-проект готов, для выполнения рабочего проекта (с инженерными разделами) необходимо получить документы с текущими характеристиками помещения, а это:
- план всего этажа, на котором находится будущий офис, а также верхнего и нижнего этажей (если помещение находится на первом этаже - то подвала). Такой документ выдают в Проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ). Если в здании не проводился капремонт, то необходим отчет о состоянии несущих конструкций, который заказывается в специализированной организации.
- заключение с результатами обследования помещения на наличие радиации (выдает любая аккредитованная в ЦСЭН фирма).
- справка о статусе дома в КГИОПе. Документ особенно необходим в случае, если хозяин помещения намерен прорубить отдельный вход с улицы или дом является памятником архитектуры.
- заключение о состоянии дымоходов (это нужно для последующей установки вентиляции).
- справка из `Ленгаза` о состоянии газовых коммуникаций. Необходимо также узнать электрическую мощность, которая подается на данное помещение. Если существующей мощности недостаточно для работы будущего офиса - вам придется заказывать `дополнительное электричество` в `Ленэнерго`, для чего инженер, ответственный за электрообеспечение, должен выполнить расчеты. Заметим, что в разных районах Петербурга действуют разные тарифы на допмощности, причем расценки регулярно меняются. На сегодня один дополнительный киловатт-ампер стоит от $200 до 700.
В отдельных случаях - например, если в новом помещении предполагается разместить кафе или мага-зин - требуется получить согласие на реконструкцию у жильцов (опрашиваются соседи из квартир, находящихся `по кругу` от ремонтируемой), у муниципалов, у ГИБДД (например, если на улице перед офисом вы запланировали парковку).
Предварительный сбор исходной для проектирования документации занимает около двух месяцев. Далее рабочий проект `подгоняется` под настоящие (или будущие) технические данные для согласования с инстанциями на предмет соблюдения требований и СНИПов. Иногда параметры проекта не устраивают заказчика, проектную организацию или надзирательные инстанции, и приходится искать компромисс. Ведь если какая-то часть проекта не будет соответствовать нормам, но при этом уже будет реализована, у владельца помещения появятся проблемы при согласовании готовых переделок. Собирать все эти справки довольно долго и утомительно. Повторимся, что заказчик, конечно, может заняться бумажной работой сам, но при этом положительный результат (в виде разрешения на реконструкцию помещения) ему никто не гарантирует. Более того, еще не факт, что он существенно сэкономит на сборе документов, ведь не секрет, что иногда ускорить процесс согласования можно только `подарками` нужным чиновникам. Между тем многие проектно-строительные фирмы, занимающиеся согласованием, имеют многолетний опыт работы в этой сфере.
Почему полезно `засветиться`
После того как заказчик, проектировщик и строители разработают окончательный проект, нужно выполнить условия архитектурно-проектного задания (АПЗ) (этот этап согласований проводится с Комитетом по градостроительству и архитектуре - КГА). Собственно, это и будет разрешение на производство работ. Чтобы его получить, необходимо разрешение СЭС по проекту на проведение работ, разрешение пожарной инспекции, межведомственной комиссии (при РЖА), Гоэнергонадзора, а также в некоторых случаях - Госстроя России (например, если вы запланировали хоть на сколько-нибудь отступить от СНИПов), КГИОПа, ГИБДД, отдела Комитета по градостроительству и архитектуре (согласование отдела подземных сооружений КГА необходимо, если вы намерены врезаться в наружные сети, устроить крыльцо или пандус). Этот этап обычно `съедает` от двух до шести месяцев. Перед тем как идти за разрешениями во все эти инстанции, знающие люди настоятельно советуют там же пройти предварительные консультации. Так с вами заранее познакомятся, и вы, возможно, сможете узнать дополнительные тонкости и условия получения разрешений. Если же вы явитесь в инстанцию всего два раза - сдать документы и получить согласование, не исключено, что ответ чиновников придет не скоро и будет отрицательным.
Далее, на основе предоставленных документов вы получаете разрешение на производство работ, которое выдает Государственная административная техническая инспекция (ГАТИ). В нем обычно обговаривают сроки проведения работ, указывают генерального подрядчика (с номером его лицензии), технические условия проведения работ, список организаций, с которыми необходимо проводить согласования (владельцев сетей) в процессе ведения работ.
Следить всегда, следить везде
Проектная документация согласована, и теперь вы можете приступать к делу: ломать стены, строить новые перегородки и пр. Однако это не значит, что бюрократические хлопоты позади. В ходе всех работ на площадке ведется авторский и технический надзор: архитектор будет проверять дизайнерскую точность исполнения проекта, главный инженер - инженерные решения, а специальный технический надзор (как правило, от РЖА) - соблюдение технологий (в отдельных случаях эту функцию делегируют непосредственно подрядчику, у которого есть соответствующая лицензия, или нанимают лицензированную фирму).
И вот помещение наконец отремонтировано. Вы любуетесь свежевыкрашенными стенами и осваиваетесь в новой планировке. Теперь предстоит вторая часть марафона по кабинетам, а также прием инспектирующих делегаций в новом офисе. Согласовывать правильность выполнения работ придется с несколькими инстанциями:
- инженер технадзора при РЖА должен составить акт освидетельствования скрытых работ. РЖА же (или другая эксплуатационная организация) выдает справку о том, что строительный мусор вывезен в надлежащее место и имеются необходимые документы, удостоверяющие это.
- следующее `добро` необходимо получить в пожарной инспекции. Туда надо предоставить протокол замера сопротивления изоляции, данные о заземлении розеток и отсутствии коротких замыканий (всю эту информацию и документы можно получить у специальных лицензированных компаний). Кроме указанной документации, необходимо предоставить акт сдачи охранно-пожарной сигнализации и договор на ее обслуживание. Если в отделке офиса вы использовали огнеупорные материалы (двери, перегородки), то в пожарную инспекцию надо предоставить и соответствующие сертификаты.
- свое положительное заключение на проведенные работы выдает и районное отделение санитарно-эпидемиологического надзора.
Если вы установили вентиляционное оборудование, в СЭН необходимо предоставить паспорта на вентиляционные системы. Также надо провести химический и бактериологический анализ воды (а вдруг после замены водопровода у вас из крана потечет негодная к употреблению вода?).
Но и после всех этих согласований офис, по закону, еще не может начать работать, однако многие владельцы в этот момент уже запускают свой бизнес. На этом они выигрывают примерно полтора месяца - именно столько времени занимает финальная бюрократическая волокита с официальным присвоением отремонтированному помещению нового статуса. В этот момент на 99% можно быть уверенным, что проблем с оформлением бумаг не возникнет. И тогда вы собираете в единый пакет акт сдачи с указанными выше одобрениями, рабочий проект, свидетельство о собственности и распоряжение губернатора о переводе помещения в нежилой фонд - и подаете документы в ПИБ. Здесь на помещение выписывают новый паспорт. Он передается в местное отделение Росрегистрации (ранее ГБР), где оформляют свидетельство о регистрации нежилого помещения. После получения этого документа вы имеете полное право перерезать красную ленточку в своем новом офисе и начинать работу.
РS. Чтение этой статьи заняло у вас всего несколько минут, а прохождение всех этапов, которые теперь вроде бы кажутся простыми и понятными, займет несколько месяцев. Причем мы описали идеальное развитие событий, на деле все окажется дольше, сложнее и запутаннее. Так что прежде чем пускаться в долгий путь по кабинетам, подумайте: может, все же стоит заняться своими делами, а чехарду с чиновниками оставить профессионалам?..
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
