База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Владея каким-либо зданием или строением, собственник может попасть в ситуацию, когда его права окажутся ограничены. Одним из таких случаев является признание государством объекта недвижимости памятником истории и культуры. Помимо того что собственника ограничивают в правах, его обязывают содержать и сохранять здание, а также в отношении его прав официально регистрируют обременение.
Решение о признании того или иного объекта недвижимости памятником истории и культуры могут принять федеральные органы государственной власти или субъектов РФ вне зависимости от мнения собственника.
Главный интерес для собственника представляют не основания для признания объекта недвижимости памятником, а последствия, которые влечет за собой данное признание. На практике бывают случаи, когда здание приобретают по договору купли-продажи в собственность с целью инвестирования в новое строительство на данном земельном участке, так как само по себе большой материальной ценности оно не имеет. При согласовании сноса строения государственные органы иногда признают его памятником истории и культуры (при наличии должного основания) и вносят в соответствующий реестр. После этого снести объект (и даже продать) практически невозможно.
Указанное ограничение распространяется не только на снос, но и на перемещение, изменение памятников и следует из законов, регулирующих вопросы недвижимых памятников истории и культуры (Федеральный закон № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Закон г. Москвы № 26 от 14 июля 2000 года «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры»). В частности, в данных нормативных актах установлен запрет на совершение вышеуказанных действий за исключением случаев, когда такое решение принято Правительством РФ или правительством Москвы.
Помимо этого существуют особые правила о проектировании и проведении землеустроительных, земляных, строительных, хозяйственных и иных работ. Так, производство указанных работ возможно лишь после согласования уполномоченным органом, осуществляющим контроль и надзор в сфере охраны памятников истории и культуры, проектов таких работ. Общее же правило вообще запрещает проектирование и проведение работ, допуская их только с целью сохранения памятника либо проведения хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника и не создающей угрозы его повреждения, разрушения или уничтожения. Это что касается ограничений прав собственника и иных лиц на различные действия в отношении недвижимого памятника. Также законодательство определяет прямые обязанности собственника. Одной из них является проведение работ по сохранению объекта по специально выдаваемому заданию органа охраны объектов культурного наследия. При финансировании указанных работ различные категории владельцев недвижимых памятников получают некоторые льготы, установленные законами, и имеют право:
на возмещение произведенных затрат или части затрат на ремонт и реставрацию арендуемого памятника за счет уменьшения вносимой арендной платы в порядке, определяемом охранно-арендным договором;
на получение прибыли от использования недвижимого памятника истории и культуры и его территории;
на налоговые и иные льготы в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
Надо также отметить, что нормативными актами установлена обязанность собственника нести полное бремя содержания недвижимости именно как памятника истории и культуры. В любом случае при наличии у здания статуса памятника истории и культуры при регистрации права собственности одновременно регистрируют ограничение (обременение) на него: обязательство собственника по сохранению объекта культурного наследия. Ограничение пользования недвижимым памятником предполагает следующие обязанности собственника:
обеспечение неизменности облика и интерьера памятника недвижимости в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для его включения в реестр памятников;
обязательное согласование осуществления проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника недвижимости;
обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения. Указанный режим, в частности, предусмотрен ст. 99 Земельного кодекса РФ, в которой говорится о строгом соответствии использования таких земельных участков их целевому назначению (его изменение не допустимо), а любая деятельность (в том числе хозяйственная), противоречащая подобному назначению, также запрещена;
обеспечение доступа к памятникам недвижимости. Условия такого доступа устанавливает собственник по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.
Законодательство определяет обязанность собственника использовать памятники в приоритетных целях, среди которых названы развитие науки, образования и культуры, туризма, духовно-нравственное и эстетическое воспитание граждан, и не допускает деятельности, наносящей ущерб сохранности памятников, нарушающей их историко-художественную ценность и не обеспечивающей общественной доступности. Там же установлен прямой запрет на использование памятника истории и культуры:
под склады и производства взрывчатых и огнеопасных материалов;
под склады и производства материалов, загрязняющих интерьер памятника истории и культуры, его фасады и территорию;
под производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для памятника истории и культуры температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ;
под гаражи или специально оборудованные стоянки транспортных средств;
в других целях, предусмотренных действующим законодательством.
Нарушение указанных выше обязанностей владельцем недвижимого памятника может повлечь для него ограничение или прекращение по решению суда права пользования недвижимостью, а также является основанием для ограничения или лишения права пользования земельным участком. За нарушение указанных обязанностей также установлена административная ответственность. В частности, Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение требований сохранения, использования и охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) федерального значения, их территорий и зон их охраны (штраф для физических лиц колеблется от 10 до 50 МРОТ, а для юридических лиц — от 200 до 500 МРОТ в зависимости от тяжести правонарушения), а также за проведение земляных, строительных и иных работ без разрешения государственного органа охраны объектов культурного наследия (штраф для физических лиц составляет от 10 до 30 МРОТ, а для юридических лиц — от 200 до 300 МРОТ).
Нельзя не упомянуть и о возможных рисках, связанных непосредственно с утратой права собственности в результате признания сделки с недвижимым памятником недействительной либо предъявления иных исков об истребовании недвижимости у собственника. (Подробнее тема утраты права собственности (титула) рассмотрена на информационном портале «Недвижимость без риска» — www.riskam.net.) Как показывает судебная практика, подобного рода споры часто возникают при приватизации различных строений, относящихся к недвижимым памятникам, так как для них прописаны некоторые специальные правила проведения приватизации. (См., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 3 декабря 2002 года № 6616/02; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.07.2005 года по делу № КГ-А40/5384–05.)
При заключении не только сделок приватизации, но и сделок с уже приватизированным объектом необходимо учитывать помимо положений Федерального закона «О приватизации муниципального и государственного имущества» от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ, где говорится об установлении в отношении недвижимости специального обременения — охранного обязательства, еще и положения Указа Президента РФ «О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения» от 26 ноября 1994 года № 2121, который регулирует порядок приватизации памятников недвижимости на уровне субъектов РФ. Данный указ, в частности, предусматривает возможность проведения приватизации памятников недвижимости местного значения при условии согласования с Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом и Министерством культуры РФ. Несоблюдение установленного порядка, как и нарушение норм о приватизации имущества, является основанием для признания сделок недействительными и истребования имущества у его владельца.
Александр Ручкин,
юрист-эксперт Консультационного центра недвижимости
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
