База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Стоимость сотки земли в Подмосковье
Как будет дорожать подмосковная земля
Удобное размежевание
В июне текущего года были приняты поправки к Земельному кодексу (ЗК), которые должны существенно упростить процедуру землеустройства
Главная цель изменений в ЗК - снизить стоимость землеустроительных мероприятий и сократить сроки их проведения. По данным Министерства экономического развития и торговли (Минэкономразвития) РФ, сейчас объектом купли-продажи, аренды или залога может быть примерно четверть всех российских земель.
Правда, участков, полностью готовых к продаже (на которые оформлены свидетельства о праве собственности), не более 7%. Главной причиной столь плачевного положения дел в Минэкономразвития считают сложность процедуры межевания земли, без прохождения которой невозможно поставить участок на кадастровый учет и оформить на него права.
Чтобы облегчить жизнь владельцам недвижимости, Минэкономразвития решило установить четкую процедуру оформления границ земельных наделов и упрощенный порядок их согласования. По новому порядку заказчик землеустройства вправе выбрать удобную ему схему определения границ надела (с межеванием или без него). Согласовать работы по землеустройству тоже станет легче. К примеру, если кадастром уже установлена граница земельного участка, согласовывать ее повторно не потребуется. Также нет необходимости утверждать акт согласования границ земельного надела в местном отделении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости): чиновники оставляют согласование владельцам участков.
Кроме того, поправки в ЗК устанавливают порядок подачи землеустроительной документации и перечень возможных возражений соседей, на основании которых они могут отказаться признать границы участка. Если заинтересованное лицо не предоставит обоснованных возражений, граница участка может считаться согласованной.
«ИП» заканчивает серию публикаций о том, сколько стоит сейчас и насколько подорожает в ближайшие годы земля в Подмосковье. На этой неделе мы исследуем районы, находящиеся на юго-востоке, востоке и северо-востоке Московской области - направлениях с плохой экологией, скверными дорогами, отличной рыбалкой и развитой инфраструктурой
Казанское направление
Основное шоссе: Егорьевское. Районы: части Люберецкого и Раменского районов. Основные населенные пункты: Люберцы, Жуковский, Раменское, Кратово. Цены на землю по этому направлению являются одними из самых низких во всей Московской области. В пределах 10 км от МКАД за одну сотку просят в среднем $35 тыс., на удалении от 10 до 25 км цена падает до $10 тыс. На расстоянии от 25 до 50 км от черты Москвы сотка земли стоит уже не более $1,5 тыс.; от 50 до 100 км- в среднем $1,2 тыс. Далее 100 км сотая часть гектара оценивается примерно в $500.
Столь невысокая стоимость наделов объясняется двумя факторами. Во-первых, скверным подъездом. Егорьевское шоссе очень узкое и уже не первый год находится в плохом состоянии. Несмотря на это, в текущем году запланирован лишь незначительный ремонт этой трассы (до осени предполагается подлатать участки с 12 по 14 км и с 30 по 39 км). О планах строительства новых дорог пока ничего неизвестно.
Во-вторых, хоть юго-восток и восток Подмосковья славятся своей рыбалкой (например, на Шатурском водохранилище в 100 км от города), впечатление портит плохая экология. На нее влияют крупные предприятия. В первую очередь это Капотнинский нефтеперерабатывающий завод и Люберецкая ТЭЦ. Впрочем, это беда не только Казанского, но и, например, Новорязанского направления. Не способствуют свежести воздуха и крупные залежи торфа на множестве находящихся в этой части области болот, которые нередко горят.
Удушливый дым заволакивает не только окрестности (садоводческие товарищества и деревни по всему Казанскому направлению, среди которых есть такие известные и давно освоенные, как Кратово), но и Москву. Кроме того, горящие торфяники грозят пожарами и построенным поблизости домам: огонь наступает неукротимо, и с ним очень тяжело бороться.
Егорьевский район еще и крайне скверно газифицирован. В настоящее время магистральный газ есть не более чем у половины жителей района. Правда, подмосковные власти к концу 2008 года собираются обеспечить этим видом топлива до 80% населения, проложив более 100 км газопроводов.
Инфраструктура развивается вокруг московских пригородов и районных центров. Так, в Егорьевске планируется построить два супермаркета, два торговых комплекса вместо морально устаревших рыночных рядов, два торгово-развлекательных центра. В окрестностях Люберец решено открыть семь торговых комплексов, 10 многофункциональных центров, а также три автосервиса на трассе Москва- Урал. Кроме того, на трассе Москва-Касимов власти собираются обустроить стоянку большегрузного транспорта с мотелем, что вряд ли улучшит чистоту местного воздуха.
Прогнозы специалистов по недвижимости относительно перспектив роста стоимости земли по этому направлению пока осторожны. Если стоимость сотки на удалении до 15 км от МКАД, по мнению специалистов компании Vesco Consulting, будет расти приблизительно на 22-25% ежегодно, то на расстоянии от 15 до 50 км земля если и подорожает, то не более чем на 14-19%. Удорожание более дальних наделов не превысит 10-15% в год и то только потому, что в ближайшие два-три года до них будет все так же трудно доехать, как и сейчас.
Горьковское направление
Основные шоссе: Горьковское, Щелковское. Районы: Балашихинский, Щелковский, Ногинский. Основные населенные пункты: Балашиха, Щелково, Ногинск, Старая Купавна.
Горьковское направление на востоке от Москвы так же далеко от престижа, как цены в магазинах на Рублевке- от здравого смысла. Об этом говорит и стоимость земли, практически одинаковая и по Горьковскому, и по Щелковскому шоссе. Одна сотка на расстоянии до 10 км от МКАД сейчас обойдется в среднем в $38 тыс. В промежутке от 10 до 25 км от кольцевой автодороги цена падает до $13-14 тыс. Сотка, расположенная от 25 до 50 км от границ столицы, стоит от $1,6 тыс. по Горьковскому направлению до $1,9 тыс.- по Щелковскому. Наконец, на расстоянии от 50 до 100 км и более 100 км сотую часть гектара можно приобрести в среднем от $600 до $1,2 тыс. Последние две цифры актуальны для Горьковского шоссе: Щелковское шоссе проложено лишь до 50 км, после чего прерывается.
Экология в этой части Подмосковья давно испорчена неблагоприятной розой ветров (она используется для определения господствующих направлений ветра на той илииной территории по многолетним наблюдениям). По данным экологов, вредные выбросы столичных предприятий (это, кстати, актуально и для Казанского направления) и транспорта в первую очередь идут именно на восток Московской области, в города Щелково, Электросталь и Электроугли.
Свою лепту в ухудшение экологической ситуации вносят и дороги. Скажем, узкое Щелковское шоссе постоянно забито большегрузными автомобилями. Множество небольших озер, которые можно найти на карте, заболочены. Кроме того, в Балашихинском районе (рядом с городом Железнодорожный) находится большой полигон захоронения бытовых и промышленных отходов «Кучино», которым пользуется едва ли не вся Москва. Несмотря на то что подмосковные власти еще несколько лет назад обещали закрыть полигон, он исправно работает и по сей день.
Инфраструктура в районах, прилегающих к Щелковскому и Горьковскому шоссе, развивается, как и по другим направлениям, вокруг многочисленных московских пригородов. В планах подмосковных властей значится введение в строй как минимум двух супермаркетов, пяти торговых комплексов (в том числе на 28 км трассы Москва- Щелково-Черноголовка), пяти многофункциональных комплексов в Щелкове и на Фряновском шоссе (оно соединяет Щелковское шоссе с городами Щелково и Фрязино). Газификацию жителей Щелковского района к концу 2008 года планируется довести до 97,7%, построив четыре газопровода общей протяженностью 24 км.
Примыкающий к Горьковской дороге Балашихинский район планируется обустраивать еще масштабнее. Намечено и уже строится около 25 торговых комплексов (часть из которых заменит существующие рынки), пять многофункциональных центров (с супермаркетами, кафе, спортзалами и выставочными центрами), а также пять туристическо-рекреационных комплексов.
При этом основные дороги Горьковского направления пока только латаются. Федеральная трасса Москва-Нижний Новгород, которую обещали сделать первым в России восьмиполосным шоссе европейского уровня качества, значится на сегодня лишь в планах, равно как и новая трасса Вешняки-Люберцы (которую хотят сделать дублером Горьковского шоссе). Также пока в проекте реконструкция Фряновского шоссе на участке от Щелкова до Фрязина.
Неблагоприятная экологическая ситуация, скорее всего, повлияет и на стоимость земли по этому направлению в ближайшие годы. По оценкам специалистов Vesco Consulting, если цена сотки по Горьковскому и Щелковскому шоссе не далее 10 км от МКАД в год будет дорожать на 21-24%, то земля на 10-50-километровом удалении от города поднимется в цене не более чем на 16-18%.
Стоимость участков, удаленных от Москвы на 50 км и далее, будет расти лишь на 5-15% ежегодно.
Ярославское направление
Основные шоссе: Ярославское, Осташковское. Районы: Мытищинский, Пушкинский, Сергиево-Посадский. Основные населенные пункты: Мытищи, Пушкино, Сергиев Посад.
По этому направлению имеются как тихие и давно освоенные районы (в первую очередь это Осташковское шоссе), так и очень густонаселенные территории, прилегающие к Ярославскому шоссе на ближних подступах к Москве.
Осташковское шоссе к тому же еще и очень короткое: его протяженность всего-то 25 км от МКАД. В силу этого средние цены на землю на нем выше, чем по Ярославке. Сравните сами. На расстоянии до 10 км от МКАД по Осташковскому шоссе стоимость сотки составляет $65 тыс., от 10 до 25 км - $40 тыс. Тогда как земля по Ярославскому шоссе на удалении до 10 км от МКАД сейчас оценивается в $45 тыс., от 10 до 25 км - $22 тыс., от 25 до 50 км - $8,5 тыс., от 50 до 100 км от МКАД - $1,7 тыс. Далее 100 км от административной границы Москвы сотка в среднем стоит уже $850.
Высокие цены участков на Осташковском шоссе в первую очередь объясняются большим количеством как старых дачных, так и новых коттеджных поселков с развитой инфраструктурой.
Скажем, по программе газификации Подмосковьяв районе Осташковского шоссе к 2008 году планируется проложить всего 800 м газопроводов. А больше и не надо, поскольку магистральный газ в этом районе никогда не был в дефиците. Как и магазины с точками общепита, которых особенно много вблизи трассы (например, «Ашан» на выезде из Москвы, где предпочитают покупать продукты многие дачники) и железнодорожных станций. Кроме того, на высокую стоимость участков благотворно влияет Пироговское водохранилище, на которое ездят не только местные жители, но и многие москвичи.
Ярославское шоссе является не менее обжитым, но оно шумнее и загазованнее. Более низкая стоимость участков по нему- следствие не самого удобного подъезда. К слову, по двухполосному Осташковскому шоссе доехать до Пушкина (37 км от столицы) можно порой быстрее, чем по четырех-шестиполосной Ярославской дороге. Несколько облегчить проезд по Ярославке, по мнению как подмосковных властей, так и многих автомобилистов, способно появление развязки у поворота на город Королев. Правда, достроят ее в лучшем случае осенью 2006 года.
Однако даже это, скорее всего, от пробок Ярославку не избавит. Скоростному движению очень мешают расположенные в непосредственной близости от дороги многочисленные строительные рынки (например, за поселком Тарасовка).
В Министерстве транспорта до сих пор лелеют проект строительства дублера Ярославки, платной трассы Москва-Переславль-Залесский протяженностью 130 км (отдельные участки даже начали строить), которая пройдет через Московскую, Владимирскую и Ярославскую области в обход городов и промышленных центров. Сообщение с населенными пунктами планируется осуществлять при помощи специальных подъездов. Однако пока это только планы.
На экологию Ярославского направления влияют не только автомобильные пробки. Во-первых, в 25 км от Сергиева Посада (рядом с поселком Шеметово) есть могильник радиоактивных отходов (в нем, к примеру, происходит захоронение фонящих отходов деятельности Курчатовского института), который по определению не может благоприятно влиять на окружающую среду. Правда, специалисты обслуживающего полигон НПО «Радон» чуть ли не несколько раз в год убеждают местное население, что полигон фонит ничуть не больше, чем земля около Центрального телеграфа. Но местные жители им почему-то не очень верят.
Во-вторых, подмосковные власти до 2010 года хотят построить завод по переработке отходов все в том же Сергиево-Посадском районе (точное место пока не определено).
В эти же сроки планируется расширить полигон по переработке ТБО «Парфеново» (примерно в 25 км северо-восточнее Сергиева Посада, рядом с городами Краснозаводск и Пересвет).
Большая заселенность в 50-километровой зоне от МКАД толкает власти на дальнейшее развитие местной инфраструктуры. Скажем, в Мытищинском районе строятся девять поселковых торговых комплексов, 15 многофункциональных центров различной направленности (от туристических и водно-спортивных до торгово-складских), в Пушкинском районе - восемь торговых комплексов (как в Пушкине, так и в окрестных поселках и городах), семь многофункциональных центров, несколько автосервисов. Кроме того, на 47-м км трассы Москва- Архангельск (федеральная трасса Холмогоры, частью которой является Ярославское шоссе) решено построить международный центр делового сотрудничества.
В районе Сергиева Посада должен появиться десяток торговых комплексов, центров и автосервисов, а также гостиничный и спортивно-развлекательный центры на 78 км трассы (у Торбеева озера).
Близость к умеренно престижному северу Подмосковья и неплохая инфраструктура говорят о том, что цены на участки по Ярославскому направлению в ближайшие годы будут расти чуть быстрее, чем по Горьковскому и Казанскому. По прогнозам специалистов Vesco Consulting, стоимость сотки земли на Осташковском шоссе станет подниматься на 15-35% ежегодно.
Сотки вокруг Ярославского шоссе также обещают своим нынешним владельцам вполне устойчивый рост. Земля,расположенная не далее 10 км от МКАД, за год подорожает на 24-28%; на расстоянии 10-50 км - на 15-20%; от 50 до 100 км- на 20-25%.
Самое интересное, что риэлтеры предрекают значительный рост стоимости земли по Ярославскому направлению (на 20-30% ежегодно), удаленной от МКАД более чем на 100 км. Это объясняется как большим количеством неосвоенных территорий на границах с Владимирской и Ярославской областями, так и ожидаемым специалистами по недвижимости бумом на так называемые дальние дачи, который должен, по их представлениям, начаться через два-три года.
Просто к этому моменту участки до 50 км от МКАД по Ярославке по плотности застройки будут напоминать какое-нибудь Южное Чертаново.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
