База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В 2004 году ситуация на столичном рынке недвижимости развивалась замысловато: подъем сменился спадом, далее последовали стабилизация и вновь небольшой подъем. По итогам года цены на первичном рынке выросли на 18-20%, на вторичном - на 21%, а самыми востребованными оказались квартиры небольшого метража в панельных домах.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
Стремительный рост цен на столичную недвижимость в начале 2004 года (3 - 5% в месяц) привел к ограничению платежеспособного спроса и замедлению роста цен вплоть до полной его остановки летом. Дестабилизация в банковском секторе этому только способствовала. Кризис продаж обошел стороной лишь самую консервативную нишу рынка - элитную недвижимость, где цены по инерции продолжали расти в среднем на 1 - 1,5% в месяц, что в денежном выражении за год составило $300 - 700 за кв. м. Заметно спрос оживился не в сентябре, как предполагали риэлторы, а только в последней декаде октября. Не дождавшись падения цен, покупатели были вынуждены вернуться на рынок. Обрадованные застройщики пошли в наступление - в октябре цены выросли в среднем на 2%, а в ноябре - на 2,5%. Впрочем, весомыми факторами роста цен представляются также сложности при получении площадок под строительство и сопутствующее этому процессу обременение выделяемых территорий, а также непрекращающееся удорожание стройматериалов и энергоносителей.
Чемпион по дороговизне - ЦАО, где в конце третьего квартала этого года метр площади в строящихся домах из монолита стоил$4,2 тыс. против $3,95 тыс. в первом квартале. В группу лидеров по ценам на аналогичное жилье входят ЗАО ($2,1 тыс.), ЮЗАО ($2 тыс.) и САО ($1,825 тыс.) Самые дешевые квартиры в монолитно-кирпичных домах в течение года можно было приобрести в ЮВАО и СВАО. В первом средняя стоимость метра площади составила в ноябре порядка $1,2 тыс., во втором - $1,45 тыс.
На фоне общей тенденции роста цен выделялись объекты, выведенные на рынок во втором полугодии по ценам, как минимум на 5 - 10% более низким, чем у аналогичной жилплощади в начале года. Рекорд в ЮАО поставила компания `Капитал Групп`, начавшая продажи в жилом комплексе бизнес-класса `Авеню 77` в Северном Чертанове по $890 за кв. м. В САО территория низких цен (от $870 за кв. м) находилась по адресу: 3-й Силикатный проезд, вл. 1; в ЮЗАО по $900 за кв. м открыла реализацию жилплощади компания `СХолдинг` (ул. Хлобыстова, мкр. 1286, кор. 1, 2). В ВАО (Открытое шоссе, вл. 19) по цене $873 за кв. м - компания ОСК. По данным irn.ru, самым застраиваемым округом Москвы в 2004 году стал ЗАО, где возводилось 97 домов (26% от общего числа новостроек в столице), за ним следует САО (51 объект, 14%) и ЮЗАО (47 объектов, 13%). Минимальное количество строящихся объектов (20, 5,5%) находилось в ЮВАО.
В 2004 году был установлен рекорд цен на раннем этапе возведения жилья. Он принадлежит корпорации МИАН, начавшей продажи квартир в элитном доме `Коперник` (ул. Якиманка, вл. 22) по цене $20 тыс. за кв. м. Стоит отметить, что застройщик хорошо вписался в рынок. По словам Нины Кузнецовой, генерального директора ЗАО `Корпорация МИАН`, продажи начались 1 октября, и в первую же неделю были реализованы самые дорогие квартиры.
По данным компании `Авгур Эстейт`, средний уровень предложения на рынке элитной недвижимости в 2004 году подтянулся к отметке $ 10 - 12 тыс. за кв. м. То есть произошло увеличение разрыва в цене между элитным жильем и жильем бизнес-класса. В конце 2004 года в ценовом сегменте от $4 тыс. за кв. м на первичном рынке находилось 70 объектов, из них 58 - на территории ЦАО. По словам аналитиков компании Paul`s Yard, тенденция удорожания элитного жилья наблюдалась в течение года, снижение средней цены метра площади было зафиксировано только в сентябре - оно было заметным и составило чуть больше 2%. Но уже в октябре рост цен превысил 3%. По данным Soho Realty, в 2004 году в районе Остоженки цены на строящихся объектах поднялись на 19 - 22%. Но относительно предшествующих лет рост цен в этом районе снизился приблизительно на 5%.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
В целом для вторичного рынка Москвы была характерна колебательная динамика ценового роста с выраженной тенденцией к стагнации. Максимальный показатель роста, как и на первичном рынке, пришелся на первый квартал, когда каждый месяц прибавлял к стоимости квадратного метра от 2 до 5%. Май принес замедление роста цен на вторичном рынке, которое продолжилось и в летние месяцы. Осень не внесла существенных изменений в эту картину; за незначительным подъемом цен в сентябре (до 1%) последовал небольшой откат в октябре и ноябре, в результате средняя стоимость метра площади снизилась на десятые доли процента.
За 2004 год средняя цена квадратного метра в Москве ушла вверх более чем на $350, причем в панельных домах рост составил порядка $270 за кв. м, а в монолитных - около $470. Пальма первенства здесь, как и на первичном рынке, принадлежит ЦАО, где по итогам продаж ноября средняя цена метра площади составила $2814 (источник - irn.ru). Второе место занимает ЗАО ($2109), третье - ЮЗАО ($1915). Отметим, что в ноябре средняя цена квадратного метра в ЮЗАО выросла на 0,7%, а в ЗАО упала на 1,3%. На престижном западе повышенным спросом пользовались трехкомнатные квартиры, тогда как на юге и юго-востоке в первую очередь продавалась малогабаритная жилплощадь.
За год объем вторичного рынка вырос примерно на 70%, что увеличило сроки экспликации квартир. Если на поиск покупателя на квартиру стоимостью до $70 тыс. уходило в среднем около двух недель, то жилплощадь, выставленная по цене от $150 тыс., продавалась больше месяца, а выше $300 тыс.- не меньше квартала.
В 2004 году на вторичном рынке оживилась практика торга. В начале года на него соглашались не более 3% продавцов, снижавших стоимость квартир примерно на 2 - 3%, а в конце таких сделок стало в три раза больше. На объектах стоимостью до $70 тыс. покупателям удавалось сэкономить до $3 тыс., а ценой более $200 тыс.-до $10 тыс. По-прежнему на рынке разменной монетой оставались малогабаритные квартиры в панельных домах, расположенных на периферии города. По информации компании `Новый город`, заметно упал интерес покупателей к старым домам с деревянными перекрытиями, квартиры в `сталинках` успешно продавались только в том случае, когда цена квадратного метра не превышала $3 тыс.
Цены на элитную жилплощадь, как и раньше, напрямую зависели от качества района. По данным компании Knight Frank, за квадратный метр элитной недвижимости на Остоженке просили от $6 тыс. до $16 тыс., на Патриарших Прудах и Арбате - $5-10 тыс., на Плющихе и в Замоскворечье - $4 - 9 тыс. В то же время эксперты отмечают, что, к примеру, в Париже средние цены в наиболее престижных районах составляют $13- 14 тыс. за кв. м, в Лондоне - $19 - 22 тыс. Таким образом, средние цены на элитную недвижимость в Москве примерно на 50% ниже, чем в Париже, и на 70% - чем в Лондоне.
Указали эксперты и на особую политику ценообразования на элитном рынке. `Цена даже похожих по метражу квартир в одном районе может значительно варьироваться в зависимости от отделки и ожиданий продавца`,- говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. Уникальность квартир, которые выставляются на вторичную продажу, не позволяет говорить о конкретной динамике цен, однако как профессиональным брокерам, так и покупателям очевидно, что вторичные предложения дорожают вслед за `первичкой`.
В перечень объектов, где в 2004 году назначались самые высокие цены, вошли такие дома, как `Агаларов Хаус`, `Лайт Хаус`, `Венский дом`, `Патриарх`
Что будет с ценами на жилье в 2005 году
Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood:
- Обвала цен не будет. На вторичном рынке в секторе эконом- и бизнес-класса цены вырастут примерно на 15%, причем пик роста придется на конец года - на этот период намечено введение ипотечных программ.
Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group:
- За месяцы кризиса на рынке сформировался огромный отложенный спрос. Темпы роста в эконом- и бизнес-классе вряд ли сравняются с показателем 2003 года (40%) и, судя по всему, будут держаться на уровне 1,5-2% в месяц. В сегменте элитного жилья цены могут вырасти на 20-22%. Следует отметить, что к концу 2005 года не исключено замедление роста цен на элитное жилье ввиду появления целого ряда новых объектов и, соответственно, изменения соотношения спроса и предложения в этом сегменте.
Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО `Корпорация МИАН`:
- Очевиден дальнейший рост цен (1-1,5% в месяц) как на первичном, так и на вторичном рынках. Среди факторов, которые влияют на процесс ценообразования, можно назвать усовершенствование схем ипотечного кредитования и реализацию правительственной программы доступного жилья.
Екатерина Тэйн, директор отдела элитной недвижимости Knight Frank:
- По нашим оценкам, в 2005 году будет наблюдаться увеличение предложения, однако рост не превысит 5-10%. Причины -дефицит участков под элитную застройку, сложности в оформлении документации, непрозрачность рынка и административные барьеры. Высокий спрос и ограниченность предложения будут способствовать сохранению роста цен, который мы прогнозируем на уровне 20-25%.
Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости, автор сайта arn.ru:
- Можно было бы предположить возможное падение цен, но вероятность такого сценария близка к нулю. Если, как утверждают некоторые аналитики, цены упадут на треть, высвобожденные денежные средства в объеме $4-5 млрд (только в Москве) хлынут на другие рынки. Это неизбежно приведет к неконтролируемому росту цен на иные товары и услуги и, как следствие, к всплеску инфляции. Федеральная власть и правительство Москвы не заинтересованы в таком развитии событий и, вероятнее всего, постараются его не допустить.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра irn.ru:
- Цены на новостройки в следующем году в среднем сохранятся на текущем уровне. С одной стороны, уже нет экономических и иных предпосылок для интенсивного роста цен на 30% в год и более. С другой - текущая экономическая ситуация в Москве не такова, чтобы случился значительный провал цен на те же 30%. Наиболее вероятным представляется развитие событий, когда цены на новостройки будут изменяться в пределах плюс-минус 10% в зависимости от конкретного объекта, а также от конъюнктурных изменений в следующем году.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
