База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Ситуация на рынке жилья в Москве и других крупных городах стала в последнее время одной из главных тем, обсуждающихся в обществе и в прессе. О тенденциях на этом рынке и своих прогнозах агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказывает заместитель генерального директора по развитию бизнеса и инвестициям ОАО ХК ГВСУ "Центр" Владимир Савчук.
Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции на рынке доступного жилья в Москве?
На рынке доступного жилья нет рыночных тенденций, есть административный способ решения проблемы. Это субсидии.
Правительство Москвы взимает огромные платы за право инвестировать в столице, затем эти денежные потоки частично перераспределяются и превращаются в субсидии. Это способ малоэффективный, он сильно увеличивает стоимость квадратного метра на рынке и никак не решает проблему дефицита жилья.
Доступность жилья напрямую зависит от количества предложений на рынке. Все опять упирается в вопрос увеличения объемов строительства.
Основная доля жилья строится по инвестиционным программам. И пока не будут созданы соответствующие условия, инвесторам не будет интересно и выгодно участвовать в реализации программ.
Какие категории граждан покупают сейчас жилье в Москве? Удовлетворяет ли предлагаемое на рынке жилье их запросам?
Как известно, 70% жилья, приобретаемого, в том числе, и в Москве, формируется за счёт иногородних. Известно и то, что в большинстве своем жилье приобретается как инвестиционный вклад.
Мы, конечно, не занимаемся специальным анализом ситуации, но есть очевидные вещи. Часть реализуемых квартир по два-три года не эксплуатируется. До 5% квартир не используются в течение двух лет, и до 30% реализуемого жилья не используется в течение одного года после сдачи в эксплуатацию.
А улучшают свои жилищные условия только процентов 30 покупателей.
Если спрос на жилье эконом-класса увеличивается, происходит ли это за счет уменьшения спроса на элитное жилье?
Нет. Это два самостоятельных сегмента. Элитное жилье по-прежнему пользуется огромным спросом. Другое дело, что покупатель стал требовательнее. Кроме того, на рынке элитного жилья выбор достаточно широк, и число потребителей не изменяется радикально.
В секторе жилья эконом-класса ситуация абсолютно иная. Население, которое в последнее время имеет стабильные доходы, пользуясь всеми имеющимися средствами, - кредитными схемами, в том числе, ипотечным кредитованием - пытается улучшить свои жилищные условия. И количество таких граждан интенсивно увеличивается. Поэтому мы вновь и вновь возвращаемся к проблеме дефицита жилья именно эконом-класса.
В условиях повышения спроса на жилье покупатели согласны покупать любые квартиры или у них есть какие-то свои собственные запросы?
Для любого покупателя, вне зависимости от того, покупает он квартиру для себя или с целью выгодного вложения средств, существуют жесткие критерии при выборе жилья на рынке. Разумеется, среди них цена, комфортность, экологичность территории, транспортная доступность, инфраструктура.
Вопросам экологии наша компания уделяет особое значение. Неотъемлемой частью строительного процесса ГВСУ "Центр" является экологическое оздоровление и благоустройство городских территорий.
Так, при строительстве московского микрорайона Печатники 34Д проводились экологические мероприятия по водопонижению, было вывезено около 1 млн куб. метров загрязненного грунта, который был замещен таким же объемом песка. Строительство жилых домов началось только после рекультивации территории. Это огромная, трудоемкая работа. Но без нее невозможно привлечь внимание покупателя, особенно в сегменте жилья эконом класса. Ведь жилье эконом класса - это и молодые семьи, и многодетные.
Спектр возможностей, соответствующих средствам граждан со средним доходом, не так велик. Они не выбирают между коттеджем, таун-хаусом и квартирой в центре. Им нужна одна квартира, но чтоб рядом были и детский сад, и школа, и спортивная площадка, и парк и т.д. Развитая инфраструктура и экология играют для покупателя огромную роль.
Почему рост цен на жилье значительно опережает рост доходов граждан?
Потому что разрыв между спросом и предложением увеличился многократно. Нет предложения, достаточного для удовлетворения спроса, - и цены держатся на таком высоком уровне.
Какова, по Вашим прогнозам, будет средняя цена на квадратный метр жилья в Москве к концу 2006 года?
Анализ ситуации и тенденции проведения инвестиционных торгов не позволяют прогнозировать сейчас снижение цен.
Как не было предложения со стороны администрации Москвы об освоении новых площадок, так и нет. Сегодняшние предложения на рынке - это реализация старых инвестиционных проектов. Уверен, что ни один застройщик, не видя перспектив, новых площадок, не пойдет на снижение цены.
Кроме того, постоянно увеличивается нагрузка к инвестиционной цене со стороны стартовых условий. Инвестору вменяется в обязанность прокладывать на собственные средства городские магистральные сети, проводить реновацию территории, выводить за свой счет предприятия, осуществлять экологические мероприятия.
Кроме того, в настоящее время город взимает за право соинвестирования уже от тысячи до двух тысяч долларов за квадратный метр.
На рынке жилья в Москве может наступить период стагнации. В то же время, возможно, в ближайшее время инвесторы и застройщики пойдут в регионы. Серьёзные капиталовложения предполагаются в региональный сектор. В частности, в центральные регионы, где и покупательская способность растет, и есть перспективы. В связи с этим, как мы считаем, львиная доля спроса со стороны тех людей, которые ранее покупали в Москве квартиры, уйдёт в регионы.
Мы считаем, что в Москве цена уже достигла потолка, и в дальнейшем рост цен если и продолжится, то уже обусловленный чисто финансовыми механизмами.
Насколько, по Вашему мнению, обоснован рост цен на строительные материалы и чем он объясняется? Как он сказывается на стоимости жилья?
Рост цен на основные составляющие строительных материалов - цемент и металлоизделия - сложно увязать с реальным ростом цен на составляющие производства: энергоресурсы, высокие налоги, себестоимость затрат по заработной плате и прочее.
Это субъективный рост. И связан он, как мне кажется, с извлечением дополнительной сверхприбыли монопольными производителями цемента и металлоизделий.
Государство в настоящий момент, как мы видим по решениям арбитражных судов, в частности, по "Евроцементу", занимается урегулированием проблемы в рамках действующего законодательства. Однако рост цен продолжает весьма негативно отражаться на декларированных национальных программах и существенно тормозить их реализацию. Это, разумеется, отражается на формировании цены квадратного метра в целом.
По нашей оценке, от 10 до 20%. увеличения стоимости квадратного метра жилья - "заслуга" роста цен на строительные материалы.
Участвует ли Ваша компания в конкурсах на строительство жилья по городскому заказу?
Если говорить о горзаказе на муниципальное жилье, то мы в этих конкурсах пока не участвуем. Дело в том, что наша компания производит собственную продукцию, серию 111М. В настоящее время, к сожалению, её редко где привязывают к строительству для муниципальных нужд.
А что касается государственных нужд, то мы постоянно строим для силовых структур, для федерального бюджета - порядка 100 - 150 тыс. кв. метров в год. Конечно же, при проведении конкурсов для муниципального городского заказа, учитывающих нашу продукцию, мы тоже с удовольствием будем строить для города.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
