База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Выбрав `свою` фирму-застройщика (см. `БН` № 852), участник долевого строительства приступает к церемонии подготовки и подписания договора долевого участия. В каждой компании, конечно, есть свой типовой бланк этого документа, но иметь представление об общих параметрах обязан каждый дольщик.
Пусть для кого-то аббревиатура ДДУ по-прежнему расшифровывается как детское дошкольное учреждение. Покупатель жилья на первичном рынке недвижимости трактует это трехбуквенное сочетание однозначно: договор долевого участия. Его, покупателя, вообще интересуют только две бумажки, которые, по определению булгаковского профессора Преображенского, должны быть `броней`: в начале - этот самый ДДУ и в конце `долевого пути` - свидетельство о праве собственности.
Разрешительная прелюдия
Нелишне напомнить, что перед тем как обсуждать положения ДДУ, нужно убедиться в наличии у компании-застройщика первичной - необходимой разрешительной - документации на строительство. А именно: постановления правительства Санкт-Петербурга, подписанного губернатором, и договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях между КУГИ и застройщиком. Это актуально для объектов нового строительства, которые будут располагаться на городской земле.
Если же земельный участок находится в собственности застройщика, то пакет документов иной: свидетельство о праве собственности на объект, приказ КГА о разрешении на строительство (реконструкцию) и договор аренды земельного участка (либо свидетельство о собственности).
И ни в коем случае нельзя всерьез относиться к заверениям застройщика, что, мол `все оформляется`, `вот-вот, с минуты на минуту`. Вы, конечно, можете извлечь из запасников своей памяти аргументы типа `ну я же не один такой, все подписывают`, только учтите, что сегодня они не потянут даже на роль слабого утешения. Подробнее об этом - ниже.
Неколебимый треножник
А пока, убедившись в наличии и достоверности разрешительной документации, приступаем к рассмотрению положений самого ДДУ.
Договор долевого участия (инвестиций) является основной формой приобретения жилья в строящемся доме. Предметом данного договора является участие гражданина (дольщика) в строительстве путем предоставления финансовых средств в объеме, равном стоимости жилья. Непосредственно после окончания строительства он получает право собственности на часть возведенного дома. Эта доля и равна конкретной квартире, которую гражданин приобретает по окончании строительства.
С точки зрения дольщика, у ДДУ должно быть три точки опоры. Во-первых, застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию в обозначенный срок. Во-вторых, передать квартиру по акту к конкретной дате. И, в-третьих, представить в Росрегистрацию пакет документов, позволяющих дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру.
Нелишним будет предусмотреть ответственность застройщика за невыполнение перечисленных обязательств, внеся в договор пункт о штрафных санкциях. Главный принцип - максимально возможное равноправие сторон. Так, категорически не рекомендуется, чтобы ДДУ допускал возможность расторжения договора в одностороннем несудебном порядке по инициативе компании в том случае, когда дольщик не нарушал своих обязательств. Нельзя соглашаться и на фразу о `безусловной возможности расторгнуть договор в случае мотивированного отказа гражданина принять квартиру по акту`. В переводе на язык межнационального общения это означает, что если дольщик не захочет принять объект с чудовищными недоделками, то договор будет расторгнут. А гражданину вернут деньги, на которые новой квартиры в строящемся доме уже не купишь, поскольку инфляция имеет место быть.
Инициатором одностороннего расторжения ДДУ строительная компания должна быть только в одном случае - если дольщик не выполняет принятые на себя обязательства. Причем в ДДУ необходимо четко указать, невыполнение каких конкретно обязательств повлечет за собой его расторжение. Согласитесь, абсурдом было бы признать таковым, например, обязательство дольщика уведомить о смене адреса своего проживания.
Прописные истины
Естественно, в ДДУ должен быть указан адрес объекта. Другим важным условием является цена договора, то есть стоимость строительства квартиры.
В договоре должна быть обозначена как общая стоимость квартиры, так и стоимость одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осуществить перерасчет стоимости квартиры при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства дома.
Наконец, параметры квартиры, поскольку приобретаемую жилплощадь надо, как говорится, идентифицировать. Желательно, чтобы это происходило следующим образом.
Квартиру необходимо описать в строительных осях. На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. А вертикаль - это номер этажа. Но в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации, поэтому оптимальный вариант, когда приложением к ДДУ является планировка квартиры. Причем планировка максимально подробная: расположение дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат с метражом. Печать компании и подпись руководителя на приложении к ДДУ обязательны. Это может быть приложение к ДДУ или документ под другим названием.
Итак, в договоре фигурируют следующие данные о квартире: предварительный номер, расположение квартиры в строительных осях, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др. Если квартиры в новом доме сдаются с какими-то элементами отделки, в другом приложении к договору нужно подробнейшим образом перечислить все виды работ, обязательство по которым берет на себя компания, а лучше - и характеристики материалов.
Гражданский кодекс, как известно, не только не регламентирует положения ДДУ, но и вовсе не знает такого типа договора. Отсюда неограниченный простор для фантазии застройщиков. Чтобы будущий дольщик смог хотя бы представить себе, с какими проявлениями творческой мысли ему, может быть, придется столкнуться, дадим два-три примера из жизни. Сразу оговоримся, что исчерпывающий перечень `неканонических` отступлений от нормы, которые могут встречаться в предлагаемых застройщиками договорах, составить невозможно.
Психологический практикум
Бывает, что строительная компания отказывается передать дольщику квартиру по акту, если тот, в свою очередь, не дает доверенности на регистрацию права собственности представителем самой компании. Такая услуга (проведение регистрации) не бесплатна, и фирма, по сути, занимается вымогательством, заставляя оплачивать подобную деятельность под угрозой отказа в предоставлении жилья.
Штрафам, которыми компания `облагает` себя в договоре, можно посвятить отдельный обзор. Взять, например, санкции за каждый день просрочки передачи покупателю квартиры по акту. Чаще всего это штрафы в виде процента, определяемого ставкой рефинансирования от суммы ДДУ. Многие дольщики проникаются внушительной формулировкой и уходят довольные. На деле же все гораздо прозаичнее. Ставка рефинансирования Центробанка равна 13% годовых (введена с 15 июня 2004 года), но период времени, за который начисляется этот штраф, в договоре может быть определен весьма туманно. Допустим, в документе указано: `Штраф исчисляется с момента невозможности выполнения компанией своих обязательств (т. е. передачи квартиры по акту в срок) до выплаты денег`. Значит, дольщику как минимум придется установить день `невозможности` передачи квартиры! Не говоря уже о том, что сумма штрафа в итоге, как правило, ничтожна.
Или: дом сдан госкомиссии, но квартира не передана по акту. За просрочку штраф исчисляется уже не процентами годовых, а `процентами, приведенными к площади квартиры, со всей стоимости невыполненных по графику работ` - так гласит договор. Произвести расчеты при таких замысловатых условиях практически невозможно.
Все изложенное, конечно, похоже на выдумку, но на самом деле это - реальные примеры из договоров не самых последних застройщиков в Петербурге.
Свобода и налоги
Случается, что строительные компании предпринимают некоторые меры воздействия на своих клиентов, с тем чтобы они подписывали договоры долевого участия, в которых указана заведомо заниженная стоимость квартир. Два-три года назад это были редкие случаи, и предложения поступали дольщикам, как правило, на заключительном этапе строительства (`мы вам бесплатно оформим право собственности, а вы подпишите, пожалуйста, исправленный вариант договора`). Теперь данное явление грозит стать массовым. Выгода-то очевидна - сумма отчислений по налогу на прибыль (его ставка сегодня равна 24%) у компаний заметно сокращается. Отдельные строители, предвкушая немалые барыши, совсем потеряли голову и в своих увещеваниях доходят до категоричности: `У нас все дольщики такие договоры подписывают, не хотите - как хотите`.
В других случаях уместен торг. `Желаете внести изменения в ДДУ? Мы готовы их обсудить, но только после того, как вы согласитесь, что в договоре будет зафиксирована не рыночная, а балансовая стоимость квартиры`.
На практике доля скрываемой от налогообложения суммы варьируется от 30 до 50% реальной стоимости жилой площади. Если придется требовать возврата денег через суд, больше чем на сумму, указанную в договоре, естественно, рассчитывать не стоит.
Когда же вас склоняют принять не ту формулировку, которая кажется вам принципиальной, или вообще отказываются вносить какие-либо изменения в ДДУ, то лучший вариант - отказаться от подписания договора. К счастью, предложений на первичном рынке сегодня достаточно.
День дурака
Само собой, далеко не все застройщики относятся к категории тех, что и во сне думают только о том, как ущемить права дольщиков. Представители строительного бизнес-сообщества, которые пришли на рынок `всерьез и надолго`, давно уже высказывали серьезную озабоченность ситуацией на `первичке`. Их мольбы были услышаны: с 1 апреля вступает в силу Федеральный закон `Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации`.
Сразу оговоримся, что он не распространяется на те объекты, разрешительная документация на строительство которых получена до этой даты. И по тем ДДУ, что подписываются сейчас (при условии наличия разрешительной документации), - ничего не меняется. К ним все равно будет применяться старый закон, которого... не было. А вот те граждане, которые заключали ДДУ, зная, что у застройщика этой самой документации нет, и считают, что они этим договором защищены, рискуют попасть впросак. `Вопрос, конечно, интересный`, - как говорилось в одной популярной в свое время интермедии.
Если все формальности утрясутся до Дня смеха (он же, обратите внимание, и День дурака), можно считать, что дольщики отделались легким испугом. Если же нет - грядут большие проблемы. Во-первых, компания сразу же попадает в нарушители Закона `Об участии в долевом строительстве...`, который прямо запрещает `досрочные` продажи, и, соответственно, под пресс контролирующего органа. Выйдет ли она из-под этого пресса живой - неизвестно. Вот вам и проблемы для дольщиков. Во-вторых, граждане удостаиваются сомнительной чести выступать в качестве подопытных кроликов. Любой (тем более федеральный) закон требует времени для обкатки на практике, а такой `сырой`, как вышеуказанный, - в два раза больше. Это только мемуары о переходном периоде легко писать, `жить в эту пору прекрасную` куда как неприятно.
Наконец, последнее, о чем необходимо сказать. Сомнительно, что дольщику по силам самостоятельно обнаружить все подвохи в тексте ДДУ. Консультация юриста поможет избежать многих глупостей, за которые потом придется платить. И разговаривать со специалистом желательно до подписания договора, а не после. Увы, практика свидетельствует, что зачастую дольщики совершают эти действия в обратном порядке.
И, конечно, заключив договор долевого участия, не надо самоустраняться от дальнейшего процесса. Каждый дольщик имеет право знать, как расходуются его деньги и продвигается строительство. О том, как вести себя на протяжении долгих месяцев от подписания договора долевого участия до сдачи нового дома в эксплуатацию, - наши дальнейшие публикации.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
