База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Рынок строительства коттеджных поселков в Подмосковье переживает в этом году явно не самый лучший период. Объемы продаж существенно снизились по сравнению с 2003–2004 годами, покупатели действуют очень аккуратно. Все это вынуждает застройщиков искать различные маркетинговые ходы с целью привлечения внимания к своему объекту: устраивать снижение цен в форме различных скидок и дисконтных программ, создавать на территории поселков дополнительные объекты инфраструктуры. Однако и эти привычные методы не всегда приносят желанный успех.
Поэтому в последнее время на подмосковном рынке все чаще появляются нетрадиционные объекты, к которым в первую очередь можно отнести некие симбиозы: коттеджный поселок и большой развлекательный центр, коттеджный поселок и гостиница с соответствующим сервисом, целые мини-города на 700–1000 объектов. Нельзя сказать, что эти проекты являются ноу-хау российских девелоперов — подобные объекты стали очень модными в Европе еще в начале века.
Все это в целом позволяет говорить о неком переходном этапе рынка коттеджного строительства. О его особенностях мы решили поговорить с одним из известных московских девелоперов, президентом девелоперской компании «Парк групп» Олегом Марининым.
— Олег, расскажите о своих первых девелоперских проектах.
— Мы начинали с кажущегося сегодня довольно обычным коттеджного поселка на Рублевском шоссе под названием «Парк Шале». Его несомненное отличие и главная изюминка — неожиданное и запоминающееся архитектурное решение: все дома были выполнены едином стиле — стиле швейцарского шале.
Единая архитектурная концепция, несомненно, очень помогла нам с реализацией объекта. По нашему мнению, его удалось продать очень удачно и быстро. А вот с определением цены мы немного поспешили — можно было продавать на 15–20% дороже, особенно на завершающей стадии строительства, это никак не повлияло бы на покупательский спрос.
— То есть доход от строительства коттеджных поселков в Подмосковье всегда был достаточно велик, даже в самом начале его развития?
— Рынок коттеджного строительства в Подмосковье развивался достаточно динамично. Когда в июне 2002 года мы начинали строительство «Парка Шале», готовые и строящиеся коттеджные поселки на Рублевке и Новой Риге можно было буквально пересчитать по пальцам. Потом, поскольку прибыль от этих проектов являлась даже по тем временам достаточно высокой, застройщики стали очень быстро заполнять эту нишу, тем более что стоимость выхода на коттеджный рынок была относительно невысока по сравнению с другими сегментами. Правда, первоначально данное направление рассматривалось многими как некая экзотика и всерьез не воспринималось. Продолжался этот период приблизительно до начала 2004 года.
— Именно тогда на московском рынке квартир как раз закончился период бурного роста и произошла стабилизация цен…
— Мы в этот непростой момент как раз решили немного поменять формат своей работы на коттеджном рынке. Может быть, просто захотелось создать что-нибудь небанальное, запоминающееся, а может — не только что-нибудь построить и продать, но и оставить себе какую-нибудь часть «на потом», чтобы управлять созданной инфраструктурой и учиться извлекать дополнительные прибыли. В рамках классического коттеджного поселка сделать это практически невозможно.
Клиенты всегда требуют инфраструктуру, она для них является привлекательным фактором, но только на стадии продажи, а после становится обузой и для девелопера, и для жителей поселка. Затраты на строительство и дальнейшую эксплуатацию инфраструктуры все же достаточно велики. В итоге девелопер перекладывает все затраты на жителей, и те вынуждены платить достаточно серьезные ежемесячные взносы. Избежать такого развития ситуации практически никому не удается.
Именно поэтому мы и стали задумываться над новым форматом поселка или, точнее, над новым форматом загородной недвижимости, инфраструктуру при которой можно не просто продать, а эксплуатировать в дальнейшем с выгодой для себя. Так у нас родилась идея строительства жилого курорта. Суть концепции заключалась в том, чтобы создать зону отдыха в подходящей для этого части Подмосковья и построить жилой комплекс с апартаментами на продажу, в котором имелся бы полный цикл гостиничных услуг и обширная инфраструктура.
— А вы не боялись промахнуться с новой концепцией? Все-таки русские люди очень любят уединение, классическую дачу в лесу…
— Действительно, когда русский человек приобретает для себя коттедж, то он в первую очередь стремится к уединенному времяпрепровождению на природе, наедине с чистым воздухом и тишиной. Совсем не обязательно, что его интересует инфраструктура, находящаяся на территории коттеджного поселка. Это один вариант. Второй тип покупателей, на который мы и пытались ориентироваться, — люди, которые не ищут пассивного отдыха, а приобретают дом из-за окружающей его инфраструктуры отдыха. Поэтому мы создаем в одном из наших новых поселков — «Витро вилладж» — такой объем инфраструктуры, которым станут активно пользоваться не только наши клиенты, но и сторонние гости, которые будут приезжать в наш комплекс в том числе ради гостинично-санаторного отдыха.
— На первый взгляд этот проект выглядит рискованно — ведь в Подмосковье есть достаточное количество пансионатов и домов отдыха.
— У нас получается два принципиальных отличия от домов отдыха. Во-первых, большая часть номеров (квартир) продается в частную собственность. А во-вторых, у нас новое строительство, а 99% работающих домов отдыха в Подмосковье — это в лучшем случае реконструированные объекты советской эпохи.
Понятно, что при этой схеме мы берем на себя дополнительные риски, поскольку не можем со стопроцентной уверенностью предсказать будущую загрузку нашего комплекса. Максимум сомнений приходится на долю спорткомплекса и бассейна — это вещи очень привлекательные на стадии продаж, но с их последующей эксплуатацией, как правило, возникают серьезные проблемы. По нашим данным, 96% покупателей обязательно спрашивают — а крытый бассейн на территории будет? Зато в дальнейшем его станут посещать не более 10%. Вот такая неутешительная статистика. Сомнений по поводу таких объектов, как кафе, магазины, биллиардная, кинозал, у нас просто нет. Потому что мы абсолютно уверены, что люди, выбравшие наш формат загородной недвижимости, обязательно будут ими пользоваться.
— Однако прекрасно известно, что подмосковный рынок отдыха и развлечений — вещь достаточно сезонная.
— Да, действительно, существует некоторая «сезонная опасность». Это будет уже скорее вопрос правильного выстраивания работы персонала, распределения его нагрузок. Но ведь с этой проблемой сталкиваются и загородные дома отдыха, которые достаточно успешно ее решают.
— Давайте вернемся к западным аналогам ваших коттеджных поселков для отдыха.
— Если проводить аналоги с западными проектами, то нам пришлось пойти по несколько иному пути. У нас нет загородной гостиницы, вокруг которой создается инфраструктура и строится жилье для продажи. У нас получается наоборот. Мы разделили нашу территорию на две части — жилая застройка на продажу и гостиница. Однако постепенно это трансформировалось в тот вид, который мы сейчас и имеем, поскольку размещать эти разнообразные вещи на одной территории попросту неправильно. Сейчас мы рассматриваем вопрос и о приобретении соседней территории.
Когда мы построим инфраструктуру для жителей, ею будут пользоваться и посетители гостиницы. Естественно, при этом мы проведем определенное зонирование территории, чтобы оградить владельцев частной собственности от излишней суеты, но инфраструктура будет доступна всем.
Ведь не надо забывать и о том, что эти апартаменты всегда можно сдать в аренду, что иностранцы с огромным удовольствием делают, определяя для себя тот месяц или неделю в месяц, когда они сами будут отдыхать в ней. Вот и получается некий скрытый таймшер. Ведь имея под боком гостиницу с постоянным потоком посетителей, решать вопросы аренды на порядок легче. И мы уже сейчас имеем определенное количество таких клиентов, заявивших о своем желании сдавать приобретенные апартаменты в аренду. Мы предполагали, что аренда может дать 15% годовых прибыли. Наши покупатели считают, что можно на этих объектах зарабатывать и 20%. Пять лет окупаемости — неплохой показатель, даже аренда элитной московской квартиры вряд ли может выйти на этот уровень. А значит, мы действуем в правильном направлении.
— Многим специалистам рынка оказался непонятен ваш уход из сектора дорогого жилья на Рублевском шоссе, где вы уже заработали себе хорошее имя, в более дешевый сегмент.
— Нам действительно хотелось бы сделать что-нибудь оригинальное, с возможностью дальнейшей эксплуатации. На Рублевке было сложно все это претворить в жизнь — в элитном инфраструктурном секторе все более чем насыщенно, даже перебор ощущается.
Ведь, по-хорошему, такое понятие, как дачный поселок, начало появляться на рынке только года полтора назад. Рублевка для этого совсем не подходит. А мы хотим работать в секторе бизнес-класса или даже по верхней планке эконом-класса, поскольку это наиболее востребованный на сегодняшний день сегмент загородной недвижимости. И эта тенденция будет только укрепляться. Здесь интереснее, ситуация легче прогнозируется, и при этом отнюдь не менее прибыльно.
— То есть вы решили серьезно выйти на рынок коттеджных поселков эконом-класса, который считается на сегодняшний день абсолютно свободным?
— Есть большая категория людей, которые желают иметь достойный, красивый загородный дом, но при этом не готовы платить за него дорого (предположим, больше $200 тыс.). Этим людям хочется жить за городом с комфортом и при этом оказаться в знакомой ситуации, в своей, социально однородной среде. И еще они не хотят иметь проблем с эксплуатацией дома, ведь до тех пор, пока его не приобретешь, об этом как-то мало задумываешься, а между тем это и время, и деньги. И стрессы из-за возникающих проблем.
Мы попытались выйти на эту группу людей, предложив им сервис, аналогичный тому, который у них есть в московской квартире. Приехал, открыл, пользуешься, все всегда в порядке, проблем нет.
— Не слишком ли это сложно и затратно — развивать одновременно строительство и жилых домов, и гостиничного сектора?
— Это, конечно, мечта любого застройщика — привязывать свои объекты к уже существующей инфраструктуре. Поэтому мы тоже строим определенные планы по использованию близлежащей территории. Поскольку для нас это будет экономически оправдано и выгодно. Так что вся наша выгода лежит в будущем. Мы надеемся, что в недалеком.
— Что, по вашему мнению, ожидает в этом прекрасном будущем рынок подмосковного коттеджного строительства?
— Во-первых, сразу хотелось бы повториться — с землей даже в ближайшем Подмосковье проблем нет. Трудности есть только с ее оформлением. Поэтому работы достаточно и места всем хватит.
В качестве основной тенденции хочется отметить, что сейчас очень растет масштабность проектов. В немалой степени это связано с тем фактом, что на рынке появляется много новых застройщиков, имеющих хорошие финансовые ресурсы. И в этом есть своя идея. Ведь поселок на 700 домов — это уже по сути мини-город со своей инфраструктурой, своей службой эксплуатации и другими прелестями, из которых можно извлекать постоянную прибыль. Создание своего частного города, в котором жители будут тратить деньги в твоих заведениях, — это очень заманчиво.
В отношении коттеджных поселков можно также отметить тот факт, что сейчас предлагается очень много земли без подряда. Такая схема работы, конечно, выгодна застройщику — это проще, быстрее, менее затратно, подчас это даже рентабельнее. Хотя в физических объемах при этом зарабатываешь, естественно, меньше. Это первое объяснение. С другой стороны — все же снизился покупательский спрос.
Да и проекты стали делать слишком большие — множество предложений переваливает за 30 га. «Поднять» такой проект, самому построить все дома очень трудно и чересчур дорого. А продаваться они будут долго. Вот и идут застройщики по более простому пути. Для покупателя это означает меньшие цены и большую свободу, но в итоге проект растягивается на годы, даже если застройщик введет для частников какие-то ограничения по срокам строительства — что-нибудь вроде «я заасфальтирую дорогу и не буду пускать тяжелую технику». Пока такой поселок оживет, может пройти четыре, пять, шесть лет.
Хотя ощущения застоя, кризиса нет. Нет такого, чтобы застройщики избавлялись от земли. Просто сегодня им стало выгоднее работать по такой схеме, ведь у многих есть очень большие землеотводы. Делишь его на части, продаешь сначала просто землю под застройку, переходишь на следующий этап, строишь дороги, магазины — и следующие участки идут уже намного дороже. Тоже бизнес, причем неплохой. Так что ни о каком бегстве с рынка и речи идти не может, на мой взгляд.
— А самые перспективные направления? Все хвалят Дмитровку и Калужское шоссе.
— Я бы сделал сейчас ставку на Киевское шоссе, хотя сам там еще ни разу не строил. Мне кажется, оно сегодня сильно недооценено.
Хотя на самом деле в нашем секторе большую роль играют интуиция и случай. Особенно в отношении интересной земли. К примеру, у нас сначала была концепция, под которую производился поиск земли. Почему в итоге строим на Калужском? Чистая случайность — участок там понравился. Вот и все.
Беседовала Наталья МАРТЫНОВА
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
