База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В новом Жилищном кодексе РФ об обмене жилья сказано очень мало. Из-за недосказанности, отсутствия механизма проведения таких операций «обменный» процесс в столице замер почти на четыре месяца. 23 июня вышло распоряжение № 275 Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы «Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в г. Москве».
Документ мы опубликуем в одном из ближайших номеров. Читайте также беседу с руководителем ГУПа «Мосжилсервис» Ю. Мавриным в № 32 (551) «КР». Лед тронулся вновь.
Главный оформитель
Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы поручил оформление обмена жилья Государственному унитарному предприятию «Мосжилсервис». Туда и надо в первую очередь обращаться тем, кто задумал поменять одно жилье на другое.
Обмен не допускается
Жилищный кодекс (ст. 73) запрещает обмен жилья, если:
– дом грозит обвалом (требуйте у местных властей техническое заключение об этом!) или подлежит сносу;
– к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма. До разрешения судебного разбирательства никаких операций с социальным жильем производить нельзя;
– право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
– жилое помещение признано непригодным для проживания;
– решено снести дом или переоборудовать его для использования в других целях;
– дом подлежит капитальному ремонту с переустройством (или) перепланировкой жилых помещений. Учтите, что капремонт без переустройства не может быть причиной отказа;
– в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется человек, страдающий тяжелыми хроническими заболеваниями, при которых жить с ним вместе в одной квартире невозможно.
Все вышесказанное относится и к иногороднему обмену.
Чье еще согласие требуется
Для обмена необходимо согласие всех совместно проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь. От последних, где бы они ни находились, на боевом посту или в местах лишения свободы, требуется письменное согласие, удостоверенное нотариусом, либо тем, кто имеет право заверить документ вместо него. Временно отсутствующий член семьи может подтвердить свои полномочия на обмен с помощью доверенности нанимателю. Понадобится также согласие органов опеки и попечительства, если в семье есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные.
Что можно обменивать
Предметом обмена может быть только изолированное жилое помещение. Или часть его («частичный» обмен), приходящаяся на долю совершеннолетнего члена семьи нанимателя. Но при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве родственника. Таким образом, происходит воссоединение семьи. С ними заключается один договор найма. Количество участников обмена не ограничено. Несмотря на это, если вы вселяетесь и после этого становитесь нуждающимися в улучшении жилищных условий, то наймодатель может и запретить обмен.
Какие нужны документы
Первым делом надо написать заявление установленного образца. Бланк за 15 рублей покупаете в «Мосжилсервисе», заполняете его, наниматель и все совершеннолетние члены семьи, имеющие право на обмениваемую жилплощадь, ставят свои подписи. К заявлению прикладывается письменное согласие временно отсутствующего. Далее – в родной ДЕЗ, заверять заявление. Заодно запастись следующими документами:
а) выпиской из домовой книги;
б) копией финансово-лицевого счета;
в) подлинным экземпляром договора найма жилого помещения (ордера);
г) справкой об отсутствии задолженности по оплате жилья и жилкомуслуг.
Напомним, что с первого октября в Москве будет введен так называемый единый жилищный документ (см. стр. 9), который заменит сразу ряд бумаг – выписку из домовой книги, справку о проверке жилищных условий и копию финансово-лицевого счета на жилплощадь. Тогда справок понадобится меньше. Бывают случаи, когда могут понадобиться документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей. А также документ, подтверждающий согласие органа опеки и попечительства, если на обмениваемой жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные участники сделки.
Есть варианты
Обмен возможен, когда обе или одна из сторон не собственники своего жилища, а наниматели.
Есть варианты обмена, из которых вы всегда можете выбрать для себя наиболее подходящий:
1. Обмен двух неприватизированных квартир – так называемый чистый обмен.
2. Обмен приватизированной квартиры (или квартиры, полученной ранее по любой из сделок: купля-продажа, дарение, наследство, рента, мена) на неприватизированную – «смешанный» обмен.
Если наймодатель согласен
Еще недавно мы меняли одно жилье на другое по собственному желанию. Теперь требуется согласие наймодателя – собственника государственного муниципального жилья. Примерно треть жилой площади в столице находится в собственности города. Поэтому, прежде чем провести какую-либо операцию с недвижимостью, надо спросить у него (в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда) разрешения. При обмене московской квартиры на иногороднюю требуется разрешение собственника жилья того города, с которым обмениваются.
Оформление обмена
С собранными документами – снова в «Мосжилсервис», который и займется оформлением вашего обмена. Не забудьте взять с собой документы, удостоверяющие вашу личность (паспорт или заменяющий его документ), а также документы проживающих с вами членов семьи.
Нанимателю нужно учесть, что если он отказывается представить требуемые документы и необходимую дополнительную информацию, ГУП «Мосжилсервис» вправе приостановить оформление сделки до их получения.
Если оформители обнаружат в представленных вами документах расхождения в размере общей, жилой площади, адресе и других реквизитах, они вправе запросить поэтажный план и экспликацию жилого помещения из БТИ и иные сведения.
Договор обмена
Между участниками обменной сделки в письменной форме составляется договор обмена. Теперь при обменных операциях именно он является одним из основных документов. Договор подписывается всеми нанимателями жилых помещений, участвующих в сделке. Договор составляется в количестве экземпляров, соответствующем числу сторон, участвующих в обмене. Плюс еще один экземпляр, который остается на хранении в «Мосжилсервисе». Договор обмена – довольно сложный по форме. Разобраться в нем без специалистов не просто. Причем, на разные виды обмена существуют и разные формы договоров. Поэтому лучше обратиться за помощью к сотрудникам ГУП «Мосжилсервис». Они проконсультируют, помогут составить документ. Опять же, за определенную плату.
Договор об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента вынесения комиссией положительного решения.
«Смешанный» обмен
Один из мифов, возникших с принятием нового Жилищного кодекса, – якобы нельзя менять приватизированное жилье на муниципальное. Раньше закон позволял проводить такие обмены. «Дело в том, что в новом ЖК об этом не сказано ни слова, – говорит руководитель ГУП «Мосжилсервис» Юрий Маврин. – А законодатели ясно дали понять, что все, что не противоречит кодексу, можно делать. Поэтому Москва пошла на то, чтобы возобновить обмены между собственниками жилья и нанимателями, и прописала в своих правилах механизм смешанных обменов».
В правилах четко сказано, что собственник жилого помещения вправе с письменного согласия сособственников и всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи обменяться принадлежащей ему жилплощадью с квартирой нанимателя жилья в доме государственного, муниципального жилищного фонда. На такой обмен тоже нужно получить согласие жилищной комиссии Департамента или префектуры, поскольку в сделке, в которой принимают участие квартиры с разными правовыми статусами, одна из квартир принадлежит городу, а другая будет отчуждаться.
Какие документы нужны при смешанном обмене
Набор необходимых документов несколько отличается от того, который нужно собрать при обмене социального жилья на такое же. Владельцу приватизированного жилья, прежде всего, необходимо подтвердить свое право на занимаемое жилье, представив регистрацию, свидетельство о собственности и т. д. Собственник, переезжая в муниципальное жилье, получит по договору обмена право на заключение договора социального найма, а выезжающий из государственной квартиры получит документы отчуждения – купли-продажи, дарения и т. д. Таким образом, произойдет рокировка: бывший «частник» становится нанимателем, а бывший наниматель, наоборот, собственником квартиры. Один из камней преткновения при таком обмене – новый наниматель муниципальной квартиры не сможет ее приватизировать, если однажды уже использовал свое право на бесплатную приватизацию.
Дело – за комиссией
Все подготовленные материалы выносятся на заседание комиссии по жилищным вопросам Департамента жилищной политики или префектуры. Комиссия принимает решение – быть или не быть обмену. В случае отказа в протоколе фиксируются мотивы, по которым отказано, и доводятся до сведения сторон, участвующих в сделке. Впрочем, протокольная запись с положительным решением комиссии тоже в обязательном порядке «Мосжилсервис» передает на руки обменивающимся вместе с договором обмена.
Согласие наймодателя на обмен жилыми помещениями оформляется решением комиссии не позднее, чем через 10 рабочих дней со дня подачи документов.
Снова в ДЕЗ
С договором обмена можно смело идти в ДЕЗ по новому месту жительства и заключать договор социального найма. При этом ранее заключенный договор найма расторгается и одновременно заключается новый. Если договор найма прежде не был заключен, то при переезде на новое место жительства этот пробел ликвидируется.
Срок заключения таких договоров – не позднее, чем через 10 дней после вашего обращения. Осталось только зарегистрироваться по новому адресу и праздновать новоселье. Если, даст Бог, не возникнет каких-нибудь осложнений, из-за которых сделка может быть признана судом недействительной. В таком случае новоселы переселяются в ранее занимаемое ими жилье. Виновная сторона обязана возместить другой стороне все убытки, понесенные в связи с неудавшимся обменом.
Бесплатный совет
Не исключено, что человек захочет приватизировать квартиру, однако он уже использовал свое право приватизации, а потом до 1 марта этого года обменял квартиру в собственности на муниципальную. Но выход из ситуации все же есть. Им можно воспользоваться, если проживающие с вами члены семьи не использовали ранее свое право на бесплатную приватизацию. Можно также «прописать» в квартире своего родственника, имеющего право приватизации. Правда, эти варианты «действительны» лишь до 1 января 2007 года, когда заканчивается бесплатная приватизация.
Кстати, дети имеют право два раза участвовать в приватизации – до 18 лет и после, так что оформить жилье в собственность можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия.
Поберегите время
Если у вас самих нет времени собирать все справки, можете заключить договор с «Мосжилсервисом», сотрудники которого сделают это за вас. Разумеется, за определенную плату.
Услуги «Мосжилсервиса» платные. Тарифы официальные. Например, за консультацию по подбору вариантов обмена и проверку необходимых документов надо заплатить 50 рублей. Одна заверенная страница копий документов стоит 6 рублей. Стоимость оформления документов по обмену жилой площади и доклад на комиссии зависит от количества нанимателей. Один наниматель должен заплатить 2 250 рублей. Тарифы также зависят от сроков рассмотрения жилищной комиссией ваших документов. Если вы торопитесь с обменом, за «скорость» придется заплатить побольше.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
