База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
На фоне роста мировых цен на недвижимость московские цены стали уже притчей во языцех, поскольку превзошли все ожидаемые пределы. И настоящему, крепкому мужику, который по старому завету обязан вырастить сына, посадить дерево и построить дом, последнее все чаще кажется делом вряд ли осуществимым. Посудите сами, если в недалеком 2003-м средняя цена одного квадратного метра в новом московском панельном доме в районах массовой застройки составляла всего 700 долларов, а в районах ипотечной застройки - 900, то теперь она выросла до 4,5 тыс долларов.
"Бешенством цен" назвал нынешнюю ситуацию на рынке жилья первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин. По его словам, рост цен подогревают активные покупки со стороны иногородних, причем и для проживания, и впрок - для получения прибыли, низкие темпы строительства и возможный сговор строительных компаний. А вот участники рынка считают, что о сговоре не может быть и речи, и главные причины подорожания жилья напрямую связаны с несовершенством законодательной базы.
В закон - что вышло?
Только за последние полгода цены на жилье выросли примерно на 50 процентов. При этом, многие строители убеждены, что если бы не закон об участии в долевом строительстве, цены бы росли только на 10-15 процентов в год, максимум на 20. По закону, практически все права на стороне покупателей, а застройщик никак не защищен, поэтому все риски он просто "забивает в цену". Мелким же застройщикам, которые обеспечивали весьма значительный объем предложения, работать сейчас стало невыгодно. Они или заморозили проекты, или вовсе ушли с рынка.
Дефицит предложения на первичном рынке сильно ударил и по вторичному, что также спровоцировало рост цен. Поскольку цены растут каждый день, люди, планирующие продажу квартиры с последующей покупкой (так называемая альтернатива), квартиры не реализуют, так как разрыв между сделками составляет 1-2 месяца, а за это время возросшие цены на недвижимость съедают дисконт, запланированный гражданами на доплату. Соответственно, объем предложения вторичного рынка также сильно уменьшился.
В августе этого года главный архитектор столицы Александр Кузьмин отметил, что московские власти в ближайшем будущем не планируют наращивать существующие ежегодные объемы строительства. В настоящее время в Москве ежегодно возводится 5 млн кв метров площадей, и увеличение объемов жилищного строительства на данный момент невозможно из-за того, что столичная инфраструктура недостаточно развита, и может не выдержать наращивания объемов вводимого жилья. Главный архитектор предложил проработать вопрос строительства жилья для москвичей в Подмосковье. В последнее время риэлтеры отмечают существенное увеличение сделок купли-продажи в сфере загородной недвижимости, тем более что сегодня стоимость ее стала ниже стоимости городских квартир.
Дело в том, что жилая недвижимость одновременно выступает в двух качествах: как товар длительного пользования и как объект инвестирования. По различным оценкам, доля спекулятивного спроса составляет от 15 до 30 процентов. Высокие цены могли бы вызвать снижение спроса, но все активнее развивается ипотека, что также подогревает спрос на квартиры и способствует росту стоимости жилья.
Что ждать от ипотеки?
Защиту от запредельного роста цен на жилье столичный частный инвестор ищет, прежде всего, в ипотеке - при невысоких зарплатах это единственный шанс пожить в новой квартире, хотя бы и в кредит. Тем более, что в настоящее время и в столице, и в других городах, существует целый ряд привлекательных ипотечных программ - для военнослужащих, для молодых семей и т.д. Но оказывается, что ипотека сама по себе провоцирует рост цен на жилье. Хотя это влияние участники рынка оценивают по-разному.
С одной стороны, ипотека - действенный финансовый механизм развития жилстроительства, помогающий привлекать дополнительные средства в отрасль. Но при дисбалансе спроса и предложения ипотечные кредиты резко увеличивают число покупателей, а растущий спрос повышает цены уже только потому, что предложение не растет. В итоге только за последний год, число банков, выдающих ипотечные кредиты, увеличилось вдвое. Банки в конкурентной борьбе за клиента снижают процентные ставки, снижают сроки рассмотрения заявок и увеличивают суммы выдаваемых кредитов.
На рынке появляются все новые схемы кредитования, и сама ипотека уже не влияет на рост цен, к тому же использование ипотеки сильно ограничено, так как за время оформления всех документов, необходимых для ее получения, жилье успевает подорожать настолько, что полученных от банка средств на покупку квартиры уже не хватает. Участники рынка уверены, что сегодня ипотека еще не достаточно участвует в финансовом регулировании рынка жилья и оказывает лишь незначительное влияние на процессы, происходящие здесь. Но прогресс, что называется, налицо - по прогнозам аналитиков, в этом году будет выдано более 4 млрд долл ипотечных кредитов, а в 2007-м -уже 7 млрд и более.
Цена цене - рознь
Но вернемся к динамике цен на жилье и к тому, что все-таки определяет их сегодняшний уровень. Его, как считают участники рынка, определяет сам рынок, а не чиновники. Они согласны с тем, что цены на недвижимость действительно значительно завышены, но рынок есть рынок, и он развивается по своим законам. Большинство специалистов убеждены, что существующий сегодня уровень цен на жилье объективно отражает сложившуюся на рынке ситуацию. Экономический рост обеспечивает повышение доходов населения, как следствие, подъем платежеспособного спроса на недвижимость, но предложение на рынке жилья при этом постоянно сокращается.
Заявления правительства Москвы о недопустимости высоких цен на жилье - это позиция, к которой общество не может не прислушиваться, считают строители. Тем не менее, "допустимость цен" - понятие весьма условное, и его трудно оценить. Даже при нынешних ценах спрос на квартиры есть, и он опережает предложение. Ряд специалистов считают спорным тезис о том, что цена квадратного метра намного выше его себестоимости. Особенно с учетом постоянно увеличивающегося обременения строителей, а также ужесточения согласительных и разрешительных процедур, из-за чего себестоимость квадратного метра просто не может уменьшаться.
Сложилась ситуация, когда ответственность за стремительное увеличение дисбаланса между спросом и предложением власти перекладывают на отдельные фирмы. В "черные списки" попали как инвесторы, которые почему-то вдруг превратились в "спекулянтов", так и отдельно взятые монополисты, и сами строители. При этом не принимается во внимание, что все это - звенья одной цепи, которые заинтересованы в достижении стабилизации рынка. А говорить о сговоре строительных компаний просто смешно, считают участники рынка.
О сговоре может идти речь, только если на рынке действует порядка 4-5 компаний, так же как и говорить о монополии можно, когда более 30 процентов рынка сосредоточено в руках одной компании. В Москве же работают порядка 100 компаний, столько же в Петербурге, о какой монополии может идти речь? Кроме того, сегодня нет такой бизнес-структуры с колоссальными финансовыми и прочими ресурсами, которая могла бы контролировать значительную часть рынка недвижимости и диктовать свои условия.
Между тем, цены на жилье приближаются к верхней планке платежеспособного спроса, и некоторой части покупателей уже не приходится рассчитывать даже на самые дешевые варианты. Чиновники, как известно, предлагают снизить стоимость квадратного метра до 1,3 тыс долл за кв метр, но снижение цен нерыночным способом будет, скорее всего, на руку только спекулянтам-перекупщикам. А квартиры же вновь появятся на рынке по рыночным ценам, соответствующим платежеспособному спросу населения.
Несмотря на поправки к Ф3 №214, несмотря на то, что строительные и инвестиционные компании адаптируют свою работу к новому закону, ни в 2006 году, ни в 2007-м ощутимого увеличения предложения на рынке новостроек не будет, считают риэлторы. Это связано как с ограниченностью ресурсов стройкомплекса Москвы, так и с происходящими изменениями в нормативной базе. Таким образом, очередная психологическая планка в 5 тыс долл за кв метр может быть преодолена уже к концу 2006 года.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
