База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Тема загородного жилья — одна из самых обсуждаемых на страницах специализированных изданий, конференциях, круглых столах, мероприятиях, приуроченных к выставкам недвижимости, и пр. Особенно пристальное внимание уделяют коттеджным поселкам — относительно новому сегменту рынка недвижимости. Это комфортабельное жилье, пользующееся все возрастающим спросом и представляющее коммерческий интерес как для строителей, так и продавцов.
А вот вопросы и проблемы садоводческих товариществ сегодня затрагивают не столь активно. Хотя земельные участки с расположенными на них домами являются самым крупным сегментом загородной недвижимости, принадлежащей москвичам в области. А всего в России к данной деятельности причастны по разным оценкам около 22 млн. семей.
Рынок этой недвижимости живет по своим законам, переживая определенные этапы в своем развитии. Но следует отметить, что по оценкам специалистов объем сделок в данном сегменте составляет всего 5–8 % от общего объема. В большинстве случаев в садоводческих товариществах продажей и покупкой домов и земельных участков люди занимаются самостоятельно или прибегают к помощи небольших риелторских фирм, работающих в конкретном районе.
Своя земля: начало большого пути
Наиболее активно садоводческие товарищества начали развиваться с середины 60?х — начала 70-х годов. Земли под строительство загородных домов выделяли и раньше. Тогда кооперативы разрешено было организовывать, как правило, тем, кто находился у власти, научной и военной элите, писателям, людям искусства, руководителям производств. Стародачные живописные места расположены на незначительном удалении от столицы. Это Барвиха, Жуковка, Николина Гора по рублево-успенскому направлению, Малаховка, Ильинское, Кратово — по казанскому, Салтыковка, Валентиновка, Переделкино, Тарасовка, Ватутинки — перечень можно продолжить.
Что касается руководителей страны, то уже в первые годы советской власти для летнего отдыха они использовали усадьбы, поместья и имения бывших помещиков, дворян, крупных промышленников. Активное строительство правительственных дач началось в середине 30-х годов. Значительно позже приняли постановление, согласно которому каждый гражданин потенциально имел право получить в бессрочное пользование участок для садово-огороднической деятельности и возвести на нем дом, параметры которого были указаны в принятом документе.
В Московской области началась эпоха освоения земель. Следует отметить, что для садоводческих товариществ выделяли территории, как правило, изначально малопригодные для выращивания плодовых деревьев и овощных культур и тем более для строительства жилья. Часто это были низины и болотные места или просеки под линиями электропередач, пустыри вблизи деревень, мелколесье. Согласно соответствующим постановлениям минимальные размеры участков составляли шесть, а в ряде мест и четыре-пять соток. Могло быть и больше — восемь или 12 соток. Это зависело от решений местных властей. Но в основном стандартный размер наделов составлял шесть соток. Время от времени появлялись очередные постановления, регламентирующие эти размеры (сегодня разрешено приобретать участки площадью до 25–30 соток). Территории для садоводческих товариществ предоставляли практически во всех муниципальных районах области. Меньше всего их было вблизи столицы. Осваивали земли отдаленных районов, таких, как Шаховской, Шатурский, Талдомский, и даже территории областей, граничащих с Московской. География таких наделов в представлении значительной части граждан не всегда соответствовала логике. Участки в шесть соток получали как жители Москвы, так и городов Подмосковья. Удачным считалось расположение в пешем радиусе от железнодорожной станции, где останавливались электрички. А поскольку автомобиль в те времена был роскошью, а не средством передвижения, то в места, куда невозможно было доехать на электропоезде, добирались на автобусах, которые после посадки напоминали переполненные вагоны времен Гражданской войны с беженцами, показываемые в документальной кинохронике.
Кому предоставляли наделы? Как правило, земли выделялись предприятиям. На получение шести соток выстраивались длинные очереди, и не все желающие могли стать обладателями участков. Прежде всего, землю предоставляли общественным деятелям, передовикам производства, ветеранам труда, сотрудникам с благополучной анкетой. Сюжет, напоминающий историю, рассказанную в фильме Эльдара Рязанова «Гараж», в тот период был вполне реальным. Очереди на получение земли для неработающих граждан имелись и в организациях местной власти.
Люди, получившие участки, осушали, облагораживали свою землю, корчевали деревья, разбивали сады, сажали овощи и пр. Какие дома строили на шести сотках? В начальный период согласно постановлениям органов власти, которая с большой осторожностью относилась к понятию «частная собственность», они должны были быть одноэтажными с односкатными крышами, небольших площадей и предназначаться только для летнего отдыха. В основном возводили щитовые и дощатые постройки. Конечно, и тогда были исключения в виде бревенчатых или брусовых домов. В качестве кровельного материала, как правило, использовали обыкновенный шифер, но появлялось и оцинкованное железо. Со временем товарищества электрифицировали, проводили водопровод от общей артезианской скважины. Жизнь налаживалась, и ее относительный комфорт во многом зависел и до сих пор зависит от деятельности правлений, активности и компетентности его членов. Можно с уверенностью сказать, что у каждого владельца участков, полученных в те времена, своя уникальная история обустройства.
Настоящее
Сегодня в дачных товариществах мало что напоминает о временах первопроходцев. Выросли посаженные плодовые деревья, уменьшилось количество грядок, их место заняли газоны, лужайки, пруды, стало гораздо больше цветов. Ко многим участкам подведен газ, проложены дороги. Ведь для людей автомобиль становится привычным средством передвижения. Болота отодвинули свои границы, земля осушена и облагорожена. Правда, и в настоящее время для целого ряда семей овощи и фрукты, выращенные на своей земле, являются существенным подспорьем.
Современное дачное оборудование позволяет полностью обеспечить дом элементами комфортного быта. Это и горячая вода, и туалет, и душ, и даже ванна-джакузи. На участках появились и гаражи, и бани. Что касается домов, то забыт дефицит, когда с трудом добывали каждую доску, а вместо пакли использовали мох близлежащих болот. А то и просто спиливали в лесу дерево и под покровом ночи переправляли распиленное на участок.
Сейчас на рынке имеются самые разнообразные материалы для строительства: деревянные брус и бревна, кирпич, пенобетонные блоки. Предлагают такие кровельные материалы, как ондулин, железная, керамическая, цементно-песчаная, сланцевая черепица, медная кровля. Дома обшивают вагонкой, сайдингом различных цветов. Кроме щитовых домиков и вместо них возводят брусовые, бревенчатые и даже кирпичные сооружения. Но конечно, не все так благополучно. Значительная часть граждан не может позволить себе переустройство дачи с использованием современных проектов и материалов из-за недостатка средств.
Редеют ли в настоящее время ряды владельцев «фазенд» на шести сотках? Определенная часть владельцев домов, существенно улучшивших свое благосостояние, покидает садоводческие товарищества и покупает дома в современных коттеджных поселках или землю для строительства жилья в других местах. Есть и те, кто переезжает в город в силу возраста, не имея физических возможностей содержать участок. Освободившуюся территорию со строениями зачастую покупают другие члены товарищества, расширяя таким образом свои владения. Если претендентов нет или вариант не устраивает прежних хозяев, объект выставляют на продажу на рынок загородной недвижимости. К существенным факторам смены загородного жилья можно отнести неудовлетворенность его обитателей не только недостатками инфраструктуры или размером участка, но и социальным окружением. Возросшее материальное благополучие одних, позволяющее построить дом и обустроить землю на современном уровне, контрастирует с возможностями других, все еще живущих в щитовых деревянных домиках.
Правда, следует отметить, что последних становится все меньше. Стоимость домов в садоводческих товариществах, как и в коттеджных поселках, зависит прежде всего от удаленности от МКАД. Далее факторами, определяющими стоимость, являются площадь участка, окружающая природа, параметры самого строения, наличие подъездных дорог и пр. Разброс цен достаточно велик. Так, по Волоколамскому шоссе брусовой дом общей площадью 70 кв. м на участке шесть соток, расположенный в 20 км от МКАД, предлагают по цене 28 тыс. долл., а дом общей площадью 116 кв. м на аналогичном участке в 25 км от МКАД — уже по цене 110 тыс. долл. В первом случае сооружение деревянное, брусовое, с двускатной крышей, летним водопроводом и электричеством, а во втором — кирпичное, с круглогодичным водопроводом, магистральным газом, электричеством… Рядом лес, водоем. Качественная подъездная дорога. Что касается спроса, то покупателей, желающих приобрести домик за городом и имеющих некоторые средства для этого, достаточно для того, чтобы выставленные на продажу объекты нашли своих владельцев.
О будущем садоводческих товариществ
По какому пути пойдет развитие садоводческих товариществ? Какое будущее уготовано их членам? Многое зависит от правления этих организаций. Если станут уделять внимание объектам инфраструктуры, организации охраны, строительству подъездных дорог, разумно реализовывать или использовать освобождающиеся владения, то с большой долей вероятности данный сегмент рынка будет жить и развиваться. Тем более что по оценкам экспертов рынка недвижимости площади участков под строительство домов и коттеджей в Подмосковье ограничены. Поэтому осваивают все более отдаленные от столицы угодья. Но следует отметить, что с вступлением в 2005 году в силу закона, разрешающего переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли поселений, территории для возведения объектов загородной недвижимости различного назначения существенно расширят свои границы. В большинстве случаев это будет жилье другого уровня: современное, удобное, с объектами инфраструктуры, охраной и пр. Будущее садовых товариществ также во многом зависит от развития и строительства дорог. Возможны варианты, когда изначально неудобно расположенные товарищества со временем прекратят свое существование и, наоборот, привлекательные для жизни места будут развиваться. С высокой степенью вероятности сохранится и даже усилится тенденция расширения владений за счет убыли прежних хозяев.
Комментарии специалистов
Светлана КОНДАЧКОВА, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН» В информационной базе по загородной недвижимости нашей корпорации есть предложения по объектам в садоводческих товариществах и дачных кооперативах. В основном они расположены в радиусе 60 км от МКАД по самым разным подмосковным направлениям и отличаются высокой плотностью застройки, небольшой площадью участков (шесть-восемь соток) и относительно недорогим качеством строительства. Как правило, из коммуникаций присутствуют только электричество и сезонное водоснабжение — летний водопровод.
Стоимость объектов в садовых товариществах и дачных кооперативах невысока и составляет в среднем 10–60 тыс. долл. На ценообразование объектов в садоводческих товариществах влияют престижность направления, удаленность от МКАД, природный ландшафт (близость леса и водоемов), набор коммуникаций (наличие газа в некоторых случаях может увеличить стоимость объекта на 20–30 %), контингент проживающих, его однородность.
По нашим данным, в последние несколько лет количество предложений остается примерно на одном уровне. Изменился их удельный вес на фоне общего увеличения предлагаемых к продаже домов. В связи с активным развитием рынка загородной недвижимости потребности потенциальных покупателей теперь удовлетворяют за счет предложений в новых организованных коттеджных и дачных поселках. А они безусловно существенно выигрывают за счет качества строительных материалов, современных технологий, развитой инфраструктуры и пр.
Кроме того, не все поступающие заявки на продажу в садовых товариществах могут быть приняты в работу риелторскими компаниями, так как нередко цена на объекты в товариществах и кооперативах не сопоставима с затратами исполнителей и накладными расходами, связанными с оформлением и подготовкой документов к сделке.
Что касается будущего садоводческих товариществ, то надо сказать следующее: жизнь течет, меняется социальный статус и материальное положение собственников наделов в шесть соток. Рынок предлагает все больше качественно новых объектов в разной ценовой категории, поэтому, конечно, определенная часть владельцев покидает свои владения, предпочитая более комфортабельное жилье.
Арсений МИЩЕНКО, руководитель отдела загородной недвижимости ОАО «Домострой» Рынок недорогой загородной недвижимости, к которой относятся объекты в садоводческих товариществах, достаточно стабилен. Дома, расположенные на шести сотках, приобретают граждане, не имеющие средств на приобретение и содержание современного коттеджа, или те, кого устраивает небольшой земельный надел в силу возраста. Причем это необязательно пожилые люди — в последние годы примерно половину спроса обеспечивает молодежь (до 35 лет): они покупают первую дачу отдельно от родителей.
Будущее садоводческих товариществ зависит прежде всего от их расположения, транспортной доступности, окружающего ландшафта. Так, есть примеры, когда товарищества, расположенные вблизи сельских населенных пунктов, вошли в состав данных территориальных образований. Соответственно, это дало возможность регистрации и строительства домов для постоянного проживания. Что касается цен, то сейчас их разброс достаточно велик и составляет от 10 до 100 тыс. долл. Конечно, со временем определенная часть владельцев будет оставлять свои «фазенды», покупая жилье, соответствующее их возросшим финансовым возможностям. Эта тенденция, полагаю, будет иметь устойчивый характер. А освободившиеся участки наверняка найдут своего покупателя.
Оформление прав на землю
До 30 октября 2001 года — времени введения в действие Земельного кодекса РФ — граждане и юридические лица могли получить участки в постоянное бессрочное пользование. После этой даты на таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1). Но если человек получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но не распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею. То же самое касается юридических лиц, которым земельные участки предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4). Однако согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — Закон) юридические лица обязаны переоформить данное право (для садоводческих товариществ это земли общего пользования) на право аренды или собственности до 1 января 2006 года. Кроме того, в соответствии с ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законом, не допускается. Как следует из п. 3 ст. 3 Закона, предоставление в собственность участков, ранее предоставленных в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть переоформить землю из постоянного (бессрочного) пользования в собственность можно в любое время. Предоставление участка в пожизненное наследуемое владение после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, которые имеют землю на данном праве, владение ею сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1). Здесь также не допускается распоряжение участками, за исключением перехода прав по наследству.
Землю, находящуюся в пожизненном наследуемом владении, тоже можно бесплатно однократно приобрести в собственность. Законодателями не установлено строгих временных рамок для этого, то есть приобрести такой участок в собственность разрешено в любое время.
Налог на землю
Порядок налогообложения и для собственников, и для владельцев участков на праве постоянного (бессрочного) пользования одинаков. В настоящее время он исчисляется как фиксированная сумма за сотку, которая в большинстве случаев не превышает 10–15 руб. С 1 января 2006 года земельный налог станут высчитывать по новым правилам и формировать на основе кадастровой стоимости наделов. Величина ставки, которую должны устанавливать органы местного самоуправления, будет не более 0,3 % кадастровой стоимости земли. Так, если последняя составляет 40 тыс. руб. за сотку, придется платить налог 120 руб. за сотку. За участок площадью шесть соток налоговые платежи, соответственно, составят 720 руб. в год.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
