Крупный пожар, случившийся в Лондоне в начале XVIII века, заставил задуматься собственников солидных зданий, располагавшихся в центре города, о создании действенной защиты от подобного рода бедствий. Тогда решили организовать общий фонд, формировавшийся за счет взносов партнеров и позволявший хотя бы частично возмещать каждому из них ущерб от потерянного в результате пожара имущества. Так появилась первая в мировой практике страховая компания, призванная защитить граждан от финансовых потерь, неизбежных после пожара.
Однако и сегодня пожар является наиболее часто страхуемым риском. Так, в феврале 2005 года в центре Мадрида сгорел 32-этажный небоскреб, огромное количество офисных помещений которого сдавали в аренду различным фирмам. В результате экспертизы, проведенной страховой компанией, выяснили, что виной пожара стало короткое замыкание в электросети. Страховое возмещение, выплаченное собственнику здания, покрыло весь причиненный ущерб. При этом также учли и недополученный доход от аренды уничтоженных огнем помещений до истечения срока по договорам, которые были в силе на момент наступления страхового случая.
В нашей стране опыт страхования коммерческой недвижимости пока невелик. За последние годы только в Москве в результате пожаров были полностью уничтожены незастрахованные здания Министерства транспорта РФ и Манежа, которые восстанавливали за счет государственного бюджета и из средств привлеченных инвесторов.
На Западе страхование коммерческой недвижимости за весьма продолжительную историю существования сумело отшлифовать свою практику, имеющую ряд характерных особенностей.
Стоит отметить, что коммерческая недвижимость является источником дополнительных доходов, связанных со сдачей в аренду площадей. Если к моменту совершения страхового случая договоры о найме, заключаемые, как правило, на продолжительный срок, находились в законной силе, то речь пойдет о внушительных потерях и значительном размере страховой суммы.
Коммерческая недвижимость постоянно имеет риски полных или частичных потерь. Последние делят на повреждение (уничтожение) недвижимости и потери на нее прав собственности. Первый вид риска постоянно угрожает объекту недвижимости, начиная с момента его строительства. Потеря прав собственности может явиться следствием притязания третьих лиц на объект из‑за отсутствия чистоты сделки. Поэтому на каждом этапе жизни объекта грамотные действия его владельца способны если не исключить вероятность наступления страхового случая, то хотя бы уменьшить масштаб возможных потерь.
Особенно важно грамотно выбрать поставщиков и подрядчиков, ведь по мере строительства объекта и выполнения монтажных работ растет и страховая сумма. И если сначала она равна нулю, то к вводу здания в эксплуатацию и к моменту сдачи его арендаторам достигает своего максимума. Задача страховщиков — внимательно отслеживать данный период, постепенно увеличивая страховую сумму.
После начала функционирования здания необходимо обустроить его современными средствами безопасности (противопожарные, охранные системы и т. п.).
Законный собственник коммерческой недвижимости старается оградить объект как от непредвиденных, так и от негативных событий. Изучение соотношения цены (затрат) и полноценности (комплексности) защиты однозначно характеризует страхование как наиболее эффективный инструмент защиты. Спокойствие собственника недвижимости — это еще не все преимущества. Факт его застрахованности может быть обеспечен дополнительными финансовыми ресурсами, так как наличие страховки является обязательным требованием для получения банковского кредита.
Надо сказать, что в страховании коммерческой недвижимости особенно проявляется взаимовыгодность сотрудничества страховых компаний и их клиентов. Страхователей привлекает низкий уровень тарифов (не более 2,5 %), а также невысокий уровень риска и крупная стоимость страхуемого имущества.
На сегодняшний день практикуют два подхода в определении набора страховых случаев. За основу принимают либо группу типовых опасностей (огонь, удар молнии, взрыв и т. п.), которую иногда дополняют по согласованию с собственником, либо все возможные риски за исключением специально оговоренных. Набор же стандартных исключений одинаков для страховщиков всего мира. Страховое возмещение не выплачивают, если ущерб имуществу причинен в результате войны, терроризма или злого умысла страхователя. Естественные причины ухудшения состояния здания (коррозия, гниение и др.) страховые компании не рассматривают в качестве повода для выплаты страховки.
Поскольку страховые случаи, связанные с коммерческой недвижимостью, сопряжены со значительным размером компенсации, компании предпочитают перестраховывать такие риски в других организациях своего профиля. В этом случае бремя ответственности по выплатам они делят пополам, а не производят возмещение исключительно из собственных средств.
Страхователю следует помнить, что компенсация возмещает все утерянное имущество строго в рамках заключенного договора. По этой причине обеим сторонам следует быть особенно внимательными при оформлении документов, а при наступлении страхового случая собственник недвижимости должен с пониманием воспринимать скрупулезность страховой компании в определении размера ущерба и его причин.
Так, 13 февраля 2006 года в результате крупнейшего пожара было практически полностью уничтожено здание издательства «Пресса», застрахованное компанией «Росно». Для расследования обстоятельств происшедшего и оценки ущерба «Росно» привлекло независимую экспертную организацию «Канингэм Линдсэй Раша».
К сожалению, на отечественном рынке не практикуют услугу, давно распространенную на Западе, когда страховщик не просто производит оценку риска и его страхование, а предоставляет рекомендации по улучшению состояния объекта. Таким способом уменьшают не только степень риска, но и стоимость страховки.
В процессе эксплуатации объекта коммерческой недвижимости важное значение имеет определение ответственности арендаторов. Не желая страховать свою ответственность, арендаторы должны помнить, что при наступлении страхового случая по их вине компания, выплатив страховку владельцу здания, вправе через суд требовать у виновника возмещения ущерба.
Наличие у каждого объекта коммерческой недвижимости (склад, офис, торговая точка) специфических особенностей не позволяет выработать стандартную тарифную сетку. Виной тому и недолгая история отечественной коммерческой недвижимости.
Поскольку страхование является макроэкономическим процессом, на его цену влияет ситуация на мировых страховых рынках. Это связано с использованием механизма перестрахования, привязанного в большинстве случаев к зарубежным компаниям. Тем не менее общую положительную тенденцию развития страхования коммерческой недвижимости у нас в стране трудно не заметить. Стимулирующим фактором здесь выступает развитие связей с зарубежным капиталом, для которого страхование давно стало обязательной практикой.
Вячеслав Шталь,
заместитель директора агентства «Отрадное»,
филиал «Московия» страхового общества «Зенит»
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »