База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Каков спектр проблем, тормозящих развитие отрасли, столь необходимой и тем, для кого строят, и тем, кто строит?
Вопрос о территории под новое строительство является одним из наиболее сложных. Первое, с чем приходится сталкиваться девелоперам, — приобретение участка. Как известно, по закону свободные земли должны распределяться исключительно на аукционах. Но девелоперы и эксперты обращают внимание на один настораживающий момент. Многие, к тому же лучшие участки распределены еще до вступления в силу закона. «Передел собственности в столице произошел еще в 1990-е годы. Именно тогда такие гиганты, как, например, «Главмосстрой», скупили значительное количество наиболее ликвидных площадок», — утверждает вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов.
Земля с дефектом
Описанная практика привела к тому, что сегодня практически не осталось участков под жилищное строительство для распределения через аукцион. Те, что все-таки доходят до торгов, «реализуются по завышенным ценам и, как правило, не отличаются удачным местоположением. Более того, многие участки имеют серьезные обременения, а значит, потребуют дополнительных финансовых вложений»,— продолжает В. Тимербулатов.
Различные недостатки имеют многие из предлагаемых сейчас участков, расположенных на заболоченных почвах, бывших полях аэрации или свалках. Такие территории имеются в Кожухове, Щербинке, Некрасовке и других районах Москвы и области. Затраты, которые требуются на замену грунта, столь велики, что подчас заставляют отказываться от участия в аукционе. Участки, расположенные на периферии или пустырях, страдают невыгодным расположением, а участки в центре имеют невыгодные для девелоперов условия приобретения.
Один из наиболее известных и значительных проектов в данный момент — «Новое кольцо Москвы». В ходе его реализации предусмотрено распределение площадок на аукционах. Однако участники торгов, потенциальные девелоперы, признавались: проектная документация, которая готовится для торгов, оставляет желать лучшего. «Условия, на которых частным инвесторам предлагается войти в проект, даже для сегодняшнего рынка невыгодны, так как в итоге проект окажется нерентабельным. На мой взгляд, именно по этой причине рассматривается возможность реализовать его в рамках муниципальной программы», — считает генеральный директор компании «МИАН-Девелопмент» Анатолий Морозов.
Не простой остается и ситуация с промзонами. Как известно, большая часть расположенных в Москве производств подлежит выводу, реабилитации и дальнейшей застройке. У таких территорий имеются плюсы: инфраструктура и коммуникации, правда, нуждающиеся в реконструкции. Есть и объективные проблемы, тормозящие освоение промзон. «Процесс их вывода за территорию города занимает несколько лет — четыре–пять как минимум. Необходимо прежде всего где-то разместить производство, обеспечить работой людей, занятых в нем. Только после этого реально начать возведение жилья на этой площадке», — комментирует А. Морозов.
Еще одним потенциальным местом для новостроек являются площадки, где предполагается перенести воздушные электросети под землю. «На первый взгляд они кажутся перспективными для девелоперов,— рассказывает пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.— Однако, учитывая, что стоимость прокладки 1 км кабеля составляет около $1 млн, требуется осторожный и скрупулезный подход к разработке такого рода проектов. Тем не менее в престижных районах, где возводится жилье бизнес-класса, затраты будут оправданными».
Проблем не перечесть
К трудностям, связанным с приобретением участка под застройку, прибавляется и чрезмерная чиновничья волокита. «К сожалению, высокая бюрократизация сферы недвижимости создает препятствия для серьезного увеличения объемов строительства. С каждым годом растет административная нагрузка на девелоперские компании. Ожидания, что административная реформа создаст более четкие и понятные процедуры согласования и реализации проектов, не оправдались», — критикует сложившееся положение С. Лядов.
«Наличие административных барьеров значительно увеличивает сроки реализации проектов, что также затрудняет строительство, — поясняет В. Тимербулатов. — Лишь единичные проекты можно осуществить в течение двух лет, у подавляющего большинства этот показатель в полтора–два раза выше. Вместе с тем растягивание сроков реализации приводит к снижению оборота капитала, что заметно сказывается на себестоимости».
Но даже упорство, проявленное при преодолении различных административных барьеров, утверждают застройщики, не гарантирует успеха. «В Москве очень высока динамика изменения технических условий на участки под застройку. В частности, ситуация на момент приобретения площадки способна радикально измениться к началу строительства», — делится проблемами В. Тимербулатов. Проще говоря, чиновники могут «поменять коней» непосредственно «на переправе», предложив совсем не те условия, которые предполагались на момент приобретения участка.
Вернуть ситуацию к исходной точке невозможно, поскольку городу нельзя передать обратно участок, приобретенный на аукционе. Зная это, строители опасаются участвовать в аукционах, на которых предлагаются участки с недостаточно хорошо проработанной документацией. Такая ситуация сложилась, например, у компании «Конти». «Выкапывая котлован для будущего жилого комплекса «Континенталь», мы обнаружили высоковольтные кабели. В результате перенос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись нам более чем в $5 млн», — рассказывает В. Тимербулатов.
Иногда причиной возникновения такого рода проблем становится не преднамеренное сокрытие каких-либо сведений об участке, а неточности, возникшие по причине недостаточного изучения заложенных под землей инженерных сетей, коммуникаций, геологии участка.
Занимаясь подготовкой технической документации, ответственные лица подчас не представляют себе всего спектра проблем, с которыми застройщику придется столкнуться в процессе освоения территории и подготовки места для будущего строительства. Тем не менее все обременения ложатся на плечи инвесторов. Зная это, многие строители не доверяют технической документации.
Путь для решения этой проблемы предлагает начальник управления формирования градостроительных программ стройкомплекса Москвы Алексей Шепель: «Аукционы нужны, но проекты не должны подготавливать муниципалитеты — в этом деле они не профессионалы. Строителю требуется только площадка — и больше ничего. Все остальное должен определять инвестор». Пойдет ли на такое решение проблемы город? Верится с трудом: в этом случае ситуация во многом может выйти из-под его неусыпного контроля.
Неподъемная доля города
Еще одной непростой темой является так называемая доля города — своеобразный оброк, который выплачивает практически любая строительная компания. Официальное название «доли» — компенсация инвесторов городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Сама идея такого расчета родилась на основе вполне разумных оснований. Объемы строительства жилья в городе должны быть сбалансированы и одновременно увязаны с жилищными программами.
Кроме того, возводимое жилье требуется обеспечить определенным количеством объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Так утверждают власти города (куда на самом деле идут эти средства — тема отдельного разговора). Более того, за счет доли города декларируется и строительство социального жилья.
Размер компенсации по жилой площади в Центральном административном округе составляет 50%, в других округах — 30%. Иногда доля города выплачивается частью квартир в доме, предназначенном для коммерческой продажи; иногда — оформляется в самостоятельный проект, например, муниципальный дом или какой-либо объект для городских нужд. Но в настоящее время доля города чаще всего измеряется в денежном эквиваленте.
Такая форма взаимоотношений города и строителей, по мнению последних, имела бы право на существование, если бы размеры выплат не были столь велики. Особенно обременительными они оказываются при затратном строительстве. Например, при возведении небоскребов, по поводу которых сегодня, кстати, имеются самые масштабные планы. «Их монтаж в принципе не способна осилить строительная компания средней руки. Или нужно уменьшать долю города», — считает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев.
Как бы ни были велики обременения, застройщики тем не менее берутся и за малорентабельные проекты. Разумеется, многих это не устраивает. Как следствие, возникает дефицит предложения на рынке и стремительный рост цен. Рассчитывать в такой ситуации на значительное увеличение объемов строительства стоит едва ли.
Проблемы мощностей, и не только…
Чтобы судить о масштабах сложностей, существующих сегодня в системе энергоснабжения столицы, не нужно быть профессионалом: достаточно вспомнить проблемы прошедшей зимы. В январе, когда наблюдались 30-градусные морозы, установлен абсолютный рекорд по электрической нагрузке в московской энергосистеме — 16 200 МВт. Ясно, что ресурсы города ограничены, а ввод новых мощностей катастрофически отстает от потребностей столицы. По заявлениям представителей Мосэнерго, в этом году не хватает 2,8 млрд руб. для присоединения только социально значимых объектов.
По словам управляющего партнера управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксаны Каармы, «реконструкция коммуникаций, обеспечение горожан теплом, газом, светом является основной проблемой столицы. Например, когда сносят квартал пятиэтажек, обнаруживается, что мощностей тех коммуникаций, которыми они снабжались, недостаточно для вновь возводимых домов. Не говоря уже о том, что изношенность коммуникаций требует существенных капиталовложений».
Такое положение прибавляет головной боли опять-таки застройщикам. В Московском регионе трудности с подключением новых объектов к сетям начались еще два–три года назад. В столичной энергосистеме ежегодно прибавляется 35–45 тыс. новых абонентов. По словам первого заместителя мэра Юрия Росляка, прирост потребления электроэнергии в регионе к 2010 году составит более 17%.
Дефицит энергомощностей привел к значительному увеличению сроков присоединения новых объектов к сетям. По словам застройщиков, теперь они колеблются от полугода до двух лет. «Даже если у вас на руках есть технические условия, это вовсе не означает, что объект подключат. Некоторые стройки по этой причине просто остановились, — продолжает С. Лядов. — Впрочем, по текущим объектам решения с трудом, но все-таки находятся. На одном из объектов компании мы получали техусловия полтора года. Но наиболее тяжелая ситуация касается новых проектов. Из-за высоких обременений по энергетике они теряют свою привлекательность. Наверное, у каждого застройщика в инвестиционном портфеле есть проекты, которые не получается реализовать по этой причине».
В контекст нелегкой ситуации добавляется нелегкое взаимодействие с энергетиками. Максимум выгоды — вот принцип, по которому эти компании пытаются строить отношения со всеми партнерами, нуждающимися в их ресурсах. Такая история случилась в практике компании «Сити-XXI век»: «Мы изучали условия вхождения в один из проектов в Кашире, где требовалось подключение к дополнительным мощностям, — рассказал С. Лядов. — Наша компания согласилась профинансировать строительство энергоцентра. Естественно, что мы хотели предусмотреть компенсацию от тех, кто стал бы подключаться к нему в дальнейшем. Директор районной сетевой компании от такой схемы наотрез отказался. Он нарисовал свой план, предложив нам построить мощности и передать их ему на баланс. И весь разговор. В некоторых случаях энергетики просят заплатить за них налоги — мол, объект возведен не собственными силами и поэтому идет в прибыль».
Выход из положения все-таки существует. Но, судя по опыту современных строителей, «в индивидуальном порядке». Если мощности есть — это один разговор; если их недостаточно — все зависит от способности сторон торговаться и договариваться. Иногда застройщики пытаются пойти в обход и самостоятельно справиться с ситуацией. Одно из вероятных решений — обеспечить свои объекты индивидуальными газовыми или дизельными генераторами. Правда, это реально только при наличии достаточного количества топлива.
Как не вспомнить советские времена, когда удар кулаком по столу и лозунг «Родине нужно!» из уст председателя местной партийной организации мог решить любую проблему? Но времена административно-командной экономики уже прошли, а эпоха цивилизованных рыночных отношений еще не наступила. Конечно, ситуация постепенно меняется, но очень медленно. Мешают не только объективные причины — нехватка ресурсов и материалов.
Подводят люди на местах, не умеющие или не стремящиеся служить пользе дела, — «царьки» большего или меньшего ранга. Энергетики — только один пример. Описанная тенденция, к сожалению, проявляется во взаимоотношениях деловых людей независимо от сферы деятельности. Чиновники и девелоперы, подрядчики и инвесторы — все звенья цепи, задействованные в строительной сфере, подчас поражены схожими недугами. Имя им — жадность и отсутствие здравого смысла, при котором, как известно, поступательного развития не бывает.
Что не может строительный комплекс?
Понятие «строительный комплекс», к которому так часто апеллируют аналитики, — очень емкое. По сути это вся инфраструктура: управленческая, кадровая, производственная, транспортная — так или иначе связанная с реализацией строительных планов. Только слаженная работа всех звеньев гарантирует высокий результат и развитие отрасли в целом.
Сегодня одна из главных проблем заключается в мощностях строительного комплекса. «Существуют разумные пределы его развития, которые составляют приблизительно 10% в год. В настоящий момент в строительной отрасли Москвы и Подмосковья занято около 1 млн человек. Ни управленческий комплекс, ни рядовые строительные кадры не могут пополняться большими темпами», — считает С. Елисеев. Многие эксперты еще пессимистичнее в своих оценках. Состояние стройкомплекса они характеризуют как полный развал и в этом видят главную причину хронической нехватки жилья.
Одной из самых болезненных проблем является недостаточный уровень производства стройматериалов, в первую очередь качественного цемента. По расчетам специалистов, в цементную отрасль России необходимо инвестировать порядка $5,1–6,3 млрд. Средства нужны как для поддержания и модернизации действующих мощностей, так и для строительства новых цементных заводов.
Тенденция 2005 года скорее настораживает, чем вдохновляет: рост производства (6,4% годовых) оказался на половинном уровне от показателей 2004 года (11,3%). Специалисты считают, что главная причина заключается в износе оборудования. На 50 действующих в России заводах по производству цемента степень износа приближается к 80%.
Но и этим ситуация, к сожалению, не ограничивается. Цементная промышленность в нашей стране является одной из самых низко развитых в технологическом отношении, поскольку рассчитана на энергоемкий способ производства. Не вдаваясь в подробности профессионального характера, стоит сказать: 85% заводов работают по так называемому «мокрому» способу, в то время как западная промышленность использует этот способ лишь в 15% случаев. Таково плачевное состояние отрасли, без достойного развития которой никакое строительство в принципе невозможно.
Эхо пресловутой поправки
О пагубном влиянии закона № 214 написано и сказано немало. Его тяжелые последствия еще не изжиты и сказываются на работе строителей. «В прошлом году, по официальным данным, на территории столицы введено в строй 4,6 млн кв. м. Из них в рамках городской социальной жилищной программы возведено 1,6 млн кв. м жилья. Таким образом, в рыночном обороте было задействовано лишь около 3 млн кв. м. Да и оно было продано преимущественно в 2003–2004 годах, поскольку срок реализации квартир в новостройках составляет два–три года.
Если бы отрасль развивалась равномерно, то на смену одним объектам приходили бы другие. Но в прошлом году логика развития рынка в связи с выходом 214-го закона была нарушена: новых проектов, особенно в сегменте эконом-класса, появилось мало. В результате предложение сократилось на 50%, что не замедлило сказаться на ценах», — рассказывает С. Лядов.
По мнению А. Морозова, в соответствии с 214-м законом проектная декларация должна быть опубликована только после того, как застройщик решит все проблемы, указанные ранее, — это требование существенно задерживает реализацию проекта.
«Более того, недавно приняты новые инициативы столичного правительства, ограничивающие продажу жилья до полного окончания строительства, — говорит В. Тимербулатов. — Теперь при реализации инвестконтракта застройщик обязан резервировать 15% общей площади дома до момента окончания строительства. Это ограничение защищает потенциальных покупателей от рисков, связанных с двойными продажами, но одновременно создает дополнительные трудности застройщикам».
Судить о результатах внесения поправок сейчас, наверное, преждевременно. Время покажет, насколько результативны принятые меры, но пока положительных сдвигов нет.
Уши вылезут, но хвост увязнет?
Как бы ни были велики сложности становления столичного рынка недвижимости, специалисты все-таки пытаются делать прогнозы. «В этом году ситуация вряд ли улучшится. И для этого есть некоторые основания. В 2006 году в Москве предусмотрено строительство 4,727 млн кв. м жилья. Из них 1,87 млн кв. м получат очередники, переселенцы из пятиэтажных и ветхих домов, а также молодые семьи и прочие участники социальных программ. По сравнению с 2005 годом рост объемов строительства социального жилья составляет 17%. С учетом федеральных программ обеспечения жильем военнослужащих они превысят 2 млн кв. м. Таким образом, на рынок не попадет почти половина строящихся квартир. Решение жилищных проблем для одних групп населения оборачивается их усугублением для других», — утверждает С. Лядов.
С этой точкой зрения согласны далеко не все эксперты. Например, есть мнение, что появление большого количества муниципальных квартир приведет к насыщению рынка и цены на недвижимость в целом упадут. Способна ли решить эту проблему «прибавка в весе» на 17%? Едва ли. Скорее всего и коммерческого жилья не прибавится, и с муниципальными квартирами вопроса не решить. То есть «и уши не вылезут, и хвоста не поднять».
Искусство балансировать
Все сказанное выше так или иначе связано с объективной составляющей проблемы. Но имеется и другая, субъективная сторона. Пытаясь разобраться в идеях, рождающих инициативу ответственных за строительство лиц, невольно приходишь к одной мысли. Интересы города в целом и рядового потребителя в частности мало что определяют. Иначе не объяснить такого количества авантюрных проектов, будь то строительство монорельсовой дороги или грандиозный замах в отношении Болотного острова — за примерами подобного рода далеко ходить не надо.
Строительство стало большой игрой, где судьба крупных ставок зависит от того, насколько долго удастся удержать равновесие между существующим спросом, с одной стороны, и высокой стоимостью квартир — с другой. А искусство балансировать, как известно, несовместимо с резкими движениями.
Отсюда и словно бы нарочно выстроенная цепь обстоятельств, однозначно ведущих если не к регрессу, то к явному топтанию на одном и том же месте. Сколько копий поломали в словесной битве за аукционы? Сколько говорилось о проблемах цементной отрасли? А воз и ныне там. Вопросы управления, кредитования, кадров, инженерной инфраструктуры, коммунального хозяйства, проблемы очередников и обманутых дольщиков… В какой из перечисленных областей достигнут ощутимый прорыв или найден действенный алгоритм решения? А в итоге до 2020 года запланированы все те же 5 млн кв. м в год — цифра знаковая.
Оксана КААРМА
Управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Тот факт, что в период с 2002 по 2020 год будет возводиться около 5 млн кв. м, ни в коем случае не свидетельствует об ограничительных мерах со стороны городских властей. Можно, конечно, задаться вопросом: если есть спрос, почему не начать наращивать объемы строительства жилья прямо сейчас? Но не все так просто, как кажется. Свободной земли под застройку в Москве уже нет. Остались одни пустыри и промзоны. Работать на пустырях очень сложно по той простой причине, что там нет никакой инфраструктуры, никаких коммуникаций. Решение этой проблемы потребует серьезных затрат, что приведет к существенному удорожанию квартир в таких домах. Что касается промзон, то основная сложность заключается в выводе предприятия за пределы города.
Все эти обстоятельства чрезвычайно негативно сказываются на работе застройщиков и на насыщении рынка новыми объектами. Кроме того, крайне отрицательно на рынок новостроек влияет закон № 214, который возложил практически всю ответственность за срывы сроков строительства на застройщиков и инвесторов. Однако новые поправки, внесенные в закон депутатами Госдумы 30 июня 2006 года, способны несколько оживить рынок.
Не стоит забывать и про отрицательное воздействие Земельного кодекса, который существенно усложняет процедуру оформления земельных участков под застройку.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
