База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Деловая активность российской столицы и развитие рынка коммерческой недвижимости находятся в постоянном взаимодействии. Появляются новые бизнес-центры, торговые комплексы, складские помещения, все более привлекательными становятся инвестиции в этот сегмент рынка. В материале, предоставленном компанией «Swiss Realty Group», подведены итоги прошедшего года и даны прогнозы на перспективу развития рынка коммерческой недвижимости.
Промышленные объекты и промышленные земли
Планы правительства Москвы по выводу промышленных предприятий,
расположенных в черте города.
По состоянию на конец 2004 года общая площадь земель столицы составляет 108 083 га. Из них наибольшую территорию занимают участки под жилыми зданиями (28 332 га), улично-дорожная сеть (10 624 га), а также предприятия транспорта, связи и промышленности (15 381 га). Обширная площадь принадлежит паркам, скверам, городским лесам, объектам рекреационного и природно-заповедного назначения (18 518 га).
Под промышленные зоны в Москве отведено более 20 000 га. Генеральный план развития столицы подразумевает их сокращение до 15 000 га. На 1,2 тыс. освободившихся гектаров будут возведены общегородские центры, на жилищное строительство уйдет около 2 тыс., на развитие природного комплекса — 2,2 тыс. га.
Сейчас в городе идет масштабная работа по обследованию промзон, по итогам которой будет вынесено решение об их переносе, сокращении или закрытии. Перенос будет осуществляться по принципу создания аналогичных мощностей в пределах Москвы. Это двойная возможность для инвесторов: построить предприятие и освоить освобождающуюся территорию. Наибольшую площадь среди всех округов Москвы промышленные предприятия занимают в Юго-Восточном административном округе.
В 2005 году планируется закончить концепцию создания промзон, проектной документации и необходимой инфраструктуры. После этого будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать. Сегодня несколько десятков промзон и сотни предприятий расположены вблизи жилых домов и в местах исторической застройки.
Перед правительством Москвы стоит задача сохранить потенциал московской промышленности и сосредоточить предприятия там, где они не будут мешать населению. Первые подобные зоны предположительно появятся в Молжаниновском районе и в Бутове.
Уже существует договоренность о выводе всех производственных точек ЗИЛа из Нагатинской поймы: она будет использована под строительство бизнес-центра площадью около 1,1 млн. кв. м, на которой разместятся 900 тыс. производственных и офисных помещений и 80–85 тыс. малых предприятий. Строительство центра оценивается в 450 млн. долл.
Планируется, что в бизнес-центре смогут работать десятки тысяч человек, представителей малого бизнеса. Предельная цена за аренду помещений пока установлена в размере 150 долл. за один квадратный метр. В течение последних трех лет за счет реорганизации промзон уже высвобождено около 120 га, но единого плана, по которому осуществляется демонтаж предприятий, не существует. Каждый участок рассматривается и рассчитывается отдельно. Вывод предприятия обходится примерно в $ 150 за 1 кв. м его площади. На сегодняшний день прекращена производственная функция объектов, занимавших более 160 га. Из них на 21 га закончено строительство общей площадью 470 тыс. кв. м, из которых 175 тыс. кв. м — жилье для москвичей. Сейчас осваивают еще 19 га, где в ближайшие годы предполагается возвести 220 тыс. кв. м жилья и 290 тыс. кв. м объектов нежилого назначения. Разрабатывается документация на строительство на освобожденных землях площадью 36 га, где в перспективе появится 280 тыс. кв. м жилья и 238 тыс. кв. м объектов нежилого назначения.
Большой проблемой для программы вывода предприятий является сдача излишков территорий и нежилых помещений в аренду другим собственникам.
До 2020 г. в центре Москвы планируется увеличить жилой фонд с 15,5 до 18–19 млн. кв. м, в том числе за счет освобождения и реорганизации промышленно‑складских территорий общей площадью 300 га. В прошлом году промышленные предприятия предоставили 12 площадок (13 га) в историческом центре Москвы. Освободило место ОАО НИИ «Автопром» (Озерковская наб., вл. 52), где начато строительство жилого дома. Жилые здания поднимутся на бывших территориях ЗАО «Вираж» (Б. Сухаревский пер., вл. 11), завода «Регомасс» (Молочный пер., вл. 3), объединения «Вторнефтепродукт» (Спартаковская пл., вл. 10), где находились сразу шесть предприятий. Готовится к выводу хладокомбинат на ул. Красносельской, а на месте грузового двора Октябрьской железной дороги у Ленинградского вокзала вырастет жилой квартал. Сейчас рассматривается вопрос о строительстве жилья в Нагатинской пойме с выводом некоторых предприятий ЗИЛа и автобусного парка. Согласовывается вопрос о застройке 5–6 кварталов Мичуринского проспекта в Раменках, где расположена промзона, из которой до 2004 года должно быть выведено около 30 предприятий. На их месте и за счет снесенных пятиэтажек будет возведено еще около 600 000 кв. м жилья.
Гостиничный комплекс
Гостиничный сегмент рынка коммерческой недвижимости в прошедшем году достиг значительных успехов, но вместе с тем каждый новый виток обнажает новые проблемы и трудности. Это несовершенство законодательной базы, отсутствие экономической прозрачности, сезонный характер бизнеса, недостаток профессиональных управленцев и слабая подготовка среднего менеджерского звена гостиниц, недостаточный въездной туристический поток в связи с террористическими актами и многое другое. Однако несмотря на эти проблемы, перспективы развития гостиничного рынка скорее благоприятны.
При стабилизации политической и экономической ситуации в стране будет сохраняться постоянный рост спроса, особенно на гостиницы среднего ценового сегмента. Что касается прогнозов, то чрезмерная загруженность московских гостиниц и превышение потребности над вместимостью станут реалиями наступившего 2005 года. Высокий уровень спроса и закономерное повышение цен будут усугубляться временным уменьшением общего количества номеров в связи со сносом и закрытием устаревших гостиниц, а также прогнозируемым увеличением въездного потока.
Продолжится существенное сокращение гостиничного фонда столицы из‑за закрытия под снос и реконструкцию большого числа объектов. Прекращение эксплуатации гостиниц «Москва», «Интурист» и «Россия» лишает столицу нескольких тысяч гостиничных мест. За счет уменьшения гостиничных номеров происходит искусственный скачок спроса, связанный не с резким увеличением количества останавливающихся в отелях гостей столицы, а с закономерным сокращением номерного фонда, ведь вместо закрытых гостиниц новых пока не появилось. Ситуация может измениться только после вывода на рынок в 2005–2007 годах новых объектов.
Наибольшим спросом будут пользоваться гостиницы уровня три звезды с международным оператором в качестве управляющей компании. Наиболее вероятно их смещение за пределы Садового кольца и концентрация в Москве отелей высшего ценового сегмента. Активное строительство трехзвездочных гостиниц будет наблюдаться в регионах, обладающих туристической привлекательностью.
По‑прежнему будут работать на российском рынке иностранные сети (Ritz Carlton, Accor, Four Seasons, Rezidor SAS), в результате чего в ближайшие годы в высшем ценовом сегменте появятся гостиницы под международным брендом, управляемые известными западными компаниями.
В связи с нехваткой в Москве гостиниц для среднего класса продолжит свое формирование рынок индивидуальных средств размещения, который составит серьезную конкуренцию гостиничным предприятиям, и прежде всего в ценах.
Торговля
Общая торговая площадь Москвы.
Объем торговых площадей Москвы — примерно 2 млн. кв. м. Прирост прошедшего года — порядка 300 тыс. кв. м. Объем нового строительства в 2005 году согласно планам — около 800 000 кв. м. Ежегодное предложение качественных торговых площадей будет увеличиваться на 300–500 тыс. кв. м. К 2006 году построят 3,2 млн. кв. м торговых площадей, то есть их общая площадь составит более 5 млн. кв. м.
Изменение показателей доходности и окупаемости.
Средняя доходность торговых площадей в 2004 году составила 14 %. Торговые площади, расположенные в центральных торговых коридорах, принесли прибыль в размере от 20 до 22 %, а торговые площади на окраине города — 6–8 %.
Изменение арендных ставок.
В сегменте торговой недвижимости продолжается стабилизация ставок аренды, что связано с увеличением предложения качественных торговых площадей. Однако на лучших торговых коридорах арендные ставки демонстрируют рост. Ставки аренды на помещения в торговых центрах в пределах Садового кольца — в среднем $ 600–1000 за 1 кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), объем свободных площадей в среднем не превышает
2,7–3,9 %; на торговые площади в торговых центрах спальных районов колеблются в пределах $ 350–850, объем свободных площадей — порядка 5 %; площадей в торговых центрах, расположенных вдоль МКАД, в среднем равны $ 450–650, объем вакантных площадей — 1,7–4,3 %. Самыми высокими остаются арендные ставки в престижных торговых коридорах: от $ 1000 до 4000 за 1 кв. м, доля свободных площадей — порядка 2 %.
Изменение цены продаж.
На наиболее привлекательных для ритейла торговых коридорах Москвы наблюдался значительный рост цен продажи торговых площадей, опережающий рост арендных ставок. Лидером как по арендным ставкам, так и по ценам продажи осталась Тверская улица: $ 3800 и 20 900 соответственно, что в 3,8 раза выше цен продажи торговых помещений на улице Пятницкая, Ленинском, Ленинградском проспектах, проспекте Мира и Садовом кольце.
Тенденции, которые сформировались в 2004 году и обещают развиваться в 2005 году.
Замедление динамики роста рынка торговой недвижимости.
Начало процесса слияния и поглощения мелких компаний крупными игроками.
Рост профессионализма игроков рынка торговой недвижимости.
Повышение требований конечных потребителей (арендаторов и покупателей) к предлагаемым торговым площадям.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
