База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Приход на нижегородский рынок крупных продуктовых (и не только) сетей обнажил одну важную проблему: в городе не хватает качественных складских помещений. О ситуации со складскими помещениями и перспективах этого сегмента рынка недвижимости нам рассказала наш постоянный эксперт - директор Нижегородского Центра научной экспертизы, бизнес-консультант Нижегородской Гильдии риелтеров Татьяна Романчева.
- Рынок складской недвижимости отстает по своему развитию от торговой и офисной недвижимости, - отметила Татьяна Ивановна. Как следствие этого, пока на рынке не существует четких классификаций складских помещений в отличие, скажем, от жесткой градации офисных помещений. Так, в свое время 4 крупнейших консалтинговых московских компании приняли единую классификацию к офисным помещениям (класс А, В, С, D и так далее).
Что оказывает влияние
на развитие рынка складской недвижимости?
Это напрямую зависит от развития рынка торговой недвижимости. Появление сетевых операторов, крупных ритейлеров говорит о том, что рынок складской недвижимости с каждым годом будет набирать обороты. Наиболее активно этот сектор развит в московском регионе. Там складская недвижимость уже шагнула за пределы МКАД. Значит, российские складские операторы в ближайшее время пойдут в регионы. Если говорить о ПФО, то система логистики будет развиваться, прежде всего, в таких городах, как Казань, Самара и Нижний Новгород. Здесь в ближайшие 5 лет будут активно строиться крупные логистические складские комплексы, отвечающие всем современным требованиям.
Как формировался складской рынок?
Прежде всего, на основе существовавших различных баз (например, овощных). Что сейчас характерно для продуктового рынка? Ответ прост: развитие системы логистики и определенные требования к современному складскому хозяйству. Из-за отсутствия на рынке качественных складских помещений, многие крупные продуктовые компании берутся за их строительство самостоятельно, осваивая, таким образом, непрофильный вид бизнеса. Поэтому можно предсказать, что в ближайшие годы в городе появятся операторы, предоставляющие складские услуги в полном объеме для операторов ритейла. Операторы, ставшие арендаторами, смогут в свою очередь предъявлять к собственникам помещений требования по хранению продуктов, разгрузке, оборудованию и растаможке
.
Классификация
складских помещений.
Склады могут быть открытыми и закрытыми. Далее, склады делятся на отапливаемые и неотапливаемые. Ко второму типу относятся, как правило, ангары. От наличия или отсутствия данных факторов и зависит размер арендной платы.
Склады класса А имеют потолки не ниже 13 метров. Для сравнения высота потолков помещений класса С - от 4 метров. Современное помещение должно иметь определенный шаг колонн не менее 15 метров, расстояния между складскими пролетами не могут быть меньше 24 метров.
Площадь застройки напрямую связана с размерами земельного участка. В настоящее время жизненно необходимы площадки для маневрирования крупных фур. Поэтому 45% площади уходит под застройку здания, остальные нужны для передвижения машин. В современный комплекс входит обязательная система охраны с сигнализацией, видеонаблюдением и автоматическим пожаротушением. Есть определенные требования и по напольному покрытию пол должен быть бетонным, иметь ровную поверхность, антипылевое покрытие и выдерживать определенные нагрузки. В классификации очень важно качество и количество ворот.
Современные комплексы включают офисную часть. Чем выше класс офиса, тем больше требований по связи. Как дополнение, складские помещения могут иметь железнодорожную ветку. Чем выше класс складского хозяйства, тем острее встает вопрос о его грамотном управлении.
Какие складские помещения востребованы сегодня?
Сейчас в обиход входит понятие «складской комплекс». Это складские помещения, имеющие на своей территории еще и офисные площади. Именно такое сочетание будет иметь спрос. На сегодня самым крупным складским комплексом в городе является «ВолгаПромСормово», располагающий закрытыми и открытыми складами. Отапливаемые и неотапливаемые площади в сумме составляют 64 000 кв. метров. Из них 56 000 кв. метров относится к открытым площадкам. На территории комплекса расположен таможенный пост и офисные помещения. Первый современный логистический комплекс (по трассе Нижний Новгород Казань, между Кстово и Нижним Новгородом) построила компания «Алиди». Первая очередь была запущена недавно, площадь помещений 10 000 кв. метров. 60% площадей займет продукция компании «Проктер энд Гембл». Эти площади дали компании возможность организовать региональный распределительный центр, обслуживающий заказчиков из 8 областей России.
Как мы уже говорили, отсутствие предложений на рынке складской недвижимости подтолкнуло местных оптовиков к строительству собственных складов. Компании «ВКТ» и «ЭНКО» начинают летом этого года строительство складских помещений площадью 20 000 и 30 000 кв. метров соответственно. 30% площадей компания «ЭНКО» планирует использовать в своих целях, а оставшуюся часть сдавать в аренду. Группа компания «Фрукты продукты» в ближайшем времени запустит складской терминал площадью 6 000 кв. метров.
Существует программа Областного Правительства по строительству складского терминала в районе аэропорта. Это будет крупнейший логистический центр, который сможет принимать грузы, доставляемые автотранспортом и самолетом.
При строительстве складского помещения важно учитывать, какой транспорт наиболее часто используется в том или ином регионе для доставки грузов. В Нижегородской области наиболее распространен автомобильный транспорт. Поэтому также важно наличие авторампы и мест для разгрузки фур.
Где располагаются крупные складские комплексы?
Все склады располагаются вдоль автомобильных трасс: Нижний Новгород-Москва, Нижний Новгород Казань, Нижний Новгород- Киров и так далее. Склады площадью свыше 10 000 кв. метров находятся за городом. Площади расположенных в центре города складских помещений не превышают 3000 кв. метров. 84% складов находится в заречной части города: в районе улиц Федосеенко, Удмуртской, Кузбасской, Комсомольского шоссе). А в нагорной части - это прежде всего ул. Ларина.
Особенности спроса.
60% нуждающихся в складских помещениях компаний хотят приобрести их в собственность. Оставшаяся часть согласна на аренду. Содержание складского помещения дело кропотливое, требующее богатого опыта в этой сфере. Поэтому тенденция будущего именно за арендой таких площадей, где уже собственник или управляющая компания будет заботиться о вопросах управления недвижимостью. Предпочтение отдается складам, располагающимся у самых проходных трасс (не в центре города) и обладающими вышеперечисленными требованиями. Сейчас в стране пользуются нарастающим спросом складские помещения класса А и В.
Особенности строительства.
Процесс строительства складских комплексов занимает не такой большой срок и требует не такие высокие инвестиции, как торговая или офисная недвижимость. Это инвестиционно привлекательный бизнес. Минусы данного сектора коммерческой недвижимости требующиеся большие площади, грамотно оформленные земельные отношения, высокая стоимость складского оборудования. Срок окупаемости складов напрямую связан со спросом. А так как спрос сейчас достаточно высок, то и окупаемость, как правило, не превышает 2-3 года. Когда крупная компания берется за строительство складских помещений, уже известен якорный арендатор, готовый взять в аренду большую часть площадей.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
