База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
В 90-е коммунальные квартиры представляли особый интерес для инвесторов и риэлтеров: они занимали площадь в привлекательных «сталинках» и старых купеческих домах, расположенных главным образом в центре города. Сегодня бизнес по расселению этих объектов практически умер: риэлтеры не могут удовлетворить неумеренные аппетиты владельцев комнат в центре. Впрочем, не исключено, что в будущем на рынке появится новая волна коммуналок, в том числе и на окраинах: тогда специалисты по расселению получат новую работу.
По данным пресс-центра ЦАО, в прошлом году в рамках выполнения городской программы ликвидации квартир коммунального заселения за счет переселения, присоединения или выкупа свободных комнат в округе было ликвидировано 935 коммуналок. Всего с 1995 года процент коммунальных квартир сократился с 17,5% до 7,5%. Между тем осталось еще 16 тыс. таких квартир.
Не секрет, что основную их массу расселили на собственные средства риэлтеры. Однако, как признаются участники рынка, сегодня работать с коммуналками уже совершенно не выгодно.
Сливки съедены
«Еще три-четыре года назад расселение таких квартир было крайне выгодным делом,- говорит Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании „Миэль-недвижимость”.- Ранее предприниматели вкладывали средства в расселение коммуналок и перепродавали освободившуюся квартиру по очень высокой стоимости. Отселяемые же жильцы получали отдельное новое жилье, что большинство из них вполне устраивало».
Сейт-Люманов приводит такой пример. Около пяти лет назад «Миэль» занималась расселением коммунальной квартиры в Большом Знаменском переулке в районе метро «Кропоткинская» площадью около 180 кв. м, в которой проживало шесть семей. «Мы приобрели восемь квартир в удалении от центра и распределили их среди собственников прежнего жилья пропорционально занимаемой площади,- рассказывает риэлтер.- Свободная большая квартира в престижном районе пять лет назад была продана за $600 тыс., что более чем окупило наши затраты».
Часто такие квартиры после реконструкции переходили в категорию элитного жилья, где квадратный метр оценивается в несколько раз дороже. Но, по словам Григория Полторака, главы компании «Бест-недвижимость», сегодня самые «лакомые» варианты на рынке исчерпаны. Риэлтеры и инвесторы практически потеряли к коммунальным квартирам интерес. Коммунальные квартиры составляют лишь 10–15% от всех предложений в центре, но и они не слишком популярны среди клиентов агентств недвижимости.
Невостребованными, скажем, являются объекты, расположенные непосредственно рядом с Садовым кольцом, вблизи шумных проспектов. Как признается Руслан Сейт-Люманов, специалисты сегодня все реже занимаются подобными сделками: они составляют не более 1–4% всего объема их работы. Запросы неимоверно выросли
Отчасти в торможении процесса сыграла немалую роль популяризация «элитности» проживания в центре Москвы. Жильцы коммуналок теперь осознают, что их жилплощадь находится в престижных районах, и, соответственно, назначают очень высокую цену за свой переезд. Расселить такую квартиру стало гораздо сложнее. Владельцы комнат требуют отдельное жилье непременно в центре города, но удовлетворить эти пожелания не соглашается будущий покупатель.
Например, в «Миэль» недавно обратились клиенты, желающие освободить трехкомнатную коммуналку, расположенную в районе Патриарших прудов. Но переехать они соглашались только в пределах ближайшего квартала. Однако покупка трех однокомнатных квартир здесь стоила бы в разы больше, чем освобожденная коммунальная квартира. Из-за таких затрат сделка становится нереальной.
«На фоне тех возможностей, которые сейчас открываются при реализации новых проектов, перспективы расселения коммунального жилья выглядят совсем худо,- считает Константин Апрелев, вице-президент РГР.- И хотя определенные плюсы у него остались - развитая инфраструктура, хорошее месторасположение и относительно невысокая стоимость квадратного метра, все это зачастую сводится на нет неумеренными аппетитами владельцев комнат».
Как считает Григорий Полторак, некоторый интерес еще могут представлять квартиры, которые находятся на первых этажах домов, имеющих выгодное месторасположение. Особенно после того, как несколько упростилась процедура перевода из жилого фонда в нежилой.
Рассели себя сам
По словам Руслана Сейт-Люманова, если раньше органы власти помогали риэлтерам искоренять такое явление, как коммунальная квартира, то сейчас действия законодателей, мягко говоря, непродуманны и только тормозят процесс. Так, со вступлением в силу нового жилищного законодательства комната в коммунальной квартире приобрела более весомый статус. Если раньше на освободившуюся в коммунальной квартире комнату претендовали прежде всего соседи, которые могли выкупить ее по рыночной стоимости, и в квартиру больше никого не подселяли - таким образом, коммуналка постепенно становилась отдельным жильем для одной семьи,- то теперь муниципальные власти могут вселять в освободившуюся комнату новых жильцов. О том, что такая норма «консервирует» процесс расселения коммуналок, говорит и Галина Хованская, депутат Госдумы РФ.
Зато с 1 марта текущего года законодательно отменена возможность разделения лицевых счетов на оплату жилья и коммунальных услуг. Это, как предполагали власти, послужит тому, что «коммунальный» пережиток прошлого удастся скорее изжить.
Расширение понятий
По словам Галины Хованской, многие ошибочно полагают, что коммуналки могут присутствовать только в жилищном фонде, где жилплощадь заселена по договору социального найма. С момента, когда была разрешена приватизация отдельных площадей в таких квартирах, это не так.
Депутат предлагает дополнить Жилищный кодекс РФ статьей следующего содержания: «Квартирой коммунального заселения (коммунальной квартирой) признается квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством». Это определение наиболее соответствует реальной ситуации, сложившейся на основании действующей законодательной базы.
«К сожалению, низкие доходы пока не позволяют всем семьям иметь отдельное жилье,- говорит Галина Хованская.- Стесненность в жилищных условиях возникает, например, когда дети, живущие с родителями, обзаводятся своей семьей».
Действительно, если кто-то считает себя отдельной «ячейкой общества», то этот статус надо оформлять. Новая семья часто хочет вести отдельное хозяйство, отдельно платить за жилплощадь и ЖКУ.
«Запрет на разделение лицевых счетов и на заключение отдельного договора найма, которые разрешались раньше, загоняет проблему в угол, но не решает ее»,- уверяет Хованская.
Если ее предложение будет принято, от появления новых коммуналок мы не застрахованы. Причем образовываться они будут не в больших центральных квартирах, за расселение которых охотно брались в недавнем прошлом коммерческие структуры, а где-нибудь в клетушках спальных районов. Очевидно, что властям придется поломать голову над тем, какая движущая сила поможет расселить и эти квартиры без помощи риэлтеров.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
