База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Ведомственные дома издавна были мечтой москвичей: получить квартиру или поменяться в дом хорошего ведомства всегда было большой удачей. Еще бы: хорошие ведомственные дома, дома крупных министерств и других «богатых» в советские времена учреждений, обычно строились в привилегированных местах и по индивидуальным проектам.. Увы, современное понятие о «богатстве» вытеснило ведомственное жилье в область советской мифологии.
Статистика свидетельствует, что в 1993 году доля ведомственного жилья в Москве составляла 27%, то есть больше четверти всего московского жилья. И очень большая часть из этой четверти была жильем «улучшенным». После вступления страны на путь рыночной экономики большинство ведомств попали в затруднительное финансовое положение, и потому содержание жилого фонда стало для них обузой. Тогда и начался процесс передачи ведомственного жилого фонда в собственность города Москвы.
С 1992 по 1999 год в собственность города перешло более 3 тыс. жилых строений, и к 1 января 1999 г. ведомственный жилой фонд составлял 2332 строения (более 10% от общей площади жилых помещений в Москве), при этом около 5% зданий были ветхими. После 1999 года процесс передачи жилья замедлился, но не прекратился. В результате, по данным годичной давности, количество не переданных в муниципальную собственность ведомственных домов в Москве уменьшилось до 1200. По планам городского правительства, передача всех строений в собственность города должна была бы закончиться к 31 декабря 2004 года: в проекте нового Жилищного кодекса вообще нет понятия «ведомственное жилье», есть только понятие государственного, муниципального и частного жилищного фонда. Если же ведомство хочет оставить жилье в своей власти, то государственный жилой фонд может быть передан организациям и закрепляться за ними на праве хозяйственного ведения и оперативного управления в целях его обслуживания.
Однако пока процесс не завершен, и конец еще не близок. Москва готова принять жилье в коммерчески выгодных районах, но не очень хочет брать на баланс проблемное жилье. В постановлении правительства Москвы о порядке приема на баланс города ведомственного жилищного фонда особо отмечается, что город не готов принять ветхие и аварийные дома, дома с долгами по эксплуатационным расходам, коммунальным услугам и ремонтным работам (в некоторых домах Российской академии наук, к примеру, капитальный ремонт не проводился уже несколько десятков лет). При этом долги иных ведомств перед поставщиками тепло- и энергоресурсов достигают десятков миллионов рублей, и последние регулярно угрожают (а иногда даже и приводят угрозы в исполнение) отключением горячей воды и отопления, притом что жители вполне исправно платят по коммунальным счетам (организации должны доплачивать соответствующим службам разницу в тарифе).
Ведомственность – плюс для вторичного рынка
Однако вся эта безрадостная картина ничуть не мешает популярности ведомственного жилья на вторичном рынке. Принадлежность «к хорошей семье» может если не повлиять на цену, то быть при прочих равных дополнительным плюсом, склоняющим чащу весов в сторону покупки квартиры именно в этом доме. Да и состояние таких домов различное: собственник собственнику рознь. «Ведомственные дома традиционно выделяются в отдельный сегмент вторичного рынка недвижимости, – считает директор департамента территориальных отделений ЗАО «Корпорация МИАН» Елена Бармина. – Их отличительная черта – особый социальный статус жильцов. Кроме того, не секрет, что даже дома типовой для того времени застройки зачастую эксплуатировались и обслуживались на другом качественном уровне, поэтому сейчас их состояние лучше, чем у аналогичных домов, которые находятся в муниципальном жилом фонде. Хотя подобное утверждение в полной мере относится только к тем ведомствам, которые имели и имеют достаточно средств для грамотной эксплуатации своих жилых фондов».
В большинстве случаев квартиры в ведомственных домах являются лакомым куском для покупателей, и риэлторы с удовольствием с ними работают, но только в том случае, если квартира уже приватизирована или хотя бы находится в стадии приватизации. После того как оформлена приватизация, возможно совершение любых сделок: квартиру можно обменять, подарить, завещать. Пока же жилье находится в статусе ведомственного, то возможен только обмен с согласия ведомства-собственника.
Конечно, нет ничего сложного и в процессе приватизации, однако надо учесть, что отнюдь не все ведомства с готовностью идут на то, чтобы разрешить приватизацию квартир в своих домах. «Приватизация ведомственных квартир возможна не всегда. Бывает так, что ведомство изначально предупреждает, что перевод ведомственной квартиры в собственность будет невозможен, – говорит Елена Бармина. – Хотя чаще всего, по истечении срока, который человек должен проработать в ведомстве, чтобы стать полноправным хозяином жилья, квартиру можно перевести в муниципальный фонд и приватизировать». Если же ведомство по каким-то причинам отказывает жильцам в приватизации квартиры, то и эта ситуация не тупиковая: приватизировать жилье можно через суд. Причем если раньше, по словам заместителя руководителя отделения «Киевское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Елены Распоповой, право на обращение в суд носило формальный характер, то после постановления Конституционного суда 1998 г. суд стал рассматривать обоснованность отказа ведомства в приватизации в каждом конкретном случае, и если отказ не обоснован, то суд своим решением может обязать оформить приватизацию данной квартиры.
Даже если риэлторские агентства не берутся сами заниматься приватизацией, то они готовы консультировать клиентов, сопровождать переговоры с ведомством. «Понятно, что если человек сам обращается, то не всегда он получает ответ, – поясняет г-жа Распопова. – Если же составлено заявление со ссылками на нормы права, то ведомству уже сложнее дать отказ».
По словам Елены Барминой, еще одной тонкостью является то, в чьем подчинении находится ведомство. «В том случае, если ведомство муниципальное, – уточняет г-жа Бармина, – процесс перевода квартиры в жилой фонд города происходит быстрее. Хотя и с домами федеральных ведомств можно успешно работать».
Меж двух берегов
Самым сложным для желающих продать или купить квартиру в ведомственном доме является период, когда дом находится на стадии передачи из ведомственного фонда в муниципальный. В этом случае (а длиться этот период может довольно долго – до года) дом как бы «зависает» без владельца: ведомство уже выразило желание передать дом городу, а город пока не подтвердил свое вхождение в собственность. «В этом случае даже в жилищных комитетах жильцу могут не дать необходимой информации. Решение о возможности переведения такого рода площади в ведомственном доме в частную собственность физических или юридических лиц может быть достигнуто в каждом конкретном случае в судебном порядке», – говорит г-жа Бармина.
b>Информация не бывает лишней
Все эти сложности, естественно, не являются непреодолимыми – квартиры покупаются и продаются. «Подбирая квартиру покупателю, риэлторы смотрят, в первую очередь, чтобы квартира была юридически чистая, а ведомственный это дом или муниципальный, особого значения не имеет», – считает Елена Распопова. Хотя, конечно, у такой работы есть и своя специфика. По словам Елены Барминой, риэлтору иногда приходится поднимать историю ведомственного дома и оценивать состояние самого ведомства для того, чтобы дать ответ клиенту, может ли он совершать какие-либо операции с квартирой в этом доме. Также немаловажно отследить взаимоотношения с обслуживающими организациями: «Если выясняется, что по этому дому есть судебные споры, – говорит г-жа Распопова, – закрыта прописка или еще какие-то сложности, то с проверкой такого дома работать надо больше, чем с обычным муниципальным жильем».
Впрочем, ценность московской жилплощади остается величиной постоянной, и на выбор покупателя чаще влияют «вечные ценности» – местоположение, качество дома, планировка, метраж квартиры, а не факт принадлежности строения тому или иному собственнику.
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
