База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Почти полгода рынок недвижимости игнорирует существование закона о "Долевом участии в строительстве жилья". Дома сооружаются, а квартиры в них продаются либо на основании договоров старого образца, либо с использованием альтернативных схем привлечения средств вкладчиков. И хотя число предложений в сегменте новостроек, по оценкам риэлторов, за это время сократилось на 15%-20%, принципиально изменить ситуацию на рынке закон о долевом участии не сможет. "Если Госдума в ближайшее время не примет ожидаемые застройщиками поправки, они поголовно перейдут на так называемую "вексельную схему", - утверждают эксперты. В проигрыше в этом случае окажутся простые граждане, решившие купить квартиру на стадии котлована, поскольку даже старые договора соинвестирования защищали их права на жилье куда лучше, чем вексельные обязательства застройщика.
Тяжелая доля
Закон о "Долевом участии в строительстве жилья", по мысли его разработчиков, должен был сделать отношения на первичном рынке более прозрачными, но этой цели не добился. Застройщики сочли его требования чрезвычайно жесткими и стали искать лазейки, чтобы привлекать средства дольщиков на прежних условиях, т.е. до оформления собственности (или прав аренды) на участок и получения акта разрешенного использования.
"На практике закон "О долевом участии" не действует. Сегодня мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законодательством", - говорит заместитель директора Управления новостроек по продажам и инвестициям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Каарма.
Дело здесь как в негативном отношении к документу строительных компаний, так и в общей неготовности рынка работать по новым условиям. Механизмы публикации проектных деклараций (в каких СМИ, на каких основаниях), а также регистрации договоров о долевом строительстве до сих пор не отработаны. Росрегистрация получила соответствующую инструкцию Минюста РФ в июне, но до сих пор у регистраторов не было физической возможности опробовать ее положения. Пока не создан орган исполнительной власти по государственному регулированию, контролю и надзору в области долевого строительства.
Банки в свою очередь испугались прописанной в законе солидарной ответственности с застройщиками и устроили бегство с рынка кредитования жилищного строительства. Получить кредит теперь могут лишь крупные проверенные компании, которые рассчитывают не только на физических лиц, а имеют собственные средства, позволяющие им строить 50 на 50 вместе с банком. Но даже в этом случае кредиты даются под залог уже имеющейся у застройщика коммерческой недвижимости, а проценты по ним выросли с 14% годовых в валюте до 20%.
"Это в общем-то понятно: с введением нового законодательства по жилью выросли риски и, соответственно, банкиры, как люди консервативные, эти риски минимизируют за счет повышения ставок", - поясняет коммерческий директор группы компаний "СУ-155" Дмитрий Некрасов. "Застройщики в свою очередь перекладывают эти риски на дольщиков и за счет этого в том числе растут цены на жилье", - добавляет директор Департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Сергей Елисеев.
Незапланированные поправки
По мнению С.Елисеева, закон "О долевом участии в строительстве жилья" осложнил жизнь всем участникам рынка. "От него никто не выиграл, но все проиграли, в том числе государство, которое затратило на создание закона значительные ресурсы, но вместо того, чтобы упростить правила игры на рынке недвижимости, еще больше все запутало", - говорит он.
С Елисеевым не согласны разработчики закона, которые утверждают, что он выполняет свои основные функции - защищает права граждан и снижает риски, возникающие при их участии в долевом строительстве. "Закон не работает, потому что до сих пор не приняты поправки, которые были внесены в Госдуму еще 15 марта депутатами Георгием Боосом и Владиславом Резником", - заявила "Интерфаксу" президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, участвовавшая в разработке этого нормативного акта.
Получить комментарий В.Резника не удалось, а Г.Боос сообщил, что по его данным, поправки находятся в Комитете по кредитным организациям и финансовым рынкам, Комитете по кредитным организациям, который рекомендовал бы принять их сразу в трех чтениях. Основным препятствием стало Главное правовое управление президента, заблокировавшее принятие поправок. "В настоящее время мы пытаемся найти с ним компромисс, пытаемся убедить их, что предлагаемые изменения, которых на самом деле не так много, сбалансируют систему прав и обязанностей на этом рынке", - поясняет Н.Косарева. В беседе с "Интерфаксом" автор закона выразила надежду, что поправки будут рассмотрены Госдумой в ходе осенней сессии, однако пока, по ее данным, "они в плане не стоят".
Изворотливый рынок
"Если поправки так и не будут приняты, рынок вывернется и найдет другие схемы привлечения средств вкладчиков", - уверен Г.Боос. "Большинство объектов, представленных на рынке, пока реализуются по старым правилам, поскольку документы на них были оформлены строительными компаниями до 1 апреля 2005 года. Но к Новому году, самое позднее весной будущего года старые запасы иссякнут", - предсказывает С.Елисеев.
Уже сегодня многие крупные компании начинают выводить на рынок новые объекты, предлагая дольщикам вместо договоров долевого участия приобрести векселя. Эксперты уверены, что в ближайшее время вексельная схема станет основным способом привлечения средств вкладчиков.
"Все объекты в продаже Корпорации "СХолдинг" прошли необходимые согласования заранее, поэтому свободно продаются. В противном случае мы бы тоже работали через векселя", - признается пресс-секретарь этой компании О.Басова.
По мнению юристов, "вексельная схема" удобна в первую очередь застройщику. С одной стороны, вексель является ценной бумагой. С другой - в нем не указываются данные, относящиеся непосредственно к квартире. Вместе с вексельным договором, в котором стоимость векселя "случайно" совпадает с ценой квартиры, застройщики предлагают гражданам заключить предварительный договор о намерениях, описывающий условия получения жилья, его технические характеристики и предполагаемую дату заключения основного договора купли-продажи. "И то, и другое рискованно, потому что не дает дольщику никаких гарантий получения жилплощади", - уверен юрист компании "Правовая защита" Артем Сидоров.
Лучшее - враг хорошего
В случае конфликтной ситуации по векселю можно будет получить только деньги или, если удастся, отсудить у застройщика в качестве компенсации разницу между суммой, указанной в договоре, и реальной рыночной стоимостью квартиры, которая неизбежно возрастет на момент возникновения спора. "Предварительные договора о покупке квартиры, которые еще называют договорами о намерениях, вообще могут быть признаны судом незаключенными, поскольку на момент их подписания самого объекта строительства еще не существовало", - поясняет А.Сидоров.
Юристы считают, что по сравнению с вексельными схемами старые договора соинвестирования лучше защищали права дольщиков. "Это были прямые договора с конкретными сроками, параметрами квартиры, а не просто бумаги о намерениях когда-то заключить основной контракт", - говорит А.Сидоров. Более того, по договорам соинвестирования уже сложилась судебная практика, и застройщиков чаще всего удавалось заставить выполнить свои обязательства перед вкладчиками.
Что будет теперь юристы предсказать не берутся, но самый страшный вариант для дольщика - остаться без квартиры и без денег - вполне реален. Кроме того, переход на вексельные схемы - это удар по ипотеке, указывают эксперты. Такая схема исключает возможность получения ипотечного кредита в банке под залог будущей квартиры.
"Притворные" сделки
Выход из сложившейся ситуации участники рынка видят по-разному. Застройщики продолжают требовать принятия поправок к закону о долевом участии, но готовы работать и без них. "Если компания имеет устоявшуюся репутацию и давно работает на рынке, то риск заключения с ней договоров по вексельной схеме почти минимальный", - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
"Не надо настаивать на принятии поправок к закону, они ничего кардинальным образом не изменят. Лучше отменить этот закон и принять новый, основываясь на нормах Гражданского кодекса и закона о защите прав потребителя", - считает С. Елисеев. Если этого сделано не будет, то рынок полностью перейдет на вексельную схему и никакой другой альтернативы не будет, уверен эксперт.
Юристы в свою очередь заявляют о возможности признания сделок, заключенных по вексельной схеме, "притворными".
"Можно доказать, что деньги на самом деле привлекались для долевого участия в строительстве жилья, и взыскать с застройщика не только внесенную сумму, но и неустойку в виде процента от этой суммы с момента ее внесения", - говорит А. Сидоров. Правда, пока таких прецедентов в судебной практике не было, и предсказать, насколько они перспективны трудно.
Московский договор
Правительство Москвы тоже не осталось безучастным к ситуации на рынке недвижимости. Как стало известно "Интерфаксу", мэр Москвы Юрий Лужков поручил Комплексу архитектуры, строительства, развития и реконструкции, Комплексу экономической политики и развития и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда в месячный срок привести в соответствие с законом о "Долевом участии в строительстве жилья" городскую нормативную базу.
Столичные власти предполагают разработать и ввести единую типовую форму договора долевого участия с обязательным указанием реквизитов инвестиционного контракта, сроков его реализации, а также ответственности инвестора-застройщика за невыполнение своих обязательств.
"Хорошо, если договор долевого участия по форме и сути будет максимально приближен к договору купли-продажи", - комментирует С.Елисеев. Впрочем, и в этом случае застройщик совершенно не обязан заключать с дольщиком именно этот тип документа.
"Вексельная схема по закону не запрещена, и только массовый отказ граждан играть по этим правилам, может заставить строительные компании повернуться лицом к закону о долевом участии", - резюмируют эксперты.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
