База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Роль и функции агентства часто неочевидны потенциальным участникам арендных отношений. Вот они и попадаются на удочку «информационных фирм», использующих в качестве приманки мифические дешевые варианты. А между тем профессионалы давно разработали стандарты риэлтерских услуг на рынке аренды.
Рынок аренды в последние годы активно прогрессирует. С одной стороны, предложение исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике профессионалов, каждый 10-12-й объект жилой недвижимости в городе находится в арендном обороте. С другой стороны – потребности в «съемном» жилье в Петербурге растут опережающими темпами. В связи с резким скачком цен на недвижимость многим пришлось отказаться от мысли «прикопить и квартиру купить». В результате потребности в расширении жизненного пространства удовлетворяются за счет аренды.
Аренда по стандарту
Профессионалы признали этот сегмент рынка достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые удается лишь при соблюдении целого ряда определенных принципов и правил.
Стандартизация подхода к оказанию риэлтерских услуг на рынке аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП). Профессиональные стандарты риэлтерской деятельности стали разрабатываться с первых лет существования этого объединения. Разделу стандартов, посвященному проведению сделок аренды жилья, - уже третий год, он неоднократно дополнялся по мере изучения проблематики Комиссией по защите прав потребителя и профессиональной этике в процессе анализа спорных ситуаций. Эти стандарты, по отзывам практиков рынка, призваны «отражать реалии рынка и цивилизованные принципы делового оборота, принятые у профессионалов». На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлтерского бизнеса. Организация арендных сделок существенно отличается от операций купли-продажи и обмена «по цепи» на вторичном рынке. Поэтому рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку-поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий. Но…
Остерегайтесь подделки!
Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов - тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес. Неосторожный арендатор рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку «информационных агентств». Ловят они легковерных и прижимистых граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В погоне за «счастливой случайностью» экономные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Там подписывают «заявку» и «всего лишь» за 1000-1500 рублей получают внушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки. Стоит ли объяснять, что большинство предложенных объектов по цене не соответствует обещанному и к тому же давно сдано, а список являет собой «компьютерную свалку» баз данных по аренде за длительное время. В ответ на все претензии «мастера честного отъема денег у граждан» предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в «предоставлении информации об объектах, сдаваемых в аренду». И оно выполнено. Какие проблемы?
Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы работы с арендными объектами придерживаются компании, ведущие себя как «агентства знакомств». За половинное вознаграждение они сводят стороны и далее предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно, не заботясь о нюансах сделки и не помогая сторонам выстроить отношения и заключить договор, защищающий их на случай возникновения непредвиденных проблем.
Стандартизация качества
В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно изложено в пункте 9.1.1. (Не правда ли, довольно символичный номер? Впрочем, изучить стандарты и следовать им – задача не только агентств, но и самого клиента: спасение утопающих – дело рук самих утопающих.) Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить документы, подтверждающие права арендодателя, оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.
Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях арендатора и арендодателя. Неправомерно было бы этого требовать. Однако задача агентства – предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимуму вероятность возникновения проблем. Также многие профессионалы готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, храня «контрольный» экземпляр договора, выступать в роли «третейского судьи» и помогать урегулировать любые конфликты, подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры, то при подобном построении работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан и чаще всего становится впоследствии эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и ответственным отношением.
Риски по списку
Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профстандартов? Что касается интересов арендодателей – тут в списке рисков лидирует неуплата. Риэлтерские фирмы выработали механизмы депозитов, страхующих интересы владельцев. Большая проблема собственника – порча имущества арендатором. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, грамотно оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не предусмотреть. Ранее некоторые рекомендации на этот случай в стандартах были. Но в процессе их переработки наряду с дополнениями и усовершенствованиями произошли и некоторые потери – стандарты лишились ряда «добрых советов». Конечно, мудро было избавиться от неоправданной детализации, концентрировавшей внимание на частностях, уводя от главного. Но возникли и некоторые существенные пробелы…
Так, ранее в стандарты входила следующая рекомендация, адресованная арендодателю: «Жилое помещение, находящееся в нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт рекомендуется застраховать». Стоило ли вообще исключать из стандартов упоминание о страховании? Не полезнее ли было бы оставить этот стандарт, переадресовав его и обязав фирму, представляющую интересы арендодателя, ознакомить клиента под расписку с предложениями и условиями нескольких страховых компаний и помочь в случае его заинтересованности заключить такой договор?
Что касается рисков арендатора – стандарты предусматривают подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие правообладателей сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы ничье неведение или несогласие не помешали в дальнейшем арендатору занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4–9.2.6).
С полной версией профессиональных стандартов риэлтерской деятельности, и не только по аренде, можно ознакомиться на сайте АРСП (http://www.arspb.ru/).
Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами недвижимости и противоположной стороной по сделке аренды содержатся также на сайте службы «Квартирный Вопрос» (http://www.tsn.spb.ru/) и регулярно публикуются в еженедельнике «Сдам, Сниму».
Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое вознаграждение. И при условии их соблюдения оплата, предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных, - отнюдь не чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Мелкая же экономия может обернуться крупными неприятностями.
Документ
(1586) Профессиональные стандарты АРСП (извлечение)
Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости
9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.
9.1.1. В обязанности агентства входит:
- поиск объекта или нанимателя объекта;
- организация просмотров объекта;
- ведение переговоров при заключении договора найма;
- консультации по маркетинговым и правовым вопросам;
- проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный объект по договору найма.
9.1.3. Комиссионное вознаграждение.
Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет:
- 80-100% от суммы месячной платы при найме;
- 30-50% при посуточном найме (сроком до одного месяца) от общей суммы арендной платы.
9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.
9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.
9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.
9.2.3. Срок договора найма.
9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.
9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.
9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.
9.2.7. Порядок расчетов…
9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за наем объекта. -- 9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.
9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством, сопровождается оформлением «Акта осмотра недвижимости».
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
