База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Инвестору на вторичном рынке жилья без консультации опытного юриста не обойтись. Как обезопасить себя, сдавая жилье внаем, нашим читателям рассказывает юрист инвестиционно-риэлторской компании "INRECO" Игорь КАРАЧЕНЦЕВ.
Учитесь договариваться
Сдавая жилье, нужно не просто на словах договориться с нанимателем, а обязательно заключить договор найма жилого помещения (ДНЖ) — этот документ поможет отстоять свои права в суде в случае неадекватного поведения нанимателя.
Прежде всего необходимо помнить, что ДНЖ заключается в письменной форме и подписать его может собственник либо уполномоченное собственником лицо. Полномочия такого лица должны быть оформлены соответствующей доверенностью, которая заверяется нотариусом (если собственник — физическое лицо) или печатью и подписью руководителя юридического лица (если собственник — юридическое лицо). А вот нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо (гражданин).
Очень важным разделом ДНЖ являются права и обязанности сторон, при этом законодатель, определив основные правила, предоставил сторонам право их изменять.
Так, по общему правилу наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, однако, иногда стороны договариваются о том, что наниматель самостоятельно делает косметический ремонт в счет платы за найм. То же самое можно сказать и об обязанностях сторон производить ремонт жилого помещения. По общему правилу обязанность производить текущий ремонт лежит на нанимателе, а капитальный ремонт — на наймодателе, но договором может быть предусмотрено и иное.
А вот производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя наниматель не вправе.
Также без согласия нанимателя не допускается переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Это существенно, если квартира находится в доме, управляемом товариществом собственников жилья. ТСЖ может решить что-либо пристроить или надстроить, при этом правление ТСЖ часто просто не знает о правах такой категории жильцов, как наниматели. Эти положения закона не могут быть изменены договором.
Стороны самостоятельно определяют порядок и условия эксплуатации помещений при соблюдении основного принципа — использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Если квартира сдается с мебелью и другим имуществом, к договору нужно приложить опись имущества и передать его в пользование по акту приема-передачи.
Сторонам предоставляется право самостоятельно определять сроки и порядок внесения платы за найм, при этом инвестору лучше самостоятельно производить оплату всех коммунальных платежей, чтобы не допустить образования задолженностей из-за недобросовестности нанимателя. Поэтому оплату целесообразно предусмотреть в срок до 5—10 числа месяца, следующего за расчетным.
Очень важным является определение срока действия договора. Законодатель определил, что ДНЖ заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. А вот к ДНЖ, заключенному на срок до одного года, не применяются некоторые положения действующего законодательства, в том числе преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Таким образом, заключая договор на срок до одного года (а то и меньше — 6 месяцев), наймодатель (инвестор) может избежать проблем, связанных с расторжением договора по иным основаниям, кроме как истечение срока его действия, а также стимулировать нанимателя к точному и своевременному исполнению договорных обязательств под угрозой отказа от заключения нового договора на следующий срок. Особенно актуально это в период роста стоимости найма жилого помещения на рынке. Ведь по сути на новый срок заключается новый договор и у инвестора нет обязательств сохранять условия прежнего договора, в том числе размер платы за найм. Нужно только внимательно следить за сроками окончания предыдущего договора и не продлевать его, а заключать новый.
Досрочное расторжение договора по инициативе собственника жилья — довольно хлопотная процедура. Такое расторжение возможно по решению суда, да и то при определенных условиях. Это еще один аргумент в пользу краткосрочного договора.
А вот наниматель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Но при этом должен уведомить о своем намерении наймодателя за три месяца до расторжения. Мы не стали рассматривать некоторые положения действующего законодательства, связанные с вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов, поскольку это требует согласия наймодателя, а принятие такого решения требует консультаций с юристом в каждом конкретном случае.
Действующее законодательство в области жилищного права довольно противоречиво, так как Жилищный кодекс был принят давно и не отражает все изменения, которые произошли в последнее время в имущественных отношениях. Разобраться в этих противоречиях подчас сложно даже опытным юристам. Когда вступит в силу новое жилищное законодательство, тем более потребуется тщательный его анализ. Поэтому мы в очередной раз рекомендуем инвесторам работать в тесном контакте со специалистами.
С государством не шутят
Инвестор первичного рынка чаще всего не имеет никаких отношений с налоговой инспекцией: сделки, как правило, проходят до государственной регистрации, инвестор покупает и продает не недвижимость, а права и никакой государственный орган эти сделки не регистрирует. Инвестор вторичного рынка инспекцию не минует ни как покупатель, ни как продавец, ни как наймодатель.
Покупатель жилья налогов не платит, а наоборот, может рассчитывать на возвращение уплаченного налога с суммы, потраченной на покупку недвижимости, если, конечно, в период с 2000 года, когда был принят Налоговый кодекс, еще не успел воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет как покупатель жилья. Покупатель жилья подает налоговую декларацию, пишет заявление с просьбой предоставить ему налоговый вычет и прилагает все необходимые документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату). Подоходный налог, который покупатель заплатил из своих доходов с суммы, потраченной на покупку жилья, перечисляется на счет, который он укажет в своем заявлении. Если годовой доход меньше стоимости купленной квартиры, вычетом можно воспользоваться и в следующем году. С 2005 года можно воспользоваться правом на вычет, не дожидаясь конца года: пишете заявление работодателю и в налоговую инспекцию, которая в течение месяца принимает решение о предоставлении вычета, сообщает об этом вашему работодателю — и из вашей зарплаты не вычитается подоходный налог.
Продавец жилья тоже не платит подоходный налог с суммы, полученной за квартиру, если квартира была его собственностью более трех лет, но обязан подать налоговую декларацию за тот год, в течение которого продал недвижимость.
Если же инвестор купил квартиру и продает ее через год, то не платит подоходный налог, если квартира продана не более чем за 1 млн рублей (35,7 тыс. долларов). Если квартира продана за большую сумму, то платится налог в размере 13% с разницы между ценой, за которую налогоплательщик купил квартиру и продал.
Если же вы сдаете квартиру внаем, то тоже лучше не уклоняться от уплаты налогов, особенно в свете последних решений Пленума Верховного суда.
Пленум Верховного суда признал, что сдавать квартиру внаем имеют право не только индивидуальные предприниматели, но и просто физические лица — и это здорово. Но за уклонение от уплаты налогов с доходов от сдачи квартиры внаем эти физлица могут быть привлечены к ответственности вплоть до уголовной. Еще один аргумент в пользу своевременной уплаты налогов — возможный шантаж со стороны не слишком добросовестных нанимателей. В случае возникновения конфликта наниматель может угрожать владельцу квартиры, что сообщит о нем в налоговую инспекцию об уклонении от уплаты налогов. Если такая угроза прозвучит в адрес предпринимателя до конца налогового периода, она не страшна — в начале следующего года наймодатель подает декларацию и указывает в ней свои дополнительные доходы. Неприятности могут возникнуть, если срок подачи налоговой декларации уже истек. Так что лучше подать декларацию по истечении года, заплатить налоги — и спать спокойно.
Основанием для уплаты налога является договор найма, который вы заключаете с нанимателем, с указанием размера платежа за найм. Доход от сдачи жилья внаем облагается по ставке 13%.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
