База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Выше - только звезды
Пентхаус - это своего рода вершина городской недвижимости, как в прямом, так и в переносном смысле слова - штучный и эксклюзивный товар, стоимость которого достигает десятков миллионов долларов. Поэтому на западе существуют четкие признаки настоящего пентхауса, позволяющие отличить его от "подделки" и оценить по достоинству. В Москве пока все по-другому. Как обстоят дела с настоящими пентхаусами в столице, показывает новый рэнкинг Building Life
Рынок пентхаусов очень похож на рынок элитной недвижимости Москвы. Как там, так и здесь отсутствует четкая классификация для определения класса жилья такого ранга. "Четких критериев относительно того, что называть пентхаусом, в России нет, в отличие от Америки, где пентхаусом называют дом на крыше высотного здания, с отдельным лифтом и прочими изысками. Конечно, аналоги есть и у нас, но они весьма немногочисленны. В Москве часто приходится сталкиваться с тем, что пентхаусом называют любую двухуровневую квартиру на верхнем этаже",- говорит коммерческий директор "Авгур Эстейт" Виктор Козлов.
Главные цифры московских пентхаусов
150 и более московских пентхаусов в продаже
20-25 из них соответствуют стандартам настоящего пентхауса
10-15 настоящих пентхаусов в год будет строиться в Москве в будущем
Чистокровки
Что же такое пентхаус в классическом смысле, какими обязательными атрибутами он должен обладать? Эксперты ведущих риэлтерских компаний, специализирующихся на элитном жилье, определяют четыре главные характеристики.
Во-первых, это должен быть особняк, расположенный на крыше здания, или квартира на его последних этажах. "Пентхаус представляет собой особый проект квартиры, надстроенной над верхним этажом здания, или, как говорят специалисты, это почти индивидуальный дом в многоквартирном здании",- отмечает Екатерина Тэйн, директор отдела элитной недвижимости компании Knight Frank. Преобладание объекта над всем остальным домом и соседними строениями лишний раз подчеркивает статус жилья. Причем это должен быть один коттедж, а не несколько. В некоторых случаях можно разделить один большой пентхаус на два-четыре маленьких, но тогда это можно будет назвать не элитным жильем, а поселком "таун-пентхаусов".
Вторым, важнейшим фактором является панорамный вид, открывающийся из окон, которые остекляются по специальной технологии. "По стандартам американских застройщиков, законодателей моды на пентхаусы, самое важное условие - это панорамное застекление, то есть открывающийся вид на четыре стороны света, - подчеркивает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. - Пока в Москве мало кто из инвесторов может позволить себе такую роскошь.
Еще один непременный атрибут настоящего пентхауса - "наличие террасы и отдельного выхода на эксплуатируемую кровлю, размер которой может достигать от 50 до 1000 кв. м", считает Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty. При этом по западным стандартам терраса должна окружать особняк как минимум с трех сторон.
Четвертый признак пентхауса - он не может быть одноуровневым. Обычно пентхаус состоит из двух-четырех уровней, чтобы владелец мог свободно воплотить все свои замыслы по планировке. Еще одним обязательным условием для западного пентхауса является отдельный лифт. Но в Москве таких случаев очень мало, отмечает Константин Ковалев. Как правило, пентхаусы имеют общий холл, в который идет свой лифт. Другие жильцы дома им воспользоваться не могут, а у владельцев пентхауса есть персональные ключи к лифту с чип-кодом.
Признаки настоящего пентхауса
- особняк на крыше
- отсутствие на этой же крыше других квартир или пентхаусов
- выход на террасу, с которой открывается вид минимум на три стороны света
- несколько уровней
- панорамное остекление
- персональный вход
Московская порода
Названные экспертами четыре критерия совпадают с определением настоящего пентхауса в Нью-Йорке - родине пентхаусов, и несколько расходятся с определением московских строителей. Так, девелоперская компания "Капитал Груп" считает пентхаус истинным, если из его окон открывается роскошная панорама города, можно выйти и погулять на собственную крышу, площадь пентхауса превышает 250 кв. м, а сам дом расположен в центре города. Как видно, определения существенно различаются.
Некоторые риэлтеры убеждают, что московские пентхаусы вовсе не должны быть похожими на ньюйоркские. Однако после нескольких минут дискуссии соглашаются с тем, что пентхаус должен соответствовать стандартам исторической родины, и таких подлинных образцов в Москве очень мало, в основном подделки.
Словари слово penthouse объясняют как особняк на крыше, квартира на последних этажах и т. п. Первые пентхаусы появились в самом начале XX века в Нью-Йорке. С одной стороны, налицо экономия места, с другой - создание нового типа жилья высшего класса. И сейчас можно сказать, что это самостоятельный тип недвижимости, с которым, пожалуй, ничто не может сравниться ни по архитектурным и планировочным решениям, ни по цене.
Главное несоответствие московских пентхаусов классическим стандартам - отсутствие эксклюзивности. "Нельзя на крыше одного дома построить два и более пентхаусов, считает управляющий директор Lancaster & York Сергей Карпов, - теряется эксклюзивность продукта". Однако некоторые московские застройщики предлагают и по шесть пентхаусов в одном здании, как, например, это делает "Капитал Груп" в жилом комплексе "Созвездие Капитал-1". По собственному заявлению, "Капитал Груп" реализовала более 70 пентхаусов в уже построенных зданиях, которых на 1 октября у компании насчитывается восемь в четырех возведенных жилых комплексах. Если все пентхаусы были проданы именно в этих зданиях, то в каждом из них должно быть почти десять пентхаусов.
Помимо неэксклюзивности, у московских пентхаусов есть немало других недостатков. Например, окна многих пентхаусов выходят не на четыре, а только на одну или две стороны. Террасы больше напоминают обычные балконы. "Пентхаусы устраивают в разных технических "неудобьях" и чердачных пространствах. У умелого архитектора там может получиться неплохая квартира, а обычно выходят странные затемненные пространства, низкие потолки и прочие "уникальности",- говорит аналитик компании Paul''s Yard Виктор Овсянников.
Еще одно важное несоответствие - разрыв в качестве жилья в многоэтажных "муравейниках" между элитными пентхаусами и квартирами гораздо более низкого класса, что особенно характерно для больших объектов "Дон-строя" и "Квартала". Это ведет к определенному социальному дискомфорту и отрицательно влияет на привлекательность самих пентхаусов.
Исключения из правил
Рынок настоящих пентхаусов, как и вообще рынок суперэлитного жилья, все еще остается очень закрытым, и точная информация по числу и качеству объектов труднодоступна.
Проведенное этой весной исследование компании "Авгур Эстейт" показало, что одновременно в продаже находится около 150 московских пентхаусов. По данным аналитиков Blackwood, исходя из объема нового строительства в ЦАО общее число появившихся в этом году объектов, соответствующих характеристикам настоящего пентхауса, составит примерно 18-20.
Точное число построенных и строящихся пентхаусов неизвестно риэлтерам и застройщикам. Либо объекты уже проданы, либо застройщики не желают распространяться о них. Действительно, продавцы эксклюзивных товаров предпочитают не привлекать к себе лишнего внимания, тем более в России. Не секрет, что у каждой крупной компании есть некий круг особо приближенных клиентов, которые первыми узнают о будущих проектах и делятся своими планами по выкупу определенных площадей. "Иногда пентхаусы предлагаются знакомым либо остаются для руководства компании-застройщика",- соглашается Вадим Казаков.
"У элитных застройщиков есть VIP-клиенты, которые ждут интересные объекты и готовы вложить средства на стадии проекта. Так уходит около 40% пентхаусов", - считает Анжелика Белянина.
Поэтому нам удалось получить информацию только о 60 пентхаусах, из которых лишь 10 отвечают четырем классическим параметрам: высотность и эксклюзивность, многоуровневость, наличие панорамного вида и собственной террасы. Все они попали в рэнкинг 25 пентхаусов, выбранных экспертным советом BL.
25 лучших пентхаусов Москвы
Группа А (более 50 баллов)
Молочный переулок,1 Девелопер - Rose Group
Площадь террасы 215 кв.м, обзор - четыре стороны света, общая площадь - 435 кв.м, два уровня, цена - 7,2 тыс. $/кв.м (общая - 3,1 млн. $)
Группа В (35-45 баллов)
Ермолаевский пер., 15/44 "Патриарх" Девелопер - "Спецстроймонтаж"
Площадь террасы 50 кв.м, обзор - 4 стороны света, общая площадь - 400 кв.м, один уровень, цена 5,5 тыс. $/кв.м (общая - 6 млн.$)
1-й Неопалимовский пер., 8-10 "Венский дом" Девелопер - "Индекс XX"
Обзор - три стороны света, общая площадь 314 кв.м, цена - 7,5 тыс. $/кв.м (общая 2,3 млн. $)
Старомонетный пер., 18 "Времена года" Девелопер - КРТ
Площадь террасы - 150 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 404,7 кв.м, два уровня, цена - 8 тыс.$/кв.м (общая 3,2 млн.$)
1-й Зачатьевский пер., вл. 8/9 "Ваш клубный дом" Девелопер - "Баркли"
Площадь террасы - 70 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 210 кв.м, один уровень, цена - 11 тыс.(общая - 2,3 млн. $)
1-й Обыденский пер., 5-7 Девелопер - "Юджинстрой"
Площадь террасы - 100 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 387 кв.м, два уровня, цена - 18 тыс. $/кв.м (общая - 6,9 млн. $)
Б. Левшинский пер., 9-11 "Дворянское гнездо" Девелопер - "КВ-инжиниринг"
Площадь террасы - 100 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 500 кв.м, один уровень, цена - 15 тыс.$/кв.м (общая - 7,5 млн.$)
Группа С (16-35 баллов)
Пожарский пер., вл. 7 "Виктория" Девелопер - State Development
Площадь террасы - 130 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 185 кв.м, один уровень, цена - 18 тыс.$/кв.м (общая - 6,9 млн. $)
1-й Зачатьевский пер., вл. 8/9 "Ваш клубный дом" Девелопер - "Баркли"
Площадь террасы - 100 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 170 кв.м, один уровень, цена - 11 тыс.$/кв.м (общая - 1,9 млн.$)
Кутузовский пр., 11 "Кутузов" Девелопер - "Комстрин"
Площадь террасы - 75,9 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 238,2 кв.м, два уровня, цена - 8 тыс. $/кв.м (общая - 1,9 млн. $)
2-я Фрунзенская ул., 12
Общая площадь - 452 кв.м, обзор - три стороны света, цена - 20 тыс.$/кв.м (общая - 9 млн.$)
Никольский тупик, вл. 5 "Покровское-Глебово" Девелопер - "Конти"
Площадь террасы - 250 кв.м, обзор - четыре стороны света, общая площадь - 500 кв.м, три уровня, цена - 5,6 тыс. $/кв.м (общая - 2,8 млн. $)
2-й Обыденский пер., вл. 1А Девелопер - "Нью-Альянс"
Площадь террасы - 100 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 105 кв.м, один уровень, цена - 11 тыс. $/кв.м (общая 1,2 млн.$)
Ул. Новый Арбат, 27-29 Девелопер - "Авеню-риэлти"
Площадь террасы - 20 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 342 кв.м, два уровня, цена - 10 тыс. $/кв.м (общая 3,4 млн. $)
Авиационная ул., 77-79, "Цезарь" "Алые паруса" Девелопер - "Дон-Строй"
Площадь террасы - 833 кв.м, обзор - четыре стороны света, общая площадь - 1484,5 кв.м, три уровня, цена - 8,3 тыс. $/кв.м (общая - 12,3 млн.$)
Б. Палашевский пер., 10
Общая площадь - 222,5 кв.м, обзор - три стороны света, цена - 8 тыс.$/кв.м (общая - 1,7 млн.$)
М. Козихинский пер., вл. 1 "Квартал на Патриарших" Девелопер - "Стройинком-К"
Общая площадь - 256 кв.м, обзор - три стороны света, два уровня, цена - 10 тыс.$/кв.м (общая - 2,6 млн.$)
Ул. Сивцев Вражек, 14, к. 1
Общая площадь - 164 кв.м, обзор - три стороны света, цена - 10 тыс.$/кв.м (общая - 1,6 млн.$)
Группа D (5-15 баллов)
Мясницкая ул., 24
Общая площадь - 375 кв.м, цена - 7 тыс.$/кв.м (общая -2,6 млн.$)
Никольский тупик, вл. 5 "Покровское-Глебово" Девелопер - "Конти"
Площадь террасы - 100 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 300 кв.м, два уровня, цена - 5,6 тыс.$/кв.м (общая - 1,7 млн.$)
Кутузовский пр., 11 "Кутузов" Девелопер - "Комстрин"
Площадь террасы - 139,1 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 209,6 кв.м, два уровня, цена - 8 тыс.$/кв.м (общая - 1,7 млн.$)
Комсомольский пр., 32 Девелопер - "Авгур Эстейт"
Площадь террасы - 70 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 467,4 кв.м, три уровня, цена - 4,7 тыс.$/кв.м (общая - 2,2 млн.$)
Климентовский пер., вл. 2-4 Девелопер - ЦПН "Столица"
Площадь террасы - 80 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 310 кв.м, один уровень, цена - 10 тыс.$/кв.м (общая - 3,1 млн.$)
Никольский тупик, вл. 2 "Чайка"
Площадь террасы - 30 кв.м, обзор - три стороны света, общая площадь - 435 кв.м, два уровня, цена - 7,5 тыс.$/кв.м (общая - 3,3 млн.$)
Весковский тупик, 5 Девелопер - "Элберт"
Общая площадь - 670,87 кв.м, обзор - три стороны света, два уровня, цена - 14,8тыс. $/кв.м (общая - 2,5 млн. $)
Как делался рэнкинг
Рэнкинг составлялся в два этапа. В начале формировалась выборка, для чего BL предложил 13 риэлтерским и 26 строительным компаниям сообщить о своих пентхаусах. Получив список, в котором значились 53 объекта, BL разослал его членам экспертного совета для голосования. Каждая компания должна была отметить 20 лучших объектов. В финальный список попали 25 пентхаусов, чаще других упоминавшиеся экспертами. Пентхаусы, попавшие в рэнкинг, мы разделили на четыре группы в зависимости от числа набранных баллов.
В составлении рэнкинга приняли участие 19 компаний: KalinkaRealty, "Баркли", "Дон-строй", КРТ, "Авгур-Эстейт", Pauls Yard, "Kомстрин", "МИЭЛЬ-Недвижимость", ЗАО "Корпорация МИАН", "БЕСТ-Недвижимость", Nordblom, Delight Realty, Knight Frank, "Конти", Blackwood, "Квартал", Intermark, "Lекра", ПИК.
Из известных нам настоящих пентхаусов можно отметить дом 1 в Молочном переулке (застройщик - Rose Group), пафосный пентхаус "Цезарь" в одном из корпусов комплекса "Алые паруса" ("Дон-Строй"), пентхаус на крыше дома "Времена года" от компании КРТ, пентхаусы в домах "Патриарх", "Дворянское гнездо". Правда, и эти пентхаусы не без недостатков. Так, у пентхауса в Молочном переулке слишком низкая высотность - из окон последних этажей стоящих рядом домов открывается отличный обзор на все, что происходит на веранде этого пентхауса. Но и это не помешало пентхаусу стать единственным, получившим оценку А от наших экспертов. "Цезарь", обладающий едва ли не лучшими характеристиками среди всех настоящих пентхаусов, получил лишь С. Во многом из-за того, что он находится на крыше дома бизнес-класса, который расположен слишком далеко от центра.
Рэнкинг показал, что "классические", построенные по всем канонам пентхаусы, в Москве есть и пользуются не только спросом со стороны покупателей, но и уважением со стороны компаний-конкурентов. Со временем многие другие застройщики научатся возводить не какие-нибудь "московские пентхаусы", а самые настоящие, классические образцы этой эксклюзивной недвижимости.
ЕЩЕ НЕ ИНВЕСТИЦИЯ, НО УЖЕ БРЭНД
Могут ли пентхаусы служить инструментом инвестиций, как это часто происходит на рынке элитной недвижимости?
Директор "Газпроминвестхолдинга" Евгений Морозов считает, что пентхаус положительно влияет на общую привлекательность дома, "особенно если в нем живет известный человек". Однако московский рынок пентхаусов как объектов инвестирования не сложился. "У нас почти всегда пентхаус приобретают для того, чтобы в нем жить",- добавляет Евгений Морозов.
C ним согласен Кайдо Каарма, директор отделения "Парк Тауэрс" управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость": "Пентхаусы не самое интересное предложение для инвесторов. Вкладывать деньги в жилье такого уровня выгодно разве что на этапе строительства и ждать год-полтора, когда дом построится, однако, как уже было сказано, пентхаусы не выставляются на продажу на начальных этапах возведения дома. Это связано с требованиями покупателей, которые хотят при покупке обязательно посмотреть квартиру, а также с желаниями застройщиков, которые не хотят сбавлять цену на ликвидный проект, который и так найдет своего хозяина после окончания стройки".
Пентхаусы - не самая ликвидная часть дома. С целью инвестирования выгоднее покупать квартиры на "ходовых" этажах, где квадратный метр может стоить на $1000 дешевле. Кроме того, как отмечает Ольга Кисарина из компании "Комстрин", "покупки пентхаусов с целью инвестирования единичны, известны лишь несколько пентхаусов, владельцы которых сдают их в аренду".
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
