База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Рекордно высокие цены на энергоносители уже несколько недель держат страну в напряжении. Часть экспертов считает, что макроэкономические факторы, прежде всего динамика мировых цен на нефть, непосредственно отражается на состоянии рынка недвижимости и на сегодняшний день обеспечивает его устойчивый рост. "Связь барреля и квадратного метра не столь очевидна. Есть более весомые локальные факторы, прежде всего - предложение и спрос, от которых на самом деле зависят цены на жилье", - уверены их оппоненты. Зато все сходятся во мнении, что нынешние баснословные цены на бензин, ставшие следствием конъюнктуры в нефтяном секторе, не окажут прямого влияния на рыночные цены на жилье.
Нефтяники вне игры
Точно пока можно сказать только одно: нефть стала стоить $60-70 за баррель, бензин с начала года подорожал для оптовых покупателей на 45%-50%, а рынок недвижимости, почти год, находившийся в стагнации, с июля начал демонстрировать ежемесячный рост на уровне 2-3%. Но есть ли связь между этими событиями, можно ли прогнозировать, что в результате дальнейшего роста цен на нефть рынок недвижимости вернется к состоянию 2002-2003 годов, когда жилье дорожало на 5-7% в месяц, однозначно сказать никто не может.
"Цены на жилье будут расти, но явно не теми темпами, что цены на нефть, поскольку они в первую очередь движутся за ростом доходов населения. А доходы растут неравномерно", - считает главный экономист ИК "Тройка-диалог" Евгений Гавриленков.
По итогам прошлого года, когда страна в результате высоких цен на нефть, по подсчетам руководителя Экономической экспертной группы Евсея Гурвича, дополнительно получила $33 млрд., доходы населения в среднем выросли на 9%. А у бедных слоев только на 2%.
"Приток нефтяных денег в Россию существенно на доходах населения не отражается, так как государство стерилизует излишнюю денежную массу в стабфонде, и на рынок они не выходят", - соглашается руководитель департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-недвижимость" Сергей Елисеев.
С.Елисеев обращает внимание на то, что значительную часть рынка недвижимости занимает вторичный сектор, который мало зависит от конъюнктуры экспортных доходов. "Большинство сделок на "вторичке" совершают альтернативщики, чей исходный капитал - сумма, вырученная от продажи имеющегося жилья", - поясняет эксперт.
По мнению С.Елисеева, деньги, зарабатываемые нефтяными компаниями, также не оказывают существенного влияния на рынок недвижимости. "Сейчас на рынке играют деньги представителей сервисного сектора, IT, ретейла, но никак не нефтяников. Они, конечно, есть, но заметного большинства покупателей недвижимости не составляют", - говорит С.Елисеев.
С экспертом "ИНКОМа" согласен руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко: "Версия, что нефтяники бросаются отмывать сверхдоходы на рынке недвижимости, была верна до середины 90-х годов".
Нефтяная опора
"Недвижимость остается основным способом вложения средств, полученных от продажи нефти", - уверен руководитель Аналитического центра корпорации "МИЭЛЬ-недвижимость" Геннадий Стерник. Это не инвестиционная покупка, а сохранение "сокровищ", как картины старых мастеров, яйца Фаберже или бриллианты, полагает он.
"Однозначно, что недвижимость является единственным капиталоемким продуктом, понятным для всех игроков рынка. И инвестор, и конечный потребитель понимают, что вкладывать деньги в недвижимость выгодно и надежно", - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.
Г.Стерник в свою очередь настаивает, что "кроме недвижимости, деньгам деваться некуда". По его данным, от 30% до 50% нефтяных доходов вливается именно в этот рынок.
Прямое воздействие нефть оказывает на первичный рынок, прежде всего на сектор элитного жилья. Последние исследования этого сегмента рынка, сделанные аналитической группой Г.Стерника, показывают, что он становится все более автономным: с 2001 года по настоящее время стоимость элитных квартир растет линейно и не знает "ни резких взлетов, ни падений".
Стагнация 2004 года на элитных объектах никак не сказалась. Более того, впервые на рынке появились предложения по цене 20 тысяч долларов за метр, которые быстро превратились в 25 тысяч, а сейчас максимальная стоимость превысила даже эту планку. "Число долларовых миллионеров растет, и они готовы платить очень большие деньги за очень хорошее качество жилья", - говорит Г.Стерник.
"Рост доходов в высокодоходной группе может спровоцировать спрос и рост цен на элитное жилье и дома бизнес-класса", - соглашается Е.Гавриленков. Однако, по его словам, таких людей очень мало, а уровень доходов основной массы населения по-прежнему не позволяет им улучшить свои жилищные условия даже с помощью ипотеки.
Тем не менее, уверен Г.Стерник, нефть оказывает прямое влияние не только на отдельные сегменты, но и на рынок в целом. Глава Аналитического центра "МИЭЛЬ" полагает, что подорожание нефти через два-три месяца неминуемо должно привести к увеличению стоимости квартир.
"Полтора года мои прогнозы попадали в точку, и до зимы 2004 года я почивал на лаврах. Однако зимой вдруг оказалось, что при растущей цене на нефть, продажи упали сначала на 20%, потом на 40%. Я начал подозревать, что ошибся в своих теориях", - признается Г.Стерник. Только когда глава Центробанка Сергей Игнатьев сделал заявление о растущих объемах вывоза капиталов за рубеж, стала понятна причина неожиданной стагнации рынка.
В 2004 году часть нефтяных денег должны были прийти на рынок недвижимости, но в связи с политической нестабильностью в стране оказались за рубежом. Тем не менее, оставшихся нефтедолларов оказалось достаточно, чтобы цены не рухнули, как предсказывали многие эксперты.
"Нефтедоллары не дали рынку упасть, а потом подключились другие факторы - нестабильность американской валюты, повышение зарплат, декларированное президентом, снижение объема предложений и таким образом сложилась тенденция к росту", - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
К.Апрелев указывает, что изменилась психология рынка: если год назад покупатели ждали, что цены вот-вот упадут, то теперь, слушая репортажи о ситуации на нефтяном рынке и глядя на стоимость топлива на бензоколонках, уверены, что они будут расти.
Локальные факторы
О.Репченко считает, что слабость теории Г.Стерника заключается в ее линейности. "Построить макроэкономическую модель зависимости рынка жилья от нефтяного можно, но для этого надо учитывать массу факторов. Иначе прогнозы будут ошибочными", - говорит он, указывая на конкретный пример. При растущих ценах на нефть московский рынок недвижимости сейчас демонстрирует уверенный рост, а питерский, наоборот, падает.
"Одной только нефтью объяснять поведение рынка нельзя. Локальные факторы имеют для него большее значение, чем макроэкономические", - резюмирует О.Репченко.
Основными локальными факторами эксперты называют спрос и предложение. Спрос напрямую зависит от структуры населения и его доходов. Объем предложения может корректироваться, в том числе законодательными инициативами чиновников.
Закон "О долевом участии в строительстве жилья", уверены участники рынка, оказал гораздо большее влияние на рынок, чем стоимость барреля нефти. "Принятие закона привело к тому, что объем предложения в сегменте новостроек уже сократился на 15-20%. Это и есть основная причина роста цен на жилье", - говорит С. Елисеев.
А О. Репченко предлагает пофантазировать: "Представьте, что в Москве не построили ни одного кв. метра жилья: независимо от цены на нефть, его стоимость вырастет в разы. И наоборот, если построят 20 млн. кв. метров, квартиры будут никому не нужны".
Растворенный бензин
Рост цен на бензин, как наиболее очевидное пока следствие конъюнктуры нефтяного рынка, приведет к увеличению себестоимости строительства, но на рыночную стоимость жилья прямого влияния не окажет. В этом солидарны все опрошенные "Интерфаксом" эксперты.
"Бензиновая составляющая растворится в себестоимости, которая складывается из стоимости земли, затрат на коммуникации, оформление участка и т.п., и вряд ли повлияет на цену реализации новостроек на фоне растущего платежеспособного спроса и начавшегося бурного развития ипотечного кредитования", - говорит Г.Стерник.
"Нет привязки себестоимости к стоимости квадратного метра. Затраты застройщиков могут быть какими угодно, но к цене жилья они не имеют никакого отношения", - соглашается С.Елисеев. В целом, эксперты сходятся во мнении, что возросшая себестоимость скажется на норме прибыли, получаемой застройщиками, и только.
Еще один пункт, который не вызывает разногласий - благоприятный прогноз развития ситуации на рынке недвижимости. "Социально-экономическая политика властей стабилизировалась, ситуация в стране и в экономике в целом благоприятная, и все условия и предпосылки для уверенного роста цен есть", - говорит Г.Стерник.
С. Елисеев в свою очередь указывает, что при нормальной экономической ситуации, которую во многом обеспечивают нефтедоходы, цены на недвижимость будут расти, поскольку "реальный спрос на улучшение жилищных условий в стране огромен, и регулируется только платежеспособностью населения".
"Пока цены на нефть не упадут до критической отметки, которая разрушит экономику страны, линейной зависимости стоимости квадратного метра от барреля не будет. Квартиры будут уверенно дорожать, а развитие ипотеки еще добавит им стимула к росту", - предсказывает С.Елисеев.
При этом эксперты соглашаются, что в разных сегментах рост будет разным, и в среднем по рынку вряд ли превысит 25% за год: "Галопировать вслед за нефтью им не позволит все еще низкая платежеспособность основной массы населения".
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
