Тернист и многотруден путь участника долевого строительства. Благое намерение - иметь крышу над головой - частенько приводит совсем не туда, куда хотелось. И вместо рая в шалаше одно за другим следуют мытарства. Выбор надежной строительной компании - это круг первый, но далеко не последний.
Однако не будем отчаиваться. Вспомним, что живем мы в XXI веке, когда наука и религия шествуют рука об руку. В нашем случае науку будет представлять советский физиолог академик Анохин, разработавший в начале 1930-х годов теорию функциональных систем. Казалось бы, какая связь? А вот представьте себе!
Главное - результат
Итак, вы осмелились (иного слова не подобрать) приобрести новую квартиру далеко не самым простым способом, а именно: путем участия в долевом строительстве. Это ведь только говорится так - купить жилье на первичном рынке. На самом деле все гораздо сложнее, интереснее и поучительнее. По сути, вы становитесь соучастником реализации некоего плана строительства в качестве инвестора. Причем необходимо заметить, что ваше участие пока не полноправное. Пока еще не вступил в силу принятый Госдумой перед самым Новым годом Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Так что будем исходить из реалий сегодняшнего дня.
Почему-то считается, что деньги легче потратить, чем заработать. На абсолютную истину не претендуем, но в нашей частной области под названием "долевое строительство" это уж точно не так. Если, конечно, не подменять понятия и под словом "потратить" не подразумевать слово "потерять".
И главная, так сказать, системная ошибка дольщика, который попадает в щекотливые положения, - то, что он чересчур увлекается процессом и забывает о своей конечной цели. А цель проста и понятна: получение квартиры и права собственности на нее. Желательно - не позже того срока, который указан в договоре долевого участия.
Здесь как раз и уместно вернуться к теории академика Анохина о функциональных системах. Не углубляясь в научную терминологию, суть ее в том, что, несмотря на всю сложность процесса, нестыковку и ненадежность критериев, именно конкретный результат является основным мерилом для принятия решений. С успехом примененная в различных областях науки и техники (в том числе и строительстве), эта теория, благодаря своей универсальности, вполне пригодна и для "долевки".
Точка концентрации
Все сверкающее многообразие рисков долевого участия в строительстве наши граждане склонны свести воедино. Следуя закону банальной эрудиции, они наивно полагают, что выбор надо сделать лишь однажды. Дескать, надежная строительная компания - это некий абсолют, вбирающий в себя все мыслимые и немыслимые добродетели. Как то: полная правовая защищенность дольщика, гарантия возврата вложенных средств, качество строительства, неукоснительное соблюдение сроков сдачи объекта и положений договора и прочая, и прочая, и прочая.
"Ничего подобного, обывательские разговорчики!" - как говорил управдом Бунша из кинофильма "Иван Васильевич меняет профессию".
Возможно, все оно так бы и было, вот только критериев пресловутой надежности никаких нет. Или иначе: простому смертному они недоступны.
Отвлечемся на секунду от строительной тематики и призадумаемся. Вот разве, скажем, ЮКОС был ненадежной компанией? Или, углубляясь в историю, банк "Империал"? Одни рекламные ролики чего стоили!
И, позвольте спросить, мог ли, условно говоря, обыватель предсказать всеразличные метаморфозы, повлекшие за собой необратимые последствия?
Для пущей убедительности рассмотрим наиболее распространенные критерии надежности фирм подробнее.
Правда на правду
Толковый словарь В.И. Даля утверждает, что надежность - это "свойство или качество надежного", а надежный, в свою очередь, - "подающий верную надежду; верный, несомненный, прочный, твердый, крепкий; на что или на кого можно положиться, что не обманет". Примем за аксиому и станем плясать от этой печки. Особо подчеркнув, что "не обманет" и "не хочет обмануть" - все-таки не одно и то же.
Итак, какие же показатели можно принять за критерии искомой надежности?
"Главное - это история, репутация фирмы", - скажут строители со стажем. "Главное - это современные технологии и бизнес-планирование", - продекларируют более молодые, но и более "продвинутые". "Главное - это когда дешевле, чем у других", - надавят на больную мозоль третьи, неопределенного вида и возраста.
Тут, в принципе, все понятно: всяк кулик свое болото хвалит. Но можно и поподробнее.
Дипломы, грамоты, звания и переходящие знамена - это, конечно, вполне безобидно. Но ничего и не гарантирует. Вчера ты - кум королю, сегодня под твоей вывеской - сват министра. И что у него на уме никто не знает.
Финансово-экономические показатели организации-застройщика, если даже их удастся добыть, в полной мере отражать его устойчивость вряд ли будут. Хотя бы потому, что живем мы в Российской Федерации и ни для кого не секрет, что любая (и строительная в том числе) фирма имеет две бухгалтерии - "белую" и "черную". Поэтому какие бы коэффициенты ни высчитывались, исходя из официальных цифр, к реалиям бизнеса они будут иметь очень отдаленное отношение.
Можно ссылаться - и ссылаются - на объемы введенного жилья. Но величина эта, прямо скажем, переменная, в зависимости от обстоятельств. Говорить или нет о больших объемах - скорее, вопрос моды. Причем меняется она довольно часто. Лет пять назад говорили: у нас объектов много, мы так много строим! Мы - сильные и могучие! А вот уже года два-три назад - после краха "Виадука" - этим никто не кичился. Для тех, кто забыл, напомним, что "Виадук" скупил тогда около 10% городских пятен под застройку да еще много где был генподрядчиком. И вот ненадолго вышли из моды разговоры о большом количестве объектов в работе. Сейчас, когда многие и не знают, что такое "Виадук" - память коротка, - снова становится модно иметь много объектов.
А поскольку "лопни, но держи фасон", то в ход может идти и элементарная ловкость рук. Подтвердить документально информацию, сколько фирма построила, очень трудно. На одном объекте компания была, например, застройщиком, на другом - генподрядчиком, а на третьем - инвестором, то есть таким же дольщиком, только с юридическим лицом. В общей статистике великих свершений фирмы очень часто учитываются все три дома. Или тридцать три.
Цена продажи? Ну, казалось бы, нижний-то ее предел можно считать серьезным критерием - критерием ненадежности. Вот только предел должен быть настолько низким, чтобы это стало очевидно даже для ребенка. Так что и низкая цена ни о чем не говорит (в конце концов, может, просто неудачная планировка квартир и дороже не продать). Обратная сторона медали: не нужно думать, что высокая цена - это критерий надежности фирмы.
О всяких прочих мелочах вроде членства в общественных организациях или прохождения компанией какой-нибудь "независимой общественной" экспертизы и говорить не хочется. Договор-то вы заключаете не с экспертами и не с тем или иным бизнес-сообществом, так что в случае чего - максимум, это "примите наши соболезнования", "впредь не допустим" и т. п.
Опять система
Юристы, консультирующие по долевому строительству (а эта область хозяйственной деятельности с точки зрения права урегулирована слабо), оперируют все-таки более конкретными понятиями. Надежная компания, по их мнению, - та, которая, во-первых, берет на себя необходимые обязательства для достижения цели дольщика (получение права собственности на квартиру), а во-вторых, их выполняет. По мнению директора Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости (КЦДСиН) Анны Максимовой, такие компании есть, но их немного. Из пятидесяти активно работающих застройщиков (тех, кто построил за всю свою историю как минимум не один дом) не больше двадцати "реальных", которые берут на себя обязательства и ответственность.
Определяющие критерии надежности застройщика (не забываем о главной цели и функциональных системах!) суть следующие:
- нормально составленный договор, не ущемляющий прав дольщика;
- соблюдение сроков строительства;
- приемлемое качество, соблюдение технологий (здесь же - выбор надежных партнеров: поставщиков и субподрядчиков).
Или - короче - выполнение всех обязательств по предыдущим договорам.
Наконец, показательным является принцип решения конфликтных ситуаций: приветствуется гибкий подход к клиенту. Человек, например, предполагал рассрочку, подписался под неким графиком, но... изменились обстоятельства, и он не может выполнить условия. Уважающая себя фирма не будет злоупотреблять такой ситуацией, а постарается войти в положение и найти так называемый гнилой компромисс.
Судебная практика - еще один суперкритерий - это, как правило, расплата за неумение договариваться (имеются в виду обе стороны). Отсутствие исков - неплохой знак, но не определяющий признак. Ведь сами по себе иски ничего не значат. Их может быть сотня к одной компании, но, во-первых, все они судом отклонены, а во-вторых, инспирированы конкурентами в рамках "черного пиара".
Сам себе враг
Вывод напрашивается сам собой: не бойтесь обращаться к юристам. Не думайте, что в строительной компании на вас будут смотреть, как на идиота. Это лет пять назад вас могли встретить фразой: "Глядите, дурак пришел и умного с собой привел". Сейчас время другое. С людьми - "помягше", на вопросы смотрят "поширше". Сегодня юридическое сопровождение долевого участия в строительстве уже почти правило. Мысль о том, что без юриста не обойтись, доползла, наконец, до дольщика. Осталось сделать еще одно волевое усилие: предстоит понять, что юрист этот должен быть не специалистом по семейному праву и не рядовым сотрудником юридической консультации, а практиком именно в области долевого строительства. И еще - независимым, чтобы финансирование таких консультантов не осуществлялось за счет самих строительных компаний.
Другое принципиальное замечание касается синдрома самолечения. Пунктирная линия отличается от сплошной наличием пробелов. Можно и нужно что-то читать по интересующему вопросу, но применять свои знания на практике - себе дороже. Например, перечень документов о фирме, который необходимо изучить до подписания договора долевого участия, достаточно скуден - но сколько нюансов! Необходимо убедиться в том, что фирма зарегистрирована, что она прошла перерегистрацию до 1 января 2003 года и внесена в Единый государственный реестр юридических лиц.
Нужно уяснить, кто является исполнительным органом согласно уставным документам. Совсем необязательно им окажется генеральный директор, как все к этому привыкли. Им может быть исполнительный директор или какой-нибудь еще.
Именно это лицо имеет право действовать без доверенности - в отличие от всех остальных. Но и полномочия руководителя должны быть подтверждены соответствующим протоколом или приказом. И одним просмотром документов ограничиваться нельзя.
Все это необходимо для того, чтобы под вашим договором долевого участия не оказалось автографа человека, никакого права ставить эту подпись не имеющего. Иначе договор станет просто-напросто ничтожным, и, как говорится, денежки тю-тю. Истории такие случаи известны.
Вот лишь малая толика того, что квалифицированный юрист выяснит в пять минут, а вы, извините, нет. Так стоит ли огород городить?
Каждому - свое
Вложения в недвижимость - в любом случае - никак не предназначены для разбазаривания капитала, а совсем наоборот. Приумножение или хотя бы сохранение средств требует расходов, и к этой мысли надо привыкнуть. В конце концов, не брошку покупаете, а квартиру. Вот и вести себя надо соответствующим образом. Солидно, без спешки, вникая во все юридические тонкости. Вникая, но в то же время не пытаясь играть чужую роль. В каждом деле свои специалисты, пусть они и выносят свой вердикт.
Даже если вдруг, по какой-то неведомой нам причине, вам захотелось приобрести квартиру на первичном рынке именно в этом доме и именно у этой компании (у богатых - свои причуды, в конце концов), ни в коем случае нельзя подписывать без юриста главный документ - договор долевого участия. Это на "вторичке" все относительно просто и типично. Но, как говорится, здесь вам не тут. В ближайших номерах - разговор как раз о тонкостях ДДУ.
Игорь Воронин, "Бюллетень недвижимости"
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »