База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Московские строители часто жалуются на ограниченное предложение участков, пригодных для строительства жилья - сетуют на плотность застройки либо на многочисленные обременения, связанные с освоением земли. При этом большинство столичных компаний не хотят участвовать в конкурсах и аукционах, которые устраиваются городским правительством. Почему это происходит?
Дело в том, что на продажу выставляются площадки с некачественной исходно-разрешительной документацией (ИРД). Ее приходится переделывать, заново проходить все этапы согласования проекта. А это - дополнительные затраты времени и денег.
Председатель совета директоров корпорации `С-Холдинг` Алексей Шепель отвечает на вопросы нашего корреспондента.
- Вы стали искать альтернативу конкурсам в связи с каким-то конкретным случаем?
- Два года назад мы выиграли площадки в ЮАО, вовремя расплатились с городом, но вышли на них совсем недавно из-за проблем с исходно-разрешительной документацией. Проектировщики, которые готовили документы на землю, не учли ряд нюансов. `Забыли` об обязательствах по переносу гаражей, строительству детского сада, сносу зданий, нарушили нормы инсоляции. Нам пришлось исправлять эти и многие другие ошибки. На это потратили год. То, что на эти конкурсы выставляются участки с некачественно подготовленным актом разрешенного использования (АРИ, ранее - ИРД), вызвало падение интереса к ним. С начала года они не проводились именно по этой причине.
- Какой вариант вы предлагаете взамен?
- Инвестор должен сам готовить АРИ в полном объеме на основе точных расчетов, а аукционы проводить на `право подготовки АРИ`. Или искать землю самостоятельно. Речь идет об участках - московских либо федеральных - на которые не заказана исходно-разрешительная документация. Я готов взять эту работу на себя, сделать проект планировки, выпустить АРИ, пройти экспертизу, получить разрешение на строительство. Такой механизм работы мы уже опробовали в Бутово. Часть земли площадью в несколько гектаров занимают радиочастотные поля, а часть принадлежит колхозу имени XXI Партсъезда. Никто на этой территории ничего не мог спланировать. Я предложил за счет собственных средств разработать проект планировки под строительство примерно 300 тыс. кв. метров жилья. Пообещал согласовать его с владельцами земли. И мне это удалось, - предварительные договоренности уже достигнуты. Сейчас мы оформляем необходимую документацию.
- Каковы затраты при работе по такой схеме?
- На подготовку земли и пакета документов обычно уходит около двух лет. На проектирование еще год. Проектирование квартала на 300 тыс. кв. м обойдется мне примерно в 100 долл. на кв. метров. То есть, около 20 млн. долларов.
- Вы вкладываете собственные средства?
- Пока да, но рассчитываю привлечь венчурных* инвесторов. Дело в том, что крупные банки готовы осуществлять проектное финансирование проектов, прошедших государственную экспертизу. Условия более чем приемлемые: 8-10% годовых сроком до пяти лет. Но прежде чем этот кредит получить, мне надо вложить в проект около 20 млн. долларов ничем не обеспеченных денег. И при этом моя компания занимается реализацией и ряда других проектов. Наши финансовые ресурсы, как вы понимаете, не безграничны.
- Какую схему участия вы можете предложить инвесторам?
- Под конкретный проект создается фирма с равноценными долями. Все права на землю оформляются на нее. Мой вклад - работа по оформлению документации. Мы умеем это делать. Инвесторы же принимают на себя обязательство финансировать эту работу. Когда через два-три года документация будет готова, мы сможем получить банковский кредит на строительство, а венчурные инвесторы - выйти из проекта, получив оговоренную компенсацию и вложенные деньги. Или остаться в нем. Затем мы приступаем к строительству, открываем продажи, либо сначала строим дом, а потом продаем уже готовые квартиры. На свои деньги я потяну один или два проекта, а с помощью инвесторов можно сделать этот бизнес масштабнее. Причем мы могли бы предложить венчурным инвесторам проекты в разных сегментах рынка - в дешевом жилье, бизнес-классе, коммерческой недвижимости. Таким образом, они смогут максимально диверсифицировать риски.
- Вероятно, степень интереса инвесторов к подобному предложению будет зависеть от рыночной конъюнктуры. Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка недвижимости?
- Стало заметно, что инвесторы утратили спекулятивный интерес к рынку жилья. Раньше все приобретали участки и жилье за любые деньги, а сейчас такого давления денег нет. Многие пытаются найти спекулятивный интерес в другом месте. Но это спекулянты `сливают воду`, а профессионально выполненные проекты, по-прежнему дают хорошую отдачу.
Сейчас мы наблюдаем стабилизацию, а вслед за стабилизацией обычно следует падение. Рынок ведь цикличен. Смотрите: сначала был ажиотажный спрос на дешевое жилье, потом активность поутихла. Спрос переместился в бизнес-класс. Все кинулись в монолитное домостроение. Сейчас непрекращающийся ажиотаж вокруг хороших, очень дорогих квартир. Его удовлетворить полностью невозможно, потому что количество участков под застройку ограничено, да и круг игроков на этом рынке крайне узок. Похожие процессы происходят и на рынке коммерческой недвижимости. Взять, к примеру, бизнес-центры. Вчерашние офисы класса А превращаются в класс В. Происходит децентрализация офисного рынка, все больше проектов реализуется за пределами центра города.
- Чьи интересы в случае передела рынка пострадают больше?
- Если говорить об увеличении объема предложения площадок на первичном рынке, то в большей степени это отразится на городском правительстве. Конкурсы окончательно перестанут быть кому-либо интересны. Все пойдут на вторичный рынок, начнутся опять разные комбинации. Из-за этого возможен провал в городском бюджете. Особенно, если будут переуступаться долевые контракты, предусматривающие передачу городу квартир, а не денежную компенсацию.
- Следует ли ожидать появления на рынке иностранных инвесторов?
- Иностранцы готовы вкладываться в готовые объекты. Например, один из моих офисных проектов готова купить американская компания после его завершения по 3 тыс. долл. за метр при моих затратах 1,5 тыс. на метр. Доходность их устраивает, потому что компания имеет доступ к деньгам пенсионных фондов. А вот найти западных инвесторов, готовых инвестировать в проектирование и подготовку площадки, - проблема.
- А если будут предложены схемы строительства жилья по государственному или муниципальному заказу? Вам это интересно?
- Нам это очень интересно. Мы уже сейчас строим в Москве порядка 60 тыс. кв. м жилья по муниципальному заказу. Задел на будущее - около 300 000 кв. м метров. Мне это интересно и с точки зрения оборота и занятости генподрядного подразделения СМУ `Система`, и с точки зрения расширения применения разработанных типовых серий домов С-220 и С-222, а также серии высоток С-300.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
