База Ярославля
Жилая Недвижимость-
Жилая Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
Бизнес Недвижимость-
На рынке стартовали новые тенденции
Большинство аналитиков сходятся в одном мнении: цены растут, но умеренно и дифференцированно. Несмотря на относительную ценовую стабильность, рынок недвижимости в апреле пережил серьезные потрясения, которые во многом изменят правила игры. Разобраться в сложившейся ситуации попытались ведущие московские СМИ.
Основа роста цен - `современный монолит, монолит-кирпич и хорошие кирпичные дома советского периода`, - пишет `Независимая газета` в номере от 4 апреля. То есть, дорогое жилье. В других сегментах изменения цен менее значительны, а еще одна тенденция касается самого дешевого жилья - совсем недавно аналитики отмечали, что оно стало дешеветь, но в марте `исчезли корректировки цен вниз`.
Зато проявилась другая тенденция - значительный рост спроса на новостройки. По мнению некоторых экспертов журнала `Коммерсантъ-Деньги` (номер за неделю с 11 по 17 апреля), повышение активности покупателей связано с вступлением в силу нового закона о долевом строительстве.
`Когда условия для застройщиков меняются на гораздо более жесткие, предложение на рынке новостроек резко сократится, что в условиях стабильно высокого спроса приведет к значительному росту цен. Высказываются предположения, что к концу года новостройки подорожают на 15-20%, вот клиенты и торопятся приобрести квартиры именно сейчас`, - пишет издание. Однако другие специалисты считают, что фактор влияния нового закона принимать в расчет не стоит, так как `цены новостроек уже давно зависят только от спроса на них`. Тот, кто занимает такую позицию, предсказывает рост в пределах 10 процентов.
Журнал `Финанс` (номер от 15 апреля) констатирует, что в марте цены на жилье преодолели очередной психологический барьер - $2000. В принципе, на фоне весьма низкой активности поведения цен последних месяцев это действительно положительный факт. Вот только автор отмечает, что о грядущем `существенном росте цен говорят только сами заинтересованные участники рынка - застройщики и риэлторы`, что вполне можно считать `попыткой спекулировать на чувствах покупателей`.
Дорожает дорогое
Многие аналитики действительно скептически относятся к перспективам роста жилья по причине введения закона о долевом строительстве. Но, на наш взгляд, есть другие факторы, игнорировать которые вряд ли удастся. И они наверняка послужат, если не причиной, то как минимум поводом для роста цен.
Одну из них называет `Финанс` - это налог на добавленную стоимость, который теперь придется платить покупателю. Хотя законодатели и планируют внести в Налоговый кодекс поправки об отмене НДС в отношении новостроя, но когда именно это произойдет, сказать трудно.
Второй причиной роста могут стать изменения, произошедшие на столичном рынке цемента.
Цементный передел
В начале апреля стало известно, что компания `Интеко`, принадлежащая Елене Батуриной, продала свои цементные активы `Евроцемент Групп`.
Решение, на первый взгляд, удивительное, ведь совсем недавно `Интеко` активно занималось скупкой цементных активов, а аналитики взахлеб кричали о том, насколько верно это решение. Об этом напоминает и газета `Ведомости` в номере от 7 апреля. `За короткий даже по российским меркам период `Интеко` приобрела пять контрольных пакетов в цементных заводах в России и на Украине. До 2002 г. цементного бизнеса у компании не было, а в этом году она уже претендовала на 17,5% цементного рынка страны`, - пишет автор материала `Без цемента`. Ранее сопоставимой долей рынка владел только покупатель заводов `Интеко` - группа `Евроцемент`.
Ситуация устраивает и `Интеко`, которая в результате сделки получила (по данным `Ведомостей`) около $800 млн. и возможность сконцентрироваться на девелопменте и управлении коммерческой недвижимостью, и Евроцемент, который, как нетрудно посчитать, теперь владеет третью цементного рынка.
Как написала 6 апреля `Московская промышленная газета`, в `России сформирован крупнейший холдинг, объем производства которого может составить в 2005 году не менее 21,5 млн. тонн`.
Первые последствия рождения цементного гиганта участники отрасли уже успели ощутить. 22 апреля газета `Ведомости` опубликовала материал с подзаголовком `Евроцемент групп` меняет правила игры на строительном рынке`. Контролируя около 60% цементного рынка в московском регионе, Евроцемент решил, что может требовать от строителей предварительной оплаты. Не все покупатели цемента согласны с этими изменениями, некоторые уже сменили поставщика, но возможности рынка ограничены, и лидер намерен изменить сложившиеся на рынке правила игры.
`Ведомости` отмечают, что `Евроцемент Групп` ломает всю цепочку сложившихся на строительном рынке отношений` и `вслед за ней на предоплату переходят и бетонные заводы`. `Бетонщики` уже успели поднять цену на свою продукцию на 15%, теперь подобного шага ожидают и от `цементщиков`. По данным газеты, это произойдет уже в мае.
Элита под угрозой
Элитное жилье по-прежнему остается исключением из правил. Пока другие сегменты томятся в ожидании, элита растет в цене и пользуется спросом. Эта часть рынка далека от насыщения, что и позволяет риэлторам довольно легко реализовывать даже спорные с точки зрения оценщиков объекты.
Однако скоро ситуация может измениться, прогнозирует журнал `Эксперт` (номер за неделю с 18 по 24 апреля). Девелоперы `намерены расширить границы элитного сегмента`, а `с расширением ассортимента конкуренция: обостряется`.
По мнению автора, элита переживает эпоху перемен. Речь идет и об изменениях среди потенциальных покупателей такого жилья - их количество увеличивается за счет людей, способных взять кредит, и о трансформации предпочтений этих покупателей. Одной из таких тенденций, например, является снижение требований к площади квартиры в элитном доме. Другой - увеличение `комнатности` при сохранении прежней площади, то есть, оптимизация планировки под реальные нужды покупателей.
Аренда элиты
В отличие от продаваемой элитной недвижимости у ее арендуемой `сестры` дела обстоят не так хорошо. Газета `Бизнес` в номере от 23 апреля пишет, что в последнее время заниматься арендой элиты стало не так выгодно. Правда, среди участников рынка существуют разные мнения на этот счет, но `точка зрения не в последнюю очередь зависит от того, достаточным ли доходом инвесторы считают 6-8% годовых`. Очевидно, что, делая вклад в банке, можно получить более высокую прибыль.
Виновата в сложившейся ситуации: все та же продаваемая элита. Рост цен на нее не сопровождается адекватным ростом стоимости аренды. В результате, срок окупаемости проектов возрастает.
Эксперт издания говорит о еще двух трудностях - `многие русские по-прежнему будут предпочитать покупку квартиры ее аренде: в отличие от иностранцев они живут в стране постоянно и не боятся приобретать здесь недвижимость. Кроме того, аренда квартир просто не является частью русской культуры и вряд ли когда-то ею станет`.
Застопорились цены и на аренду обычного жилья. Как утверждает журнал `Коммерсантъ-Деньги` (номер за неделю с 11 по 17 апреля), самым популярным остается жилье не дороже $600 в месяц, в то время как более дорогое `не так быстро находит нанимателей`. Сокращается спрос в самом дешевом сегменте - до $350, но это издание объясняет не уменьшением числа желающих, а отсутствием предложения - `нанимателям приходится постепенно приспосабливаться к изменениям на рынке`.
Стоп, снято!
Апрель - последний месяц перед началом дачного сезона. Как правило, к этому времени большая часть населения уже представляет, в каком именно `домике в деревне` будет проводить выходные или отпуск. Потому что тот, кто не решил эту проблему до настоящего времени, рискует столкнуться с серьезными проблемами - спрос по-прежнему высок, а увеличения предложения в непосредственной близости от столицы пока не предвидится, утверждает журнал `Элитная недвижимость` в апрельском номере.
Журнал `Профиль` в номере за неделю с 18 по 24 апреля также советует обратить внимание на загородную недвижимость. Этот рынок, считает автор, не подвержен кризисам - `цены стабильно вырастают на 20-40% в год. Никого уже не удивляют ни золотые участки стоимостью $100 тыс. за сотку, ни шикарные резиденции, за которые покупатели не моргнув глазом выкладывают по $10 миллионов`.
Отчасти с этим мнением не согласен журнал `Эксперт` (номер за неделю с 18 по 24 апреля). Цены растут, но рынок явно взрослеет. Так, автор отмечает, что основными характеристиками нынешнего этапа его развития является постепенное удаление коттеджных поселков от Москвы и наличие продуманной рекламной кампании.
С удаленностью от столицы и природными достоинствами поселков все понятно. Многие объекты, построенные рядом с Москвой, `уже похожи на муравейники`, пишет журнал. Это приводит к тому, что близость к Первопрестольной становится не в радость, а девелоперы считают оптимальным расстояние в 50-55 км при условии, что поселок расположен `на традиционно популярных направлениях (в частности, на Новорижском шоссе)`.
Другая особенность касается четкого позиционирования. Покупатель стал более разборчивым и требует `внятный товар - со своими особенностями, явными конкурентными преимуществами`.
`Массовый ЮКОС`
Пострадать от закона - точнее, от неразберихи, которая царила с нормативными актами несколько лет назад, могут те, кто в 1996-2002 годах приватизировал муниципальное жилье. Газета `Бизнес` в номере от 25 апреля предупреждает, что в ближайшее время весьма актуальная тема пересмотра итогов приватизации может коснуться и рынка недвижимости. И единичными случаями здесь дело не ограничится. Прокуратура Москвы требует признать недействительными многие сделки по продаже столичного имущества, которые заключались в указанный период. По словам автора, не исключено, что `рынок муниципальной недвижимости Москвы стоит на пороге передела`. Цифры действительно впечатляют. `Практически в 90% всех сделок по нежилым помещениям могут быть выявлены нарушения, и эти сделки могут быть признаны недействительными`, - заявил газете эксперт. Стоимость недвижимости, которая может оказаться в центре очередного скандала, оценивается в $4 миллиарда.
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО
Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »
Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »
Сбербанк
Бюро оценки НИКА
